【摘要】当今社会，养老金已经被人们所熟知，而俗称为房屋“养老金”的商品住宅维修资金，却是很多人都觉得陌生的事。房屋“养老金”如何给房子养老呢？
房屋“养老金”规模究竟有多大
关于房屋“养老金”的规模，此前，中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会曾公布过的一组数据显示，到目前为止，我国收缴的维修资金规模在5000亿元左右。
而市场上也有另一种说法，据初步统计，截至目前，全国各地交存的住宅专项维修资金已超过1万亿元。但不论是5000亿元还是1万亿元，都算得上是一笔巨额的资金。
这笔巨额的房屋“养老金”如何累积而成？“这是每一套住宅都需要缴纳的资金，而且从上世纪90年代后期就开始有了房屋维修资金制度，到今天，也差不多有10多年，近乎20年的积累。”据上海市住房保障和房屋管理局、市物业管理事务中心主任马浩元介绍，我国的房屋维修资金制度从1998年就开始实施，上海更早一些，从1996年就开始建立了商品住宅维修资金，来为商品住宅归集一笔“养老金”。
具体而言，这笔资金归集自开发商和购房人两部分。按照2000年出台的 《上海市商品住宅维修基金管理办法》(以下简称“管理办法”)，首期维修资金基本上为一次性缴纳，开发商在办理新建商品住宅所有权初始登记前，以及购房人在办理产证前，均要各自按照相关标准来缴纳维修资金。如果是配备电梯的商品房，开发商按照每平方米建筑面积成交价的4%来缴纳，购房者则交3%； 如果是非电梯房，那么，开发商交3%，购房者就交2%。关于成本价，全市也有一个相对统一的标准，2000年年底之前出售的商品住宅，每平方米建筑面积成本价以1198元计价，而之后出售的则以1295元计价。这一标准，到目前为止，没有变动过。“对于老百姓而言，自己究竟交了多少维修资金，按照这个标准都可以很快地算出来。”马浩元说。
最新统计显示，截至去年12月底，上海全市累计归集商品住宅维修资金规模已达457.3亿元。这笔资金覆盖了全市1996年之后出售的商品住宅，1996年之前还有部分商品住宅尚未归集维修资金。不过，据透露，这一遗留问题马上也会解决，关于住宅小区综合治理若干意见“三年行动计划”，年内将会出台，其中对1996年之前出售的商品住房如何归集维修资金有了明确的应对措施。
这笔钱如何为房屋“养老”
既然住宅维修资金经历了多年的积累，规模着实不小。按照相关管理办法，这笔资金专款专用，用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
但从目前来看，这笔资金的使用效率如何，作为房屋“养老金”，其在为房屋提供保障时，究竟发挥了多大作用，在全国范围内曾经引发质疑。据此前披露的数据，全国缴存的公共维修资金总额超过万亿元，但使用率却不足1%。截至2013年7月，北京缴存维修资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率为1.55%。截至2012年10月，广州市缴存维修资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%。这组数据被用于证明维修资金使用率低、流通不畅。实际上，维修资金使用率应该达到多少才算正常合理？业界对此并没有明确共识。在马浩元看来，维修资金的使用率并不应该是越高越好，使用率的数值如果很高，从侧面反映出房屋的建筑质量堪忧。反过来，如果维修资金能够实现房屋“应修尽修”，那么其使用率低也未尝不是一件好事。
外界关注“使用率”这个数字，其实是对当地管理效率的质疑。很多问题都卡在了“流通不畅”上，比如一些住宅遇到亟须修理的问题时，却仍要向主管部门层层申请，管理部门并非在一线，还要先了解实际情况，进行评估然后审核，整个流程一定会是漫长的。而且，使用维修资金时，还有两个“2/3”的门槛，即住宅维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过方可使用。往往遇到紧急维修的时候，原本两个“2/3”的安全保障，客观上也会成为资金使用的障碍。
在理顺维修资金运行机制这一方面，上海做了很多积极地探索。据上海物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军介绍，上海在2000年出台的管理办法中就已经明确，维修资金在归集完毕后，这笔资金就属于全体业主，由业主大会来决定开支。在业主大会成立之前，维修资金会由物业所在地的房管部门代为保管，并存在专户银行。住宅小区一旦成立了业主大会，那么就由业主大会来开立维修资金账户，这笔资金就会划转存入这一账户。
由于上海的商品住宅小区成立业主大会的比例较高，目前已达到符合成立条件小区总数的80%左右，大部分维修资金都已陆续划转至业主大会的专用账户上。统计数据显示，上海目前累计归集的400多亿元商品住宅维修资金中，200多亿元的资金已下拨至业主大会，仅有190多亿元仍在房管部门的账户上代为管理。为了进一步盘活维修资金，上海在2011年出台了《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知》，为小区的“急诊”问题开启了绿色通道。比如，将电梯安全、给水排水设备故障、消防安全隐患、房屋外墙脱落、屋顶屋面外墙渗漏等情况，列入紧急维修的范围。这些紧急维修可以由业委会开会讨论决定，迅速做出反应。这一系列积极地探索也提升了维修资金的使用效率。上海的探索和实践，也取得了一定成效。到去年底，全市累计使用商品住宅维修资金39.6亿元，占资金总额的8%。其中，去年新增归集的39亿元维修资金，则使用了6.6亿元，使用率约17%。
如何确保资金花得物有所值
对老百姓而言，更重要的是资金如何确保安全，而且花得每一分钱都能物有所值。这也是考验管理者智慧的一道难题。
事实上，在对维修资金的质疑声中，已经有不少对“对这笔钱究竟去了哪里”的猜忌，有人把矛头指向管理部门，认为这笔钱存在管理部门的账户上，并没有真正的“沉睡”，而是成了一些利益部门拿来“钱生钱”的生财工具；也有人把矛头指向商业银行，认为这笔钱，业主用起来不易，被管理部门存在指定的银行账户上，成为商业银行颇为丰厚的优良资产，银行不需要担心大比例提现，可以从容“腾挪”；此外，也有人把矛头指向物业或是业委会，认为在维修项目的报价上会存在一定水分，个别利益相关者可以从中谋取私利，等等。
“老百姓有这些担忧，很正常。我们要做的就是让所有的账目都公开透明，即便放权给业主大会，作为监管部门，我们也要进行严格的把关。”马浩元说，上海在全国范围内，率先建立了一套监管体系，最大的亮点就是信息化。在强大的信息系统支撑下，维修资金的立项、申请、使用等，全部都在网上操作，流程规范，任何个人在这个过程中都接触不到现金流。在信息化基础上的项目三审，第三方审价、审计，以及银行作为放款者的最后审核，把资金运作风险降到最低。
举例来说，业主通过的公共维修项目，相关维修企业给出的报价，必须通过第三方机构的审价，而这第三方机构由账户开立银行推荐，免费提供服务；通过审价，一是确保项目真实存在，二是避免报价高估冒算，尽可能地挤出水分；只有通过了审价，而且各方面申请材料都齐备了，银行审核完毕后放款；在业委会到期换届时，还要请第三方机构对业委会任期内的维修资金、小区公共收益进行财务审计，进一步保障资金的安全和使用的合规。
“严格三审，能确保维修资金用得更加合理。”马浩元说，目前，上海各个小区在维修资金使用上曝出来的资金安全问题相对较少。而针对管理部门对部分维修资金代为管理，上海在这方面也是严格控制的，在没有成立业主大会，尚没有开立维修资金专用账户的小区，房管部门代为管理资金，但这部分资金也是存入专用账户的，待业主大会组建、账户开立后，本金连带利息一并划转。而且所有的账目都在网上公开可查。
关于账目的公开，根据“管理办法”，业委会应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将维修资金使用情况，每半年向全体业主公布一次。马浩元坦言，目前沪上绝大多数小区的业委会已经做到了账目的公开，但也有一些仍未做到。
马浩元透露，今年上海还要做两件事，来进一步完善监管体系。一是培育一批咨询机构，来解决业委会专业性不够的问题。根据目前维修资金制度实施过程中暴露出来的问题，很多时候住宅出现了一点小问题，业委会为了省钱或是觉得小问题不影响安全，暂不去修理，殊不知小问题不修理，可能会埋下安全隐患，逐渐演变成大问题，到时就要花更大的代价。通过专业咨询机构，可为项目要不要修，怎么修提供专业咨询。二是要把目前商品住宅已经使用的近40亿元维修项目，比如什么项目、请了谁来修、花了多少钱等等，全部罗列并在网上公开，届时还会请一些业内专家来点评分析。“我们想要通过数据积累，加上专家评定分析，归纳出住宅小区维修中合理价格 ，哪些维修企业最受欢迎等，这些问题老百姓关心，最好能够制定出相关目录，供业委会和业主们参考。”马浩元说。
房屋“养老金”花完了怎么办
对上海而言，400多亿元规模的商品住宅维修资金，看似规模不小。但具体到单个小区，随着使用率的逐步提升，也会有用完的一天。张炳军说，过去很长一段时间，维修资金用得不多，有住宅使用年限不长、维修需求不高的因素，未来，越来越多的商品住宅使用超过10年，其维修率会逐渐升高。参照售后公房的维修资金使用率，截至去年底，上海全市售后公房维修资金余额为131亿元，累计使用78.8亿元。售后公房的维修频率和资金使用率，明显高于商品住宅，重要的原因就是使用年限长。“当我们的商品住宅也到了中年，并逐步迈向老年阶段，维修资金这笔房屋”养老金“就真正到了派大用场的时候。”
据张炳军透露，目前上海全市范围内的商品住宅，已有200-300个小区维修资金账户余额不足30%，面临着续筹问题。也就是说，每家每户要再次按照比例缴纳住宅维修资金了。但续筹肯定没有购房时一次性筹集来得容易，按100平方米面积的住宅来计算，住户及开发商缴纳的维修资金基本上为6475元-9065元，相对于购房款，这笔资金自然不算大头，而且购房者只有缴纳了这笔资金才能办理产证，大多数人都会欣然接受。但一旦到了要重新筹集这一笔资金时，对住户而言，却是一笔不小的开支。一次性缴足维修资金确实比较困难。
如何续筹更加合理？目前最主要的方式，就是从小区的公共收益中得到补充。小区的公共收益，是指利用小区公共部分进行经营获得的收益，比较常见的包括公共区域的广告收益，如轿厢广告、户外广告等； 同时小区公共区域的停车费收益也是一个块重要组成部分；此外，小区公共区域内租赁的摊位收益，或是利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，等等。这些公共收益是全体业主共有，同样由业主大会来决定支配。不过，这其中要扣除物业为获取公共收益而支出的相关成本。据透露，目前新建商品住宅小区，每年交到业主大会账户上的公共收益资金约为2亿多元。这笔资金用来补充维修资金，自然是最合适不过，也是最容易操作的方式。
续筹的另一种方式，则是在业主每月缴纳物业管理费，多缴纳一部分维修资金。这一模式在深圳运用得比较成熟，被称为“深圳模式”。3000多元的维修资金，如果分两年或是更长时间，平摊到每个月按月缴纳，仅以两年来计算，业主每月只需多缴纳100多元。这样一来，业主负担增加不明显，比较容易接受。而且对于维修资金账户而言，每月进账也足以维持小区的日常维修，直到维修资金账户余额达到一定标准，就可暂停筹集。
无论从上海还是全国来看，维修资金虽仍有大量的资金沉淀，但续筹问题也正逐步开始显现。每一个城市每一个小区都有着不同的现实情况。“目前，面临维修资金续筹的，基本上以上述这两种方式为主，在上海，第一种方式更多一些。”马浩元也提出了第三种方式的建议：如果公积金可以用来缴纳维修资金，在制度的合理设置下，可行性也很高。原本公积金只能用于贷款购房，但目前上海、广州等一些城市已经拓宽了公积金使用渠道，租房以及缴纳物业费均可申请使用个人公积金。
慧择提示：目前，我国收缴的维修资金规模在5000亿元左右，房屋“养老金”规模较大。为确保资金花得物有所值，需要进一步完善监管体系，并提高信息透明度。
房屋“养老金”规模究竟有多大
关于房屋“养老金”的规模，此前，中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会曾公布过的一组数据显示，到目前为止，我国收缴的维修资金规模在5000亿元左右。
而市场上也有另一种说法，据初步统计，截至目前，全国各地交存的住宅专项维修资金已超过1万亿元。但不论是5000亿元还是1万亿元，都算得上是一笔巨额的资金。
这笔巨额的房屋“养老金”如何累积而成？“这是每一套住宅都需要缴纳的资金，而且从上世纪90年代后期就开始有了房屋维修资金制度，到今天，也差不多有10多年，近乎20年的积累。”据上海市住房保障和房屋管理局、市物业管理事务中心主任马浩元介绍，我国的房屋维修资金制度从1998年就开始实施，上海更早一些，从1996年就开始建立了商品住宅维修资金，来为商品住宅归集一笔“养老金”。
具体而言，这笔资金归集自开发商和购房人两部分。按照2000年出台的 《上海市商品住宅维修基金管理办法》(以下简称“管理办法”)，首期维修资金基本上为一次性缴纳，开发商在办理新建商品住宅所有权初始登记前，以及购房人在办理产证前，均要各自按照相关标准来缴纳维修资金。如果是配备电梯的商品房，开发商按照每平方米建筑面积成交价的4%来缴纳，购房者则交3%； 如果是非电梯房，那么，开发商交3%，购房者就交2%。关于成本价，全市也有一个相对统一的标准，2000年年底之前出售的商品住宅，每平方米建筑面积成本价以1198元计价，而之后出售的则以1295元计价。这一标准，到目前为止，没有变动过。“对于老百姓而言，自己究竟交了多少维修资金，按照这个标准都可以很快地算出来。”马浩元说。
最新统计显示，截至去年12月底，上海全市累计归集商品住宅维修资金规模已达457.3亿元。这笔资金覆盖了全市1996年之后出售的商品住宅，1996年之前还有部分商品住宅尚未归集维修资金。不过，据透露，这一遗留问题马上也会解决，关于住宅小区综合治理若干意见“三年行动计划”，年内将会出台，其中对1996年之前出售的商品住房如何归集维修资金有了明确的应对措施。
这笔钱如何为房屋“养老”
既然住宅维修资金经历了多年的积累，规模着实不小。按照相关管理办法，这笔资金专款专用，用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
但从目前来看，这笔资金的使用效率如何，作为房屋“养老金”，其在为房屋提供保障时，究竟发挥了多大作用，在全国范围内曾经引发质疑。据此前披露的数据，全国缴存的公共维修资金总额超过万亿元，但使用率却不足1%。截至2013年7月，北京缴存维修资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率为1.55%。截至2012年10月，广州市缴存维修资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%。这组数据被用于证明维修资金使用率低、流通不畅。实际上，维修资金使用率应该达到多少才算正常合理？业界对此并没有明确共识。在马浩元看来，维修资金的使用率并不应该是越高越好，使用率的数值如果很高，从侧面反映出房屋的建筑质量堪忧。反过来，如果维修资金能够实现房屋“应修尽修”，那么其使用率低也未尝不是一件好事。
外界关注“使用率”这个数字，其实是对当地管理效率的质疑。很多问题都卡在了“流通不畅”上，比如一些住宅遇到亟须修理的问题时，却仍要向主管部门层层申请，管理部门并非在一线，还要先了解实际情况，进行评估然后审核，整个流程一定会是漫长的。而且，使用维修资金时，还有两个“2/3”的门槛，即住宅维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过方可使用。往往遇到紧急维修的时候，原本两个“2/3”的安全保障，客观上也会成为资金使用的障碍。
在理顺维修资金运行机制这一方面，上海做了很多积极地探索。据上海物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军介绍，上海在2000年出台的管理办法中就已经明确，维修资金在归集完毕后，这笔资金就属于全体业主，由业主大会来决定开支。在业主大会成立之前，维修资金会由物业所在地的房管部门代为保管，并存在专户银行。住宅小区一旦成立了业主大会，那么就由业主大会来开立维修资金账户，这笔资金就会划转存入这一账户。
由于上海的商品住宅小区成立业主大会的比例较高，目前已达到符合成立条件小区总数的80%左右，大部分维修资金都已陆续划转至业主大会的专用账户上。统计数据显示，上海目前累计归集的400多亿元商品住宅维修资金中，200多亿元的资金已下拨至业主大会，仅有190多亿元仍在房管部门的账户上代为管理。为了进一步盘活维修资金，上海在2011年出台了《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知》，为小区的“急诊”问题开启了绿色通道。比如，将电梯安全、给水排水设备故障、消防安全隐患、房屋外墙脱落、屋顶屋面外墙渗漏等情况，列入紧急维修的范围。这些紧急维修可以由业委会开会讨论决定，迅速做出反应。这一系列积极地探索也提升了维修资金的使用效率。上海的探索和实践，也取得了一定成效。到去年底，全市累计使用商品住宅维修资金39.6亿元，占资金总额的8%。其中，去年新增归集的39亿元维修资金，则使用了6.6亿元，使用率约17%。
如何确保资金花得物有所值
对老百姓而言，更重要的是资金如何确保安全，而且花得每一分钱都能物有所值。这也是考验管理者智慧的一道难题。
事实上，在对维修资金的质疑声中，已经有不少对“对这笔钱究竟去了哪里”的猜忌，有人把矛头指向管理部门，认为这笔钱存在管理部门的账户上，并没有真正的“沉睡”，而是成了一些利益部门拿来“钱生钱”的生财工具；也有人把矛头指向商业银行，认为这笔钱，业主用起来不易，被管理部门存在指定的银行账户上，成为商业银行颇为丰厚的优良资产，银行不需要担心大比例提现，可以从容“腾挪”；此外，也有人把矛头指向物业或是业委会，认为在维修项目的报价上会存在一定水分，个别利益相关者可以从中谋取私利，等等。
“老百姓有这些担忧，很正常。我们要做的就是让所有的账目都公开透明，即便放权给业主大会，作为监管部门，我们也要进行严格的把关。”马浩元说，上海在全国范围内，率先建立了一套监管体系，最大的亮点就是信息化。在强大的信息系统支撑下，维修资金的立项、申请、使用等，全部都在网上操作，流程规范，任何个人在这个过程中都接触不到现金流。在信息化基础上的项目三审，第三方审价、审计，以及银行作为放款者的最后审核，把资金运作风险降到最低。
举例来说，业主通过的公共维修项目，相关维修企业给出的报价，必须通过第三方机构的审价，而这第三方机构由账户开立银行推荐，免费提供服务；通过审价，一是确保项目真实存在，二是避免报价高估冒算，尽可能地挤出水分；只有通过了审价，而且各方面申请材料都齐备了，银行审核完毕后放款；在业委会到期换届时，还要请第三方机构对业委会任期内的维修资金、小区公共收益进行财务审计，进一步保障资金的安全和使用的合规。
“严格三审，能确保维修资金用得更加合理。”马浩元说，目前，上海各个小区在维修资金使用上曝出来的资金安全问题相对较少。而针对管理部门对部分维修资金代为管理，上海在这方面也是严格控制的，在没有成立业主大会，尚没有开立维修资金专用账户的小区，房管部门代为管理资金，但这部分资金也是存入专用账户的，待业主大会组建、账户开立后，本金连带利息一并划转。而且所有的账目都在网上公开可查。
关于账目的公开，根据“管理办法”，业委会应当每月与开户银行核对维修资金账目，并将维修资金使用情况，每半年向全体业主公布一次。马浩元坦言，目前沪上绝大多数小区的业委会已经做到了账目的公开，但也有一些仍未做到。
马浩元透露，今年上海还要做两件事，来进一步完善监管体系。一是培育一批咨询机构，来解决业委会专业性不够的问题。根据目前维修资金制度实施过程中暴露出来的问题，很多时候住宅出现了一点小问题，业委会为了省钱或是觉得小问题不影响安全，暂不去修理，殊不知小问题不修理，可能会埋下安全隐患，逐渐演变成大问题，到时就要花更大的代价。通过专业咨询机构，可为项目要不要修，怎么修提供专业咨询。二是要把目前商品住宅已经使用的近40亿元维修项目，比如什么项目、请了谁来修、花了多少钱等等，全部罗列并在网上公开，届时还会请一些业内专家来点评分析。“我们想要通过数据积累，加上专家评定分析，归纳出住宅小区维修中合理价格 ，哪些维修企业最受欢迎等，这些问题老百姓关心，最好能够制定出相关目录，供业委会和业主们参考。”马浩元说。
房屋“养老金”花完了怎么办
对上海而言，400多亿元规模的商品住宅维修资金，看似规模不小。但具体到单个小区，随着使用率的逐步提升，也会有用完的一天。张炳军说，过去很长一段时间，维修资金用得不多，有住宅使用年限不长、维修需求不高的因素，未来，越来越多的商品住宅使用超过10年，其维修率会逐渐升高。参照售后公房的维修资金使用率，截至去年底，上海全市售后公房维修资金余额为131亿元，累计使用78.8亿元。售后公房的维修频率和资金使用率，明显高于商品住宅，重要的原因就是使用年限长。“当我们的商品住宅也到了中年，并逐步迈向老年阶段，维修资金这笔房屋”养老金“就真正到了派大用场的时候。”
据张炳军透露，目前上海全市范围内的商品住宅，已有200-300个小区维修资金账户余额不足30%，面临着续筹问题。也就是说，每家每户要再次按照比例缴纳住宅维修资金了。但续筹肯定没有购房时一次性筹集来得容易，按100平方米面积的住宅来计算，住户及开发商缴纳的维修资金基本上为6475元-9065元，相对于购房款，这笔资金自然不算大头，而且购房者只有缴纳了这笔资金才能办理产证，大多数人都会欣然接受。但一旦到了要重新筹集这一笔资金时，对住户而言，却是一笔不小的开支。一次性缴足维修资金确实比较困难。
如何续筹更加合理？目前最主要的方式，就是从小区的公共收益中得到补充。小区的公共收益，是指利用小区公共部分进行经营获得的收益，比较常见的包括公共区域的广告收益，如轿厢广告、户外广告等； 同时小区公共区域的停车费收益也是一个块重要组成部分；此外，小区公共区域内租赁的摊位收益，或是利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，等等。这些公共收益是全体业主共有，同样由业主大会来决定支配。不过，这其中要扣除物业为获取公共收益而支出的相关成本。据透露，目前新建商品住宅小区，每年交到业主大会账户上的公共收益资金约为2亿多元。这笔资金用来补充维修资金，自然是最合适不过，也是最容易操作的方式。
续筹的另一种方式，则是在业主每月缴纳物业管理费，多缴纳一部分维修资金。这一模式在深圳运用得比较成熟，被称为“深圳模式”。3000多元的维修资金，如果分两年或是更长时间，平摊到每个月按月缴纳，仅以两年来计算，业主每月只需多缴纳100多元。这样一来，业主负担增加不明显，比较容易接受。而且对于维修资金账户而言，每月进账也足以维持小区的日常维修，直到维修资金账户余额达到一定标准，就可暂停筹集。
无论从上海还是全国来看，维修资金虽仍有大量的资金沉淀，但续筹问题也正逐步开始显现。每一个城市每一个小区都有着不同的现实情况。“目前，面临维修资金续筹的，基本上以上述这两种方式为主，在上海，第一种方式更多一些。”马浩元也提出了第三种方式的建议：如果公积金可以用来缴纳维修资金，在制度的合理设置下，可行性也很高。原本公积金只能用于贷款购房，但目前上海、广州等一些城市已经拓宽了公积金使用渠道，租房以及缴纳物业费均可申请使用个人公积金。
慧择提示：目前，我国收缴的维修资金规模在5000亿元左右，房屋“养老金”规模较大。为确保资金花得物有所值，需要进一步完善监管体系，并提高信息透明度。
