房东加价难以遏制

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　　【摘要】我们看到，今年以来，中国政府连续推出房屋限购、收紧银行信贷、提高首付比例等一系列政策，以遏制房价过快上涨势头。
　　对于房地产市场所可能出现的风险，监管层也早已经注意到。为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。
　　住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》。《办法》提出，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。新《办法》于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
　　对此，业内人士表示，目前在租赁市场，房东处于较为强势的地位，如果房东提出的加价幅度不高，租客一般都愿意接受。而且，房东缩短签约期，都可以绕过加租障碍，通过行政手段来遏制租金上涨是不可能的。和1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》相比，《办法》主要对群租和租金方面作了明确：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
　　“群租”主要指的是出租人打破原有房屋设计，将其分隔成一个个独立的房间，再以较便宜价格把独立小间出租给承租人的现象。目前主要形式有，将客厅、卧室甚至阳台分割成若干小间分租；或在房间内布置多张床位，按床位出租。住建部称，如有违反上述规定且限期不改者，将被处以5000元以上3万元以下罚款。上海汇盛律师事务所律师俞杰明表示，对于群租的界定的确有进步意义，但是要遏制此类情况，关键是执法是否严格。
　　对于此次《办法》的出台，中原地产研究咨询部经理马冀表示，目前租赁市场的确存在很多不规范的地方，《办法》有一定的积极意义。此外，在房地产价格居高不下的情形下，《办法》背后是在引导一部分购房需求向租赁市场转移。
　　此次《办法》中还提到租金问题，租金加价是普遍存在的问题。有某位中介工作人员表示，租赁合同一般都是3至6个月的短期合同，房东在租约满期后一般都会选择提价，提价幅度在10%～20%。通过续约的间隙加价是非常普遍的现象，从这点来说，租赁期内不得提价的做法，对租客切身利益并未能起到长远保护作用。俞杰明表示，在合同期内任何的加价都是违法的，但是如果租客愿意，那就另当别论了。马冀也认为，简单通过条例来明确不加租只能起到短暂的作用，房东缩短签约期，都可以绕过加租障碍。
　　近期上海二手房租金情况也有上涨趋势。上海中原样本数据监测显示，上海全市二手房的租金价格出现反弹，11月份平均租金为44元/平方米，达到每套3781元/月 ，较10月份上涨8.6%，而成交套数和上月比增加14%，整体租赁市场呈现出量价齐升态势。马冀同时表示，未来受到房产税以及加息的预期，一些购房者的持有以及贷款成本上升，很有可能这部分压力会最后转嫁到购房者身上。另有不愿透露姓名的业内人士分析，从租客的角度而言，加租并不是唯一需要受保护的地方，比如隐私的保护以及租赁合同的有效性。
　　当前中国经济遇到了新困难、新问题，经济增速出现回调，国内外普遍担心中国经济会大幅减速，继而担心中国政府是否会为了保经济增长而再次放松楼市调控，导致本轮调控无果而终。
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