限地价、保障房尝试新模式

　　慧择保险网 华泰保险官方指定合作伙伴！
　　【摘要】在今年国家大力推进保障房建设的主导思想下，各地保障房用地的计划供应量都占到相当大的比例。然而，光有供地计划还不行，如何将保障房用地推向市场、让开发商乐于接受，同时有序增加商品住宅用地、且保持地价平稳，是当前地方政府面临的重要课题。
　　按照属地管理的原则，各镇乡城管执法的日常工作具体由镇乡政府负责管理，由于原集士港镇执法中队在此期间正好面临集士港镇的机构改革，被归并到6月份才挂牌的集士港综合执法局；此外，界定这幢大楼违法需要一个过程，且因这幢楼涉及两个违法，一是土地违法，二是规划违法，又需考虑所在镇乡的城镇规划及布局等，所以处理较复杂，耽误了一段时间。
　　根据国土资源部发布2011年的供地计划，今年保障性住房用地和商品住宅用地都将大幅增加。在国家力推保障性住房建设的当前，各地政府开始尝试一种新的供地模式——“限地价、竞保障房面积”。不过，由于资金链吃紧、拿地规模有所收缩，即便是土地市场供应量有所增加，在目前的市场环境下，开发商仍保持谨慎观望的态度。
　　根据计划，2011年全国住房用地供应计划继续大幅增加，全国住房用地计划供应21.80万公顷。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；商品住宅用地计划供应14.05万公顷，比2010年增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。
　　在今年国家大力推进保障房建设的主导思想下，各地保障房用地的计划供应量都占到相当大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障房的计划供应量均占到今年总供应量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障房供应的增幅居全国前列，尤其是湖南，计划今年的供应量比去年实际供应量增加3倍多。 然而，光有供地计划还不行，如何将保障房用地推向市场、让开发商乐于接受，同时有序增加商品住宅用地、且保持地价平稳，是当前地方政府面临的重要课题。在巨大的保障房建设规模压力下，各地土地出让方式正在发生变化。
　　继北京之后，近期全国范围内已有多个城市率先开始对土地出让方式进行改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”的出让方式。“限地价、竞保障房面积”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出过一块居住用地。
　　不过，作为一种全新的土地出让方式，目前开发商对此模式保持谨慎观望。石家庄的首宗配建保障房地块，由于投标者人数不足最终流标。广州市首块配建保障房地块也遇冷，最终保利地产在没有竞争对手的情况下拿地。杭州市5月推出的两宗配建保障房地块，也没有吸引到大型房企参与。很多开发商都表现出收缩拿地规模的信号，尤其是大型房企，除了要保持一定的土地储备量而进行的被动拿地之外，扩张式的拿地已非常少见。“倒是一些民间资本和中小房企近期委托我们寻求地块的比较多，在土地市场热的时候小企业很难与财大气粗的大房企竞争，目前是比较好的入市机会。”李敏珠表示。
　　而“限地价、竞保障房面积”这种出让方式，实际上就是把土地成本转化为增加建设保障房，也可以看作政府对保障房建设的一项政策优惠。李敏珠认为，该方式作为招拍挂过程中的一个附加条件，具备可操作性。在国家力推保障房建设的当前，此方式不仅能有效避免地价过高、“地王”频出，同时将开发商对土地的竞争力转移到对保障性住房的配建上，可谓是一举两得。在各地艰巨的保障房建设任务巨大、同时土地财政的顽疾短时期内又无法根治的情况下，相信未来会有越来越多的地方政府会采用“限地价、竞保障房面积”这种新型的土地出让方式。
　　确保工程质量，无论对参与建设的企业还是各级政府而言都至关重要。对企业来说，参建保障房尽管利润不高，但不管是为了树立企业形象还是为了获得稳定收入，确保工程质量都是必须的，否则一旦出现问题，何谈企业形象？对于各级政府而言，保障房建设作为政府主导的改善民生的标志性工程。
　　慧择提示：风险存在很大的不确定性，所以一定要做好准备。