【摘要】近日，阳光人寿保险股份有限公司正准备接手有关瑞安非核心商业资产以压低负债率的房地产收购价格大约在24亿元左右。
试图通过出售非核心商业资产以压低负债率的瑞安房地产，正考虑将位于重庆的部分商业项目，以24亿元的价格转让给阳光人寿保险股份有限公司（下称“阳光人寿”）。
根据瑞安房地产11月29日公告，计划出售的商业项目为建筑面积近12万平方米的重庆企业天地2号写字楼部分，以及815个地下停车位。
按照交易双方签订的框架协议，阳光人寿从瑞安房地产手中买下重庆项目后，将委任瑞安房地产的全资子公司——上海新天地商业管理有限公司（下称“上海新天地商管”）作为资产管理人，对该项目提供资产管理服务。
引人注意的是，在瑞安房地产与阳光人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款，而瑞安房地产对该项目前景预计悲观，对于“赢得”对赌条款并不抱希望。
根据这些条款，上海新天地商管对重庆项目进行管理期间，将按年分为六个结算期：如果在每个结算期，重庆项目的净营业收入（net operating income）低于目标净营业收入，即重庆项目每年的净营业收入低于瑞安房地产已收到款项的8%，上海新天地商管将以现金方式向阳光人寿支付不足金额；反之，如果净营业收入超出目标净营业收入，上海新天地商管将收取超出金额的80%作为资产管理服务费。
此外，如果截至2018年底，重庆项目的年度净营业收入低于收购代价的8%或该物业的出租率低于82%，则管理期将予以延长；如果2019年、2020年，净营业收入低于收购代价的6.4%，管理期还将进一步延长。
对于赢得上述对赌条款，瑞安新天地似乎并不抱太大希望。公告透露，瑞安房地产已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备。瑞安房地产甚至预计，在最悲观的情况下，即项目租金以及出租率均出现最低迷表现，向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。
正因为做出1.36亿元拨备，瑞安房地产此次向阳光人寿出售重庆写字楼项目，将获得1.23亿元亏损。但瑞安房地产方面相信，此番交易长远而言对公司有利——通过整体出售非核心办公楼及零售物业，可以提高资产周转率及缩短投资回报期。
由于瑞安房地产近年以来参与多个旧城改造项目，沉淀大量资金，导致负债率居高不下。此前在接受采访时，瑞安房地产主席罗康瑞即表示，将考虑出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式令“资金的流转更有效率，集中将负债率压低”。
在能赚钱的年龄考虑养老是必要的，也是不可回避的。在资金允许的情况下，应该开始考虑买一份养老保险。养老保险兼具保障与理财功能，又可以抵御一部分通货膨胀。作为长期险种，养老保险买得越早，获得利益越大。
慧择提示：本次瑞安房地产与阳光人寿签订的框架协议中，双方都有一定程度的赌博因素。瑞安不看好房地产，而阳光人寿则觉得还有利可图。
试图通过出售非核心商业资产以压低负债率的瑞安房地产，正考虑将位于重庆的部分商业项目，以24亿元的价格转让给阳光人寿保险股份有限公司（下称“阳光人寿”）。
根据瑞安房地产11月29日公告，计划出售的商业项目为建筑面积近12万平方米的重庆企业天地2号写字楼部分，以及815个地下停车位。
按照交易双方签订的框架协议，阳光人寿从瑞安房地产手中买下重庆项目后，将委任瑞安房地产的全资子公司——上海新天地商业管理有限公司（下称“上海新天地商管”）作为资产管理人，对该项目提供资产管理服务。
引人注意的是，在瑞安房地产与阳光人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款，而瑞安房地产对该项目前景预计悲观，对于“赢得”对赌条款并不抱希望。
根据这些条款，上海新天地商管对重庆项目进行管理期间，将按年分为六个结算期：如果在每个结算期，重庆项目的净营业收入（net operating income）低于目标净营业收入，即重庆项目每年的净营业收入低于瑞安房地产已收到款项的8%，上海新天地商管将以现金方式向阳光人寿支付不足金额；反之，如果净营业收入超出目标净营业收入，上海新天地商管将收取超出金额的80%作为资产管理服务费。
此外，如果截至2018年底，重庆项目的年度净营业收入低于收购代价的8%或该物业的出租率低于82%，则管理期将予以延长；如果2019年、2020年，净营业收入低于收购代价的6.4%，管理期还将进一步延长。
对于赢得上述对赌条款，瑞安新天地似乎并不抱太大希望。公告透露，瑞安房地产已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备。瑞安房地产甚至预计，在最悲观的情况下，即项目租金以及出租率均出现最低迷表现，向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。
正因为做出1.36亿元拨备，瑞安房地产此次向阳光人寿出售重庆写字楼项目，将获得1.23亿元亏损。但瑞安房地产方面相信，此番交易长远而言对公司有利——通过整体出售非核心办公楼及零售物业，可以提高资产周转率及缩短投资回报期。
由于瑞安房地产近年以来参与多个旧城改造项目，沉淀大量资金，导致负债率居高不下。此前在接受采访时，瑞安房地产主席罗康瑞即表示，将考虑出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式令“资金的流转更有效率，集中将负债率压低”。
在能赚钱的年龄考虑养老是必要的，也是不可回避的。在资金允许的情况下，应该开始考虑买一份养老保险。养老保险兼具保障与理财功能，又可以抵御一部分通货膨胀。作为长期险种，养老保险买得越早，获得利益越大。
慧择提示：本次瑞安房地产与阳光人寿签订的框架协议中，双方都有一定程度的赌博因素。瑞安不看好房地产，而阳光人寿则觉得还有利可图。
