房产新政要符合国情

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　　【摘要】转型期的中国经济，正站在十字路口。欲进其忧无数，思退亦忧风险，建设创新型国家是别无选择的进路，而房地产业定位则是难以决断的退路，中国经济必须直面这种两难选择。
　　与去年的房产调控环境不同，当下的地产调控已几乎招数用尽，且仍在不断收紧之中，开发商遇到的压力与困难远超预期。企业的降价举措可能是地产市场变局的开始，只要调控政策不出现松动，预计在年底前，房价就将出现一波较明显的调整。当然，真正的政策考验在于，如果房价果真下跌之后，调控政策是否会出现松动，调控部门对此应该保持警惕。
　　1月26日农历腊月二十三，按传统要吃点麦芽做的灶糖，以便灶王爷能“上天言好事”祈福全家平安。恰好这天晚上，国务院公布了八条最新楼市调控政策，“新国八条”就像带给全国人民新春福气的麦芽糖，以特别给力鼓劲的方式开启了第三次房地产调控的闸门。两天后，各具特色的重庆、上海房产税如期开征，宣告了始于去年4月的房地产调控迈入了一个更有深度的新境界。这从另一个侧面反映出，为了国人未来的幸福，历经反复探索，决策层作出了战略性的智慧抉择，在经济转型最为艰难的生产方式转变上已达成共识，结构调整中最艰巨的房地产“一业独大”畸形产业结构转型正渐渐步入正轨。
　　抑制通货膨胀的进一步上升和蔓延，管住房价非理性上涨是控物价的关键。新国八条调高二套房贷首付比例至六成，无形之中把贷款数额降低到了四成，必然达到去除炒房资金使用金融工具的能力，“去杠杆化”的实际作用再明显不过了，自然就抑制了投机性炒房的潜在需求。如果再加上调整完善相关税收政策，加强税收全面征管，必然是增加了转手交易的套利成本，降低交易活跃程度的作用一定会更明显。将责任落实到地方政府问责约谈的行政管理这些富有针对性的政策多管齐下，商品房市场由按揭贷款和地方政府冲动，所激发的那些潜在“刚需”想必就萎缩掉了一大截。这时候只要因势利导加大保障性安居住房建设力度，仅剩的老百姓真实住房需求是有限度的，完全可以通过政策性保障方式得到解决。管住了住房价格的非理性上涨，就等同于扼住了物价上涨的咽喉，也就控制住了通货膨胀的脚步。
　　央行货币政策由适度宽松向稳健转型，其最大难度就在于对信贷总量的合理压缩。如果银行能把投向房地产领域的信贷总额压下来，那么央行信贷总规模下降到常态状况将是自然的结局，货币政策稳健回归常态就有了数量上的基础。央行《2010年第四季度货币政策执行报告》对2011年广义货币供应量M2给出了16%左右的增长率预估，考虑到今年抑制通胀的强烈诉求，货币供给弹性变量降幅要实现报告的预估水平，跟房地产调控目标分不开。“新国八条”的及时出台，相当于变相部分冻结了住房按揭信贷，一定程度上能收到调准或加息回收流动性的作用，给央行减轻了不少货币调节的压力。
　　产行业经过十三年的高速发展，虽说对社会GDP贡献巨大，但其弊端日益显现。鉴于其整个行业建立在钢筋水泥的基础上，已经不太适宜于产生升级的科技要求，而且投机性资金逐利囤积，有引导全民踏入炒房引发巨大风险的可能。一个国家和社会的进步，其实有很多路径的选择和依赖，要是没有房地产业过分“一业独大”攫取暴利的模式，那么各行各业都有条件吸纳社会资金资源发展自己。特别是，多年前如果举全国之力大兴国家创新战略，千方百计推动科学技术全面进步和发展，今天中国的国家创新能力一定是世界侧目的，高科技行业就有可能代替房地产业成为社会最坚实的支柱产业，将会涌现多个像高铁那样的产业集群，其拉动相关行业发展的程度和速度，将远远超过如今房地产行业。
　　最为智慧的政策措施，不是“事发而谋”，而是“谋在事前”。据社科院近日发布的中国住房发展报告，绝大多数城市居民住房支付能力下降，住房价格平均泡沫程度较高。这个报告预警性的结论，对智慧的主政者而言，是有巨大震撼的，与其坐等住房支付能力衰竭，高房价失去购买力支撑，最终导致泡沫破灭而出现乱局“难治”不如主动出击进行信贷税收等宏观调控政策干预，从根本上降低和扭转住房价格泡沫生成的上涨预期，从而实现平稳着陆来增强国民经济的安全边际。
　　稳健货币政策“度”的把握，很适用“不过度膨胀、但也不过度收缩”的原则，而这正好就是“不松不紧”过渡期般的表达。对应于资本市场的走势来做宏观预判，如果把9月30日房地产二度调控视为催生了去年10月沪深股市结构性投资机会的契机，那么推断1月26日第三次房地产调控也将喜大于忧，股市或将迎来阶段性的结构化牛市行情。或许，兔年的股市投资新机会在政策变局助推下正迎面而来。
　　房地产开发商资金压力已迫近临界点。有券商报告显示，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。融资难和存货高峰来临，正在双重挤压房地产开发商。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信。
　　慧择提示：对智慧的主政者而言，与其坐等住房支付能力衰竭，高房价失去购买力支撑，不如及早行动，做好相关工作，提前做好准备很有必要，慧择向您推荐以下产品，供您参考。