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【摘要】在全国和上海出台房地产市场宏观调控政策以后，房地产市场出现了一些变化，根据所掌握的有关房地产方面的主要数据来判断，归纳起来有三个特点“一快一慢一降”。
没有严格区分政府与市场在房地产领域的作用范围。在房地产领域，政府该管好的是公共住房的建设与分配，而不应该一味地针对商品房。政府的主要职责是保证好低收入阶层的住房供应，开发商建造的商品房价格应该由市场调控。
在分析房地产调控政策对上海房地产的影响时，上海市统计局总经济师蔡旭初透露，去年国家统计局考虑在北京、上海、深圳等大城市试点改革现行房价统计。原先，房价采样是根据开发商或供应商提供的数据来测算，而新的方法则是根据网上签约的数据，作为编制房价指数的依据。2011年开始，房价统计试点实施“双轨制”，老的方案和现在新的方案同步进行。
“现在网签的情况，大家心里都没有底，出来以后是不是能真正反映房价，现在还正在试行研究之中。因此2011年开始，全国70个大城市都采取新的方案，新老方案同步进行。试运行一年以后，再确定下一年如何做这方面的调整。”蔡旭初说。而对房产税这一热点话题，上海市人民政府新闻发言人陈启伟表示，关于房产税，上海目前正在积极地做好试点准备工作。一旦有确切的消息，将及时发布。
蔡旭初认为，所谓“一快”是房地产开发投资增长加快；“一慢”是指商品住房价格上涨的势头放慢；“一降”是住房成交量下降。就“一快”来看，蔡旭初说：“2010年全年房地产开发投资1980.68亿元，增长35.3%。在国家出台调控政策以后，房地产投资开发增长还比较快主要有两个原因，一个是时滞的因素，一个是政策推动的因素。”所谓时滞的因素就是，按照以往的经验数据来看，房地产销售如果比较好，半年以后投资量一般就会上去。2010年投资开发量上去，也是因为2009年下半年销售量快速增长。
政策推动因素主要是，加大了保障房的开发力度。2010年全年上海保障住房投资完成335.4亿元，比上年增长72.3%，这个比重是提高的。2010年的保障房投资的比重占整个房地产开发投资的比重是16.9%，2009年是13.3%。
关于“一慢”，蔡旭初认为，商品住宅价格的快速上涨势头得到了初步的遏制。“从新建住宅价格的月度同比涨幅来看，2010年年初都是两位数上涨，到下半年，逐步回落至一位数，接近于零增长，从同比上涨趋势可以看出价格上涨是逐步减缓的。从环比来看，2010年前5个月，每一个月都比上个月上涨，基本上在0.1%到0.3%的幅度之间波动。6月份到9月份之间已出现负数，而且是连续4个月下降。最后一个季度，又开始有回升，不管是房地产中介商，还是购房者，大家观望的情绪有点松动。但是，也没有出现特别大的反弹，也就是在0.1%到0.3%之间环比上涨。”
“2010年住房的价格，环比累计上涨是1.3%，而2009年环比累计是9.4%，从环比涨幅比较来看，出现了明显的减缓。”蔡旭初说。关于“一降”，蔡旭初介绍，商品房交易量出现下降。“不管是销售面积，还是销售额都在下降。主要的原因是房地产市场的调控力度加大以后，观望的气氛比较浓厚，所以，成交量下降。另外，还有技术上的原因，2009年下半年销售明显上涨以后形成了一个较高的基数，这也是导致成交量下降的一个原因。一增一减导致了销售量的明显下降。”
只盯住房价而忽视完善房地产业发展的规则削弱了政策的效果。房价上涨是多种因素综合作用的结果，只着眼于房价而不深究其上涨的原因可能最终落得个徒劳无益。
慧择提示：房地产市场不断变化，只有做好必要的风险保障，才能应对各种突如其来的变化，慧择向您推荐以下产品，供您参考。
【摘要】在全国和上海出台房地产市场宏观调控政策以后，房地产市场出现了一些变化，根据所掌握的有关房地产方面的主要数据来判断，归纳起来有三个特点“一快一慢一降”。
没有严格区分政府与市场在房地产领域的作用范围。在房地产领域，政府该管好的是公共住房的建设与分配，而不应该一味地针对商品房。政府的主要职责是保证好低收入阶层的住房供应，开发商建造的商品房价格应该由市场调控。
在分析房地产调控政策对上海房地产的影响时，上海市统计局总经济师蔡旭初透露，去年国家统计局考虑在北京、上海、深圳等大城市试点改革现行房价统计。原先，房价采样是根据开发商或供应商提供的数据来测算，而新的方法则是根据网上签约的数据，作为编制房价指数的依据。2011年开始，房价统计试点实施“双轨制”，老的方案和现在新的方案同步进行。
“现在网签的情况，大家心里都没有底，出来以后是不是能真正反映房价，现在还正在试行研究之中。因此2011年开始，全国70个大城市都采取新的方案，新老方案同步进行。试运行一年以后，再确定下一年如何做这方面的调整。”蔡旭初说。而对房产税这一热点话题，上海市人民政府新闻发言人陈启伟表示，关于房产税，上海目前正在积极地做好试点准备工作。一旦有确切的消息，将及时发布。
蔡旭初认为，所谓“一快”是房地产开发投资增长加快；“一慢”是指商品住房价格上涨的势头放慢；“一降”是住房成交量下降。就“一快”来看，蔡旭初说：“2010年全年房地产开发投资1980.68亿元，增长35.3%。在国家出台调控政策以后，房地产投资开发增长还比较快主要有两个原因，一个是时滞的因素，一个是政策推动的因素。”所谓时滞的因素就是，按照以往的经验数据来看，房地产销售如果比较好，半年以后投资量一般就会上去。2010年投资开发量上去，也是因为2009年下半年销售量快速增长。
政策推动因素主要是，加大了保障房的开发力度。2010年全年上海保障住房投资完成335.4亿元，比上年增长72.3%，这个比重是提高的。2010年的保障房投资的比重占整个房地产开发投资的比重是16.9%，2009年是13.3%。
关于“一慢”，蔡旭初认为，商品住宅价格的快速上涨势头得到了初步的遏制。“从新建住宅价格的月度同比涨幅来看，2010年年初都是两位数上涨，到下半年，逐步回落至一位数，接近于零增长，从同比上涨趋势可以看出价格上涨是逐步减缓的。从环比来看，2010年前5个月，每一个月都比上个月上涨，基本上在0.1%到0.3%的幅度之间波动。6月份到9月份之间已出现负数，而且是连续4个月下降。最后一个季度，又开始有回升，不管是房地产中介商，还是购房者，大家观望的情绪有点松动。但是，也没有出现特别大的反弹，也就是在0.1%到0.3%之间环比上涨。”
“2010年住房的价格，环比累计上涨是1.3%，而2009年环比累计是9.4%，从环比涨幅比较来看，出现了明显的减缓。”蔡旭初说。关于“一降”，蔡旭初介绍，商品房交易量出现下降。“不管是销售面积，还是销售额都在下降。主要的原因是房地产市场的调控力度加大以后，观望的气氛比较浓厚，所以，成交量下降。另外，还有技术上的原因，2009年下半年销售明显上涨以后形成了一个较高的基数，这也是导致成交量下降的一个原因。一增一减导致了销售量的明显下降。”
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