各城市房价解析房价恐再涨

2013-05-16 11:46慧择网

　　【摘要】相信大家应该都十分关注各城市的房价问题。最近，北京、厦门等全国13个城市的楼市库存都出现了下降，其中北京楼市库存已降至逼近警戒线区域。随后的调控之路将通向何方？

　　多地新房库存下降房价恐再涨
　　严厉的限价政策使得4月以来北京新盘入市量锐减，对于市场供应来说，可谓是雪上加霜。而供需矛盾日趋紧张，将会加剧房价反弹的风险。
　　亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。
　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套房的库存已低于警戒线。而目前北京6万套房的库存已逼近警戒线区域。
　　事实上，不仅是北京楼市库存在下降，全国几大城市的楼市库存都在下降。根据高华证券统计显示，截至5月5日，北京、深圳、广州、南京、苏州、厦门等全国13个城市的楼市库存都出现了下降。
　　而开发商补库存的意愿并不强烈。根据统计局数据，3月单月新开工增速下降20.2%，大幅低于预期，住宅单月新开工下降19.5%，且商业营业用房新开工单月同比也下降27%，说明企业整体开工意愿并不强。
　　此外，从土地市场数据来看，前3月土地购置面积同比下滑22%，土地购置费同比下滑10%，隐含着开发商延缓了土地出让金支付，主动加库存的意愿并不强烈。
　　库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势，这为房价进一步上涨提供了动力。
　　根据4月份百城房价数据，全国100个城市住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%，同比上涨5.34%。房价自2012年6月起已经连续第11个月环比上涨。

　　房企故意拉长工期囤地待涨
　　在连续的调控政策打压下，开发商新开工的动力不足，甚至存在故意拉长工期的现象。
　　开发商之所以敢于放慢推盘的速度，也和2012年业绩大增，公司现金流比较充裕有关。而随着利率市场化的推进，导致各大龙头企业的融资成本下降，更让房企有恃无恐。当然，房企拿到地块之后，囤积起来不开发，坐等土地升值的案例也屡见不鲜。
　　此外，保障房对商品房的分流作用也比较有限，也加剧了供需紧张，进而导致了库存的紧张。
　　目前我国保障性住房主要包括廉租房、经济适用房、棚户区改造安置房、限价商品房和公租房五类。其中，经适房和限价房形成了商品房的替代品。
　　经适房因申请资格严格、配套和低端存在缺陷等，导致经适房在有效供给与实际供给之间有较大折扣。
　　而且受到资金、土地以及配套政策等方面的限制，保障房建设也没有迅速增长。其中租赁房的比重越来越大，导致经适房和限价房占比减小。
　　再有就是政府土地供应量有限，也对供需产生了影响。不过一般政府土地供应呈现前少后多的节奏，随着下半年土地财政的复苏，料想土地供应将会恢复。但与此同时，也为房价的进一步上涨埋下伏笔。

　　慧择提示：上述是对各城市房价问题的汇总描述，希望对您有所帮助。可见，楼市调控，最重要的就是摸清中国楼市的基础数据，包括中国住房的总量、住房结构、房价、收入情况等等，否则无法避免“盲人骑瞎马，夜半临深池”的潜在风险。

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