房地产反暴利要从根源抓

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　　【摘要】国家发改委相关负责人表示，正研究在商品住房领域实施反暴利规定，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
　　对于大中城市房价的走势，聂梅生保持审慎的态度。她分析指出，一方面，房价目前处于回调通道，而且这种回调的态势至少会持续到春节以后；另一方面，官方推出的针对房地产市场的一系列调控政策，都旨在熨平市场波动，防止市场出现“急跌”或者“迅涨”。
　　联系到5月1日就实施的《商品房销售明码标价规定》，针对房地产开发的反暴利举措表明，新一轮房地产调控的重拳即将挥向开发商。而在此前，以限贷限购为主要抓手的新国八条中，调控对象主要是炒房客和投资者。
　　反暴利税我们并不陌生。1995年，中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于影响广泛而重大的商品和服务，有关部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。在2006年，相关部门就对石油开采企业销售国产原油征收特别收益金，特别收益金与暴利税无异。
　　从石油企业的情况看，反暴利税的效果并不理想。前不久，中石化广东分公司就曝出买天价茅台酒的丑闻。如此大手笔花钱，很容易给人石化企业赚取了暴利的印象。房地产领域或许没有石油行业那么集中，开发商也没有石油企业那么强势，但开征房地产的反暴利税难度绝对不会小。各地房地产市场情况差别很大，各个房地产企业的情况也不尽相同。这决定了房地产的反暴利税只能是所谓 “点杀”，相关政策的解释空间很大，人为因素比较多。比如，要决定是否对一家企业开征暴利税，需要投入大量的人力物力，搞清楚其成本、利润、价格等情况，还需要进行比较论证。
　　此外，反暴利税在市场相对平稳时期还相对容易把握，而中国近年来的房价上升较快，这使得前几年拿地的企业总能够获得较高利润率。这种高利润是否合理呢？会不会更多地打压了有眼光的开发商呢？我认为，反暴利税的初衷是好的，但其效果还需要观察。5月1日起，商品房销售需要明码标价，开发商可以通过提高申报价格，来抵消该政策影响。反暴利税理论上可以部分打破开发商的这种小算盘，因为如果定价过高，就会面临反暴利税的惩罚。
　　经济学认为，暴利通常来自垄断。房改以来，房地产业快速发展，开发商获得相对较高的利润不难理解。就房地产开发这个环节来说，利润的较快增长主要还是来自于房价的较快上涨和市场火爆。这种利润的上涨主要是因为市场的供不应求，而供不应求的根源在于土地市场是被垄断的。毕竟，开发商的地主要是拍来的。
　　在土地供应严格控制、经济和居民收入较快增长的背景下，房地产领域较高利润还是难以避免。我们常常看到排队买房现象，在这种情况下，让开发商以较低的价格卖房子并不合理。即便是价格再低，市场上的房子也不会增加，而未来的住房供给可能会更少。在计划经济时期，各种价格很低，也不用征收反暴利税，但市场供应是短缺的。
　　房价高企，开发商应该承担一定责任，但不应该是主要责任。现有的政策更多地是打压需求，这在短期内有一定合理性。但从长期来说，在经济较快增长的情况下，需求总是相应增加的。要满足不断增加的购房需求，关键的一环是增加供给。遗憾的是，现有政策在打压购房需求的同时，也限制了住房的供给，导致了房市的价高量滞。
　　事实上，中国的土地资源可以得到更好的利用。有经济学家指出，我们一贯强调保护的18亿亩耕地，即120万平方公里耕地，只占中国国土面积约八分之一。中国还有绝大部分不可耕地完全可以用于城市建设。如果这些不可耕地可允许被用于城市建设，中国的房地产价格不会这么高。首尔人口密度超过1.7万人/平方公里，是北京和上海人口密度（每平方公里仅7000多人）的两倍多。中国的土地资源完全能够更好地用于满足老百姓的住房需求。
　　房地产市场具有较强的周期性，但从长期来说，只要供给能够随着需求相应增加，房地产就不会是一个暴利行业。相形之下，形单体薄的中小型房地产企业由于自身的银行信用低，加上没有足够强大的品牌支撑力，无法从银行及其他融资渠道斩获救援力量。
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