【摘要】房地产行业是近年来发展速度最快的行业，对中国的经济发展做出了巨大贡献。专家估计，我国房地产信托规模尽管在今年一季度减少了两成左右，但其发展仍然稳健，继续保持着稳定增长的形势。
用益信托网工具统计显示，今年一季度成立的房地产信托项目数量为235个，规模总计为5068086万元，与去年同期6407043万元的规模相比，减少20.9%。
系统性风险不足虑
实际上，自2014年开始，房地产信托频繁曝出兑付危机，甚至有业内人士认为房地产信托已经开始走下坡路。
去年9月，中国东方资产管理公司发布的《2013：中国金融不良资产市场调查报告》显示，煤矿、艺术品和房地产是信托领域的三大雷区。中国信达总裁臧景范近日表示，信托业近几年爆发式增长，违约项目可能会有所集中，信托行业的不良资产也将给资产管理公司提供更多业务机会。
嘉实财富投资策略部人士向分析称，虽然最近个别信托产品存在难以兑现收益分配的情况，但由于房地产市场系统性风险不会立即爆发，2014年房地产信托市场将继续保持增长态势。
信托业协会数据显示，2013年我国房地产信托规模达到了1.03万亿元，首次超过1万亿元，规模占比10.3%，同年房地产信托的发行规模达到6848亿元，而在2012年这一规模仅为3163亿元，环比增长116%，上述数据表明房地产市场依然是信托行业的主要投资领域。
嘉实财富人士指出，尽管目前陆续有媒体曝光了信托产品风险事件，但发生问题的产品总规模相对于10万亿信托规模存量而言，比率非常小，整体来看，目前信托行业依然保持着良好的发展态势。只要在合理比率之下，都不会引发系统性风险。
前段时间，兴业银行宣布暂停部分房地产融资业务，被业内视为银行收紧地产融资的信号。上述人士表示，现在国内银行收紧房地产融资，对房地产信托业务发展或将起推动作用，相应信托产品收益率可能会提高。同时，房地产信托融资成本也将增加，未来信托有望成为房地产融资主要渠道，房地产信托风险与机遇并存。
北京某信托公司人士分析认为，房地产信托作为拉动信托业发展的“三驾马车”之一，仍起到支柱作用，虽然个案风险有所暴露，但系统性风险并不足虑，信托公司在避险导向下，对项目的选择将更为谨慎，今年房地产信托的规模仍将保持平稳增长。
策略转换
具体来看，信托公司的避险诉求使得房地产信托项目呈现两方面变化，一是项目将倾斜于大中型房企，二是项目布局将更加集中于二线或准二线城市。
房企携手信托公司走项目运作基金化的路线，在今年会成为趋势吗？近日，宋都股份发布公告称，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞争力，公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司拟与浙江宋都控股有限公司、平安信托有限责任公司共同签订《关于房地产项目投资战略合作事宜之合作框架协议》，共同达成合作意向，作为后续工作推进的基础。
据该框架协议，平安信托与宋都控股及宋都集团拟采用项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作，即平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金。
宋都控股或其关联方将作为基金管理人，平安信托或其关联方将作为基金的有限合伙人或管理人，以信托计划所募集的资金经由平安宋都地产基金向项目公司进行投资。
此外，原则上平安宋都地产基金通过信托计划募集的总金额上限为人民币100亿元，首期募集的信托资金规模约为10亿元，具体规模以实际募集情况为准。
宋都股份公告称，战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状况、显着地提升公司在土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率，对公司项目开发的周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。
前述信托公司人士分析，房企携手信托公司成立基金并非创新，而是一种融资成本日益走高的现实情况下的策略安排，“而无法承担较高融资成本或根本拿不到融资的房企，面临形势就比较严峻，信托公司房地产项目上贯彻的"四三二"规定（地产商必须项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质）将使得部分房企的情况"雪上加霜"。”
慧择提示：募集资金是信托公司最主要的业务，其募集资金的优势不容任何声音的质疑。至于房地产企业与信托公司进行基金化合作的行为是否会变为主流，我们还需拭目以待。
