三季度房价新变化

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　　【摘要】房价猛涨，人们买不起住房，针对此现象，国家推出相关政策。要将此政策很好的实施还要要加强教育和引导，提高行业自律水平。要加强对广大房产商家机构的诚信教育，自觉认识到人无信不立，业无信不兴，不断加强行业自律。要充分发挥行业协会的作用，只有商家和人们共同努力，政策才会得到很好的实施，调控才会有明显的效果。
　　历经近半年的调控，楼市在2011年上半年行将结束时，低迷之态已显露无遗。以限购、限贷、限价为主要手段的楼市调控，效力正在逐渐释放。希望购房者能够在国家政策的帮助下，买房压力有所减小，人们的根本住房问题得到解决。人们都能过剩城市人的生活。
　　上半年房价上涨得到抑制
　　2011年1月份的房地产市场延续了去年年底以来"量涨价升"的火热势头，显然不符合中央"合理引导住房需求、促进房地产市场平稳健康发展"的目标，从而导致了今年1月26日针对楼市的新"国八条"调控政策出台。
　　受其影响，截至6月中旬，2011年一级市场全国土地累计成交3.4亿平方米，相比去年同期增长0,成交金额为4980亿，相比去年同期下降10%.其中，一线城市成交金额下降幅度为47%,二线城市下降幅度为18%.
　　今年1~5月全国商品住宅的成交面积仅同比增长9.1%,是2005年至今同期的次低，仅高于2008年同期。分城市来看，一线城市的北京、上海、深圳三个城市1~5月商品住宅成交量同比分别增长-24%、13%、1%;二线城市的杭州、天津、长沙及成都1~5月商品住宅成交量分别同比增长-22%、1%、-6%及10%;三线城市受限购影响，成交量走势分化，受限购的佛山、苏州和厦门的1~5月商品住宅成交分别同比增长36%（5月同比增长-8%）、12%、-19%,而未限购的东莞同比大涨50%.不仅如此，从上述城市1~5月各月的成交量走势来看，一二线城市成交量整体呈现走低的态势。
　　从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格来看，1月份同比上涨12.7%,其中普通商品住宅销售价格同比上涨13%,高档住宅销售价格同比上涨11.5%.在新"国八条"出台后，涨幅逐步回落。至5月，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。
　　我们基本上可以判断：房地产市场在严厉的调控下，今年上半年一二线城市的房地产市场回落势头明显，三四线城市仍维持正增长。同时，房价上涨得到了比较成功的抑制。
　　下半年价格波动将加剧
　　6月23日，温家宝总理在英国《金融时报》上发表的文章中表示，中国整体价格水平处于可控范围内，并预计将稳步回落。之前业内普遍预计下半年CPI下行的预期得到了官方的背书，这意味着今年下半年中国经济超调风险担忧将逐步消除，货币政策在下半年或将转向，这对于下半年房地产市场的表现作用巨大。
　　5万亿投资额的3600万套保障房建设可能带给地方政府高达2.7万亿新增支出，这将加剧已经达到10万亿负债的地方负担。另一方面，上半年一二级市场的低迷减少了土地出让收入和税收，这对于在2010年土地出让金占财政收入比例高达76.6%的地方来说是难以接受的。从这个角度来看，调控在地方执行层面可能存在效果打折，而且在下半年将更加明显。
　　从市场本身运行的规律来看，2004年至2010年的监测数据告诉我们，下半年的成交量通常会比上半年要显着放大，而且四季度一般都是全年成交量表现最好的季度。
　　上述这些都是开发商们对于下半年普遍保持乐观的原因，也导致了一些开发商敢于在上半年保持"猪坚强"心态。的确，下半年CPI下行带来调控趋缓的可能，房地产市场成交量一定会显着放大，相信这也是最没有悬念的事情。
　　但是，有些现象引起了我们的高度关注。一般来说，新开工面积滞后1.5年会形成供应。国家统计局的数据显示，2009年下半年商品住宅新开工面积大约为5.1亿平方米，2010年上半年新开工面积大约为6.5亿平方米，这意味着2011年全年供应量大概在11.6亿平方米，而今年上半年销售情况比较低迷，截至5月底累计商品住宅销售面积仅为3.3亿平方米，那么下半年将迎来推盘的真正高峰期。
　　其中，部分城市1~5月的新增预售量同比增长率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%,这意味着上述城市的开发商推盘并不积极，下半年这些城市的楼盘可能会集中上市。
　　按照过往的经验，如此大规模的供应量，将会带来销售量的增加，同时也会抑制房价上涨动能。而且，整体行业资金面还是逐步趋于紧张的：从净负债率来看，目前上市公司是66%,低于2008年的峰值89%;从短期负债/现金来看，目前是0.94,低于2008年的峰值1.91;从现金流出/现金流入来看，目前是1.28,2008年峰值是1.89.
　　即使目前三项指标仍低于2008年峰值，但自第一轮调控以来一直保持着不断攀升的趋势，这将驱使开发商未雨绸缪做好预防措施，不排除从三季度开始龙头房企采取"以价换量"的策略。我们对于下半年的成交量保持乐观的态度，而价格的波动将会在三季度表现得更加明显。这样一来，购房者买房险恶希望有进了一步，相信三季度房产业的销量将会有所改变，有更多的无房族住上自己的新房。
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