上海楼盘降价调查

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　　【摘要】国家的限购令和对房地产的政策出台已经有一段时间了，就目前的上海房地产情况做了调查。
　　“最近一周，部分开发商基本上将这个问题想清楚了，达成了共识。”昨日(10月25日)，易居中国大上海区执行总经理孙华良如是说，其所指的这个问题，就是“降价”。
　　他透露，他所接触的一些拥有高毛利楼盘的开发商基本上就降价一事达成共识：由于高毛利楼盘的土地增值税所占比例更高，在大幅降价的过程中，开发商实际让出的净利并不高，这将成为很多开发商的降价说辞。
　　上海中原地产顾问有限公司研究总监宋会雍亦表示，那些高毛利的高端楼盘在政府放松价格管制的情况下，有可能会借目前的价格乱象偷偷降价。而在降价过程中，上述价格乱象可能会使购房者的利益受到损害。
　　对此，上海同策咨询机构研究总监张宏伟呼吁，在降价的过程中，政府也应该对价格进行严密管控。
　　高毛利楼盘降价潮或将来临
　　此前已有房地产代理行业人士在微博上留言劝开发商降价，因为对于高毛利的楼盘来说，每降一万元，开发商让出的实际净利可能只有4000元/平方米，余下部分则是减少缴纳土地增值税的税额。
　　中海地产的一位内部人士在和《每日经济新闻》记者交流时也表示，高毛利楼盘要清算的土地增值税税额相当惊人。在这样的大背景下，开发商不愿多缴土地增值税因而有意降价。
　　中海御景熙岸降价前的22000元/平方米均价和降价后的16000元/平方米均价比较后发现，前一个价格是上海市城乡建设和交通委员会公布的每平方米投资额的3倍，而后一个仅仅只有2倍。因为毛利的区别，中海御景熙岸在降价后需要清算的土地增值税税率，要比降价前低10%。
　　这样的情况也发生在其他楼盘中。孙华良告诉记者，在过去的一周内，很多和他有接触的高端开发商已达成共识，因为可以减少缴纳的土地增值税而降价，已成为很多开发商的说辞。
　　此前，中房信分析师薛建雄曾告诉记者，上海多数在2009年前已经拿地的楼盘，目前的售价都已较2009年时翻了一倍多，而上述楼盘所需要缴纳的土地增值税也要远远多于2009年后才拿地的项目。
　　按照这一说法，上海目前仍然有大批高毛利楼盘存在。这些楼盘如果都以减少支出土地增值税为由大幅降价，那么上海的降价风潮将会形成一定的规模。按照上海房地产业内人士的说法，由于成交量创下2008年以来的新低，开发商降价的意愿已经非常强烈，上海高毛利楼盘很有可能成为降价风潮的 “领军人物”。
　　价格乱象或助开发商悄悄降价
　　不过，高端楼盘的降价潮可能并不明显。因为开发商可以凭借售楼处、网上房地产以及开发商自己掌握的实际成交价格，布置一个价格“迷局”，让身入“迷局”的购房者分不清房子是降了，还是没有降。
　　据了解，上海地产集团旗下中星地产，或许就是其中一个有代表性的例子。
　　上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市项目建设信息显示，总共49138平方米的上述楼盘，总投资49891万元，折合每平方米的投资是10153.24元。中房信统计该楼盘的成交价格显示，其最低的月成交价为53256元/平方米，由此计算，每平方米售价是投资额的约500%。该楼盘的代理公司昨日向 《每日经济新闻》记者表示，开发商不会降价。
　　中房信的统计数据显示，该楼盘的实际成交价格，自2011年6月以来一路下调，由原来的60000元/平方米下调至目前的53256元/平方米。上述项目的网上参考价绝大部分都在8万元/平方米以上，但售楼处的报价，却是折合每平方米6万元以上，网上房地产的成交价则为56000元/平方米。三种价格的差距非常明显。
　　该楼盘的代理公司对记者表示，造成上述价格怪相的根本原因，是开发商想为后续的涨价预留空间。因为按照上海此前的政策规定，开发商涨价需要经过房管部门审核。在这样的情况下，开发商实际均价在64000元/平方米左右，比网上参考价便宜20%左右。而目前成交价格要低于64000元/平方米，是因为绝大多数成交的房源都是位置差的低单价房源。
　　但将网上房地产的参考价格下浮20%后，同中房信提供的成交价格对比后发现，该楼盘8、9月的实际成交价格低于56000元/平方米。而根据上述代理商的观点，上海楼市存在价格乱象的楼盘事实上非常普遍。此前大幅降价的中海御景熙岸也因为有着三种以上售价而被质疑。
　　张宏伟说，此前上海一直对于楼盘的价格上调有着严格限定，但对跌价的管理没那么严，使得开发商在降价潮中能顺利钻空子，形成价格乱局。他认为，政府对开发商的降价也应该严格监管，以免出现混乱的价格秩序，损害到消费者的利益。
　　有报道称，上海市房管部门要求楼盘降价20%以上的要重新进行审核。但上述消息没有得到上海市房管局相关负责人的证实
　　目前，一线城市的房价已经有明显的降价，二三线城市的房价下降不是很明显。预计持续到明年初，二三线城市将会有明显的下降。
　　慧择提示：国家对房地产的调控有着明显的效果时，应继续加大力度使房价调到一个合适的位置。买房的同时，关爱老人健康，慧择向您推荐！