房地产并购巅峰

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　　【摘要】2011年，房地产调控再次“亮剑”。先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。其中，限购令无疑是对投机性需求“当头棒喝”，又一次将楼市推向了风口浪尖。
　　住房具有明显的投资属性，增值甚至暴利的作用明显。其次，住房消费和金融杠杆关系极为密切，没有银行，房地产业不可能发展那么快。第三，住房发展需要土地作支撑，而土地是不可再生资源，大城市的土地更显稀缺。
　　房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。商业银行房地产贷款的规模在收缩，且连续的加息令贷款成本增高；限购令等调控措施令售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格；私募房地产基金方面，虽然本土和外资投资都加大了对华投资力度，有抬头趋势，但尚未形成气候。综上所述，房企融资陷入四面楚歌的境况。据数据显示，房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。
　　房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。
　　继北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后，限购令细则连城而至，“限购版图”逐日扩大到其他一线、二线城市，如上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京等。在新“国八条”满月之际，一线城市商品住宅的成交量陡然缩水，呈“腰斩”惨状，创近5年的最低记录，但是房价却依然坚挺。清科研究中心最新的研究报告认为，房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势，房地产迷局中的四方博弈进入了几方僵持均衡阶段。
　　在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，私募股权房地产投资基金在2010年呈突进之势。根据清科研究中心数据显示，2010年私募房地产基金募资来看，新募基金10只，其中披露金额的8只，披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。从募集数量上看，比低潮的2009年上涨近4倍。从机构类型来看，2010年在募集的私募房地产基金中本土新兴机构为绝对热点，10只基金中本土机构募集的数量和金额分别占基金总额的90%和80%。值得注意的是，外资私募房地产基金再度大举进军房地产市场，纷纷抢滩国内楼市，尤其在风险相对较低的二三线城市的房地产市场寻找投资机会。与此同时，外资通过FDI额度大规模参与国内房地产市场投资，房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构以及房地产的开发结构和模式，对房地产的并购大潮起到推波助澜的作用。预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。
　　2011年的开局两个月，房地产并购市场已经是波澜汹涌。根据清科研究中心数据显示，2011年的1月和2月，房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势，位居所有行业并购的首位。短短两个月里，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。有VC/PE机构参与支持的并购案例3起，占所有房地产并购数量的13.6%。
　　在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，根据今年前两个月的并购数据推算，清科研究中心预计，2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。
　　房地产业事关财税制度改革。现在，房价居高不下，各界人士意见很大，但是，如果不解决“土地财政”问题，不解决地方政府卖地的敛财冲动，房地产业的正常发展是不可能的。
　　慧择提示：房地产业事关如何满足基本民生需求。实践已经证明，光靠国家调控是不能很好的达到目的的，做好必要的保障才是目前我们能做到的最基本的，慧择向您推荐以下产品，供您参考。