房价将下降 房企压力大

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　　【摘要】最近，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。
　　标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。”标 普信用分析师符蓓说，2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。”
　　摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。
　　标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。符蓓直言，近期政策方面的消息，对于地产商而言都是负面的，“限购令从一线城市范围扩大，销售将面临很大压力，同时还要面临政策执行及资金流动性风险……”符蓓说，地产商大多制订了较高的全年销售目标，接下去会是一个艰难的博弈过程，“如果销售方面远低于公司和市场预期，在信贷政策没有放松的情况下，很快就将削弱开发企业目前仍属强劲的现金流。”
　　需求方面同样不容乐观。符蓓称，从2009年开始，很多地产商都在积极地进行开发建设，但自去年“国八条”出台后，开发商的推货量比较小，“于是便造成目前市场上的新房供应量和存货量都处于高位。”国家在制定调控政策上，没有出现放松迹象，“这是因为今年来，国内房地产的交易量虽然有所下滑，但交易价格并未出现回落，只是增幅在下降。”
　　符蓓预计，今年下半年将出现具有实质意义的房地产价格调整，如果市场销量依然低迷，开发商的现金流将迅速枯竭，价格折扣力度则可能会加大。
　　北京市住房和城乡建设委员会的消息称，今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。
　　可见的是，目前很多房地产公司的财务杠杆率都处于相当高的水平。标普昨日称，在市场前景难料的情况下，很多开发商不惜以削弱资本结构和增加再融资风险（由于债务集中到期）为代价，于近期积极增强流动性，例如海外发债融资。
　　标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外进行的债券融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。虽然债券发行对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。而标普此番下调对中国房地产公司的评级展望，也将会加大这些公司今后发债的难度。一般来讲，资信等级低的债券，风险较大，只能以较高的利率发行吸引投资者购买。
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