【摘要】以房养老是我国养老方式的一大创新，所谓的以房养老也称老年人住房反向抵押融资，即老年人将房产抵押给银行、保险公司获得贷款用于养老，一旦老年人子女没有偿还贷款相应本息，银行保险机构有权利在合适时候处理抵押房产。在国外，有没有以房养老的先例，它们的发展情况又是如何呢？
以房养老产品存在三大固有风险:老年人“长寿化”、银行利率提升、不动产贬值。这使得日本许多保险公司及银行对以房养老产品没有多大兴趣。直到今天,日本最大的金融集团之一“三菱东京”还处于策划阶段。
日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家,在日本人心目中,土地远比木结构房屋重要。因此,在日本的房产价值计算中,政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且,一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物,这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外,大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。
为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难,日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住,有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。
但是,日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示:65%的日本老人对其储蓄额不满意,且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时,日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下,日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。
推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了,老人获得的养老金会减少；评估高了,金融机构风险会增加。为此,日本国土交通大臣确定,必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时,日本创设了“住宅性能标示制度”,并制定了《住宅品质确保促进法》,要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任,不仅要对房屋结构缺陷承担责任,而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。
鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面,人寿险公司强一些,但不动产担保则是财产险公司更胜一筹,而且,保险公司不能直接向老人放款融资。因此,日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人,最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外,还必须定期把握老人的生活环境及状况,因此,管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题,日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发,乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。
推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款,在该产品项下,如果老人购买了银行的“倒按揭”产品,则只要老人在同一家银行拥有存款,则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。
“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外,或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训:允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义,我国独生子女家庭非常普遍,老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此,我们或可在产品设计中,将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来,如果老人去世后子女能够偿还贷款的,则不必拍卖房屋；另外一方面,子女作为老人的继承人,意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女,而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时,超出部分可以视为“老人的借债”,而子女则必须对超出部分进行偿还。而且,将子女作为“连带保证人”,还可防范子女的道德风险。
为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险,日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值,“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中,联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者,且HECM的利用率相当之高,全美很多金融机构都提供这种产品,理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。
慧择提示：以房养老是一个全新的养老制度，但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设，我国还需要进一步的完善配套实施建设，以促进以房养老制度的快速发展。
以房养老产品存在三大固有风险:老年人“长寿化”、银行利率提升、不动产贬值。这使得日本许多保险公司及银行对以房养老产品没有多大兴趣。直到今天,日本最大的金融集团之一“三菱东京”还处于策划阶段。
日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家,在日本人心目中,土地远比木结构房屋重要。因此,在日本的房产价值计算中,政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且,一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物,这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外,大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。
为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难,日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住,有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。
但是,日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示:65%的日本老人对其储蓄额不满意,且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时,日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下,日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。
推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了,老人获得的养老金会减少；评估高了,金融机构风险会增加。为此,日本国土交通大臣确定,必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时,日本创设了“住宅性能标示制度”,并制定了《住宅品质确保促进法》,要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任,不仅要对房屋结构缺陷承担责任,而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。
鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面,人寿险公司强一些,但不动产担保则是财产险公司更胜一筹,而且,保险公司不能直接向老人放款融资。因此,日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人,最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外,还必须定期把握老人的生活环境及状况,因此,管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题,日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发,乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。
推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款,在该产品项下,如果老人购买了银行的“倒按揭”产品,则只要老人在同一家银行拥有存款,则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。
“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外,或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训:允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义,我国独生子女家庭非常普遍,老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此,我们或可在产品设计中,将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来,如果老人去世后子女能够偿还贷款的,则不必拍卖房屋；另外一方面,子女作为老人的继承人,意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女,而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时,超出部分可以视为“老人的借债”,而子女则必须对超出部分进行偿还。而且,将子女作为“连带保证人”,还可防范子女的道德风险。
为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险,日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值,“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中,联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者,且HECM的利用率相当之高,全美很多金融机构都提供这种产品,理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。
慧择提示：以房养老是一个全新的养老制度，但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设，我国还需要进一步的完善配套实施建设，以促进以房养老制度的快速发展。
