房价调控潮中上行放慢

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　　【摘要】近年来楼市调控的周期趋短但效果却差强人意，政策虽然短期造成市场价格出现滞涨甚至小幅回调，但一些观望者对来年房价回落依然很难乐观。这就造成了近年来每年年末两个月渐渐成为购房者“抄底”、淘房的时机。
　　2011年12月底眼看快到，45个推出限购令的城市各自盘算。8个明确提出限购令的城市有7个在2011年年底到期。住建部希望继续执行限购令，各地面临财政困难，如果取消限购令，则房价有极大的可能出现报复性反弹。双方处于僵持的过程中，如果不从房产税等体制上突破，保持长期有效的房地产政策，非常困难。
　　中原地产最新数据显示，2010年楼市成交量明显受到了调控政策的影响。中原地产给出的一手房年度成交数据显示，全年预计成交量为970万平方米，供应1095万平方米，两项指标与2009年相比分别大幅下滑49%、20%。二手市场表现同样低落，预计全年成交14.3万套，锐减48.6%。
　　成交回落的同时，房价却保持涨势，年度成交均价预估为21600元/平方米，较2009年增长34.6%，涨幅较2008-2009年度高出15.8个百分点。但从月度价格走势来看，房价发力上行主要集中在4月新政出台之前。1-4月份，一二手市场成交均价分别上扬15%和13.6%，之后的8个月中涨幅仅为2.3%和1.6%。尽管“最严厉调控”的效果距离预期还有较大距离，但客观来说，它对于遏制房价的上涨速度仍起到了一定作用。
　　从21世纪不动产上海区域市场中心了解到，去年前11个月上海全市二手房共成交13.47万套；以该公司目前300余家门店在本月的运营态势分析，预计去年12月二手房成交1.75万套左右，该成交量跻身去年前三之列几乎已成定局。如按季度为节点计算，四季度凭借4.5万套的成交量，成为成交最活跃的一个季度。
　　上海搜房网数据监控中心截至最新统计数据显示，去年12月共有68个楼盘项目开盘，其中，均价超过3万元/平方米的项目占到25%。均价超过5万元/平方米的豪宅项目也不在少数，如华润置地橡树湾橡府、中星美华村、九龙仓玺园等。从成交情况看，这些高价项目并未出现“曲高和寡”的态势。在经济通胀预期加剧推动下，刺激了投资需求对高端住宅、大户型项目的购买，部分楼盘开盘一周时间内即去化了大部分房源。
　　政策不断加码，市场表现却如此淡定，让业内人士普遍预计2011年楼市可能面临更大的调控压力。住建部官员近日表示，今年将继续加强房地产市场调控，更大规模地推进保障性安居工程建设。住建部强调，将进一步强化各项调控措施的贯彻落实。在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。此外，还将适时会同监察部对地方政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。
　　业内预计，包括呼声颇高的“房产税”、保障房体系等在内多项举措将形成第三波调控潮。而新的调控措施一旦出台，楼市投机、投资需求的准入门槛很可能被进一步抬高，而原有投机、投资能量将从二手市场被逐步导出释放。业内人士分析认为，基于长效政策的逐渐出台，楼市投资投机气氛将继续被排挤，房价上行步伐有望继续放慢，但在2011年中段前出现同比向下拐点的机会仍比较小。
　　如果银行不取消住房按揭贷款利率优惠，那银行经营住房按揭贷款就会处于亏损或无利可图的困境，这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。在这种情况下，四大国有银行在一些城市全面收紧住房按揭贷款的信贷条件、取消住房按揭贷款优惠利率也属正常。
　　慧择提示：生活中处处存在着风险，因为生活是不断变化的，就如房市一样变化就隐藏着风险，所以只有提前做好保障，慧择向您推荐以下产品，供您参考。