房地产市场走势不明

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　　【摘要】相较于住宅用地，开发商对于商办地块仍较为谨慎，高溢价的概率较小，因此预计未来土地市场地价有望理性回归。
　　新一轮限购对于房地产业和上市房企将造成打击，并且影响了股市，毕竟今年以来上市房企的重心已经移到了二三线城市，尤其是中小房企，他们在二三线城市开展的业务比较多，受到影响比大房企还要明显。
　　今年上半年上海的土地市场成交并不算活跃，大量的地块零溢价成交，上半年的土地出让金也仅为去年全年的三成。但业内人士却表示，目前土地市场的状况并非冷清，而是地价回归到了一种正常合理的水平。下半年或基本维持上半年的态势，不失为开发商抄底的好时机。
　　方方地产咨询机构统计数据显示，截至6月30日，今年上半年上海共成交310幅土地，总计1029.6万平方米，与去年同期相比上涨6.24%。然而，成交金额却在减少，上半年出让土地总收入为492亿元，同比下滑27.36%，仅完成去年全年土地出让总收入的31.65%。上海同策房产咨询机构分析师陆程超说，“今年上半年优质地块的推出并不多，经营性宅地仅占全部出让土地的18.69%，而去年同期则占到了37.19%。另一方面，二级市场的低迷表现也直接影响了一级市场，土地溢价率普遍降低也是造成土地收入减少的原因之一。”
　　世联地产华东区域分析师裴红梅表示，“从成交的地块来看，2010年度全年经营性土地成交的平均溢价率为72%，上半年略低于全年平均值，这和去年下半年房地产销售行情向好有很大关系。而今年上半年经营性用地成交的平均溢价率为34%，房企拿地更加谨慎，频繁的低溢价率成交，导致土地出让金缩水。”方方地产咨询机构提供的数据显示，上海土地出让收入自2008年以来一直保持着连续高增长的态势，2008年423.2亿元、2009年1012.9亿元，2010年更是创下了1560.8亿元的历史高位。
　　而今年上半年的土地收入仅达到去年的三成，下半年土地市场是否还会延续上半年走势，土地出让金是否会出现负增长？裴红梅表示，“今年房企的资金链紧张已经众所周知，上半年各大开发商的销售状况一般，资金回笼放缓，在市场调控没有放松的情况下，开发商可能继续保持理性的态度拿地，因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状，全年土地出让金负增长的情况难以避免。”宋会雍也指出，“严厉的房地产宏观调控政策，正在影响房企对于上海住宅用地价值的判断，不少房地产开发企业转战政策相对宽松的二三线城市，因此对于土地财政有着较强依赖的地方政府正遭遇煎熬。”
　　搜房网数据监控中心分析师认为，随着房地产市场尤其是住宅市场遇冷，后市的走势仍不明朗，开发商对于下一步拿地的热情也出现大幅下降；同时由于商品房成交量的萎靡不振，使得开发商的资金链处于较为紧张的状态，没有实力再去大规模拿地。而从当前较低的成交溢价率来看，房企拿地也渐趋理性。
　　搜房网数据监控中心统计数据显示，上海上半年公开市场土地交易中有41幅经营性用地零溢价成交，约占所有经营性成交土地四成，同时另有10幅土地接近底价成交。上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，今年上海加快了保障性住房用地的供应速度，相应的普通居住用地供应则有所放缓。商办用地供应有明显起色，同比提升逾五成。
　　成交方面，经营性用地的交易量同比显着提高，但纯住宅用地溢价水平开始出现回落，由于出让地块地理位置偏远且规模较小，或者受条件限制等因素，外加调控政策，让众多房企对未来住宅用地开发收益有所保留，使得居住用地受关注度有所降低。“商办地块拍卖市场则是风生水起，地块溢价率逆势上扬。”宋会雍说。中原研究咨询部总监宋会雍认为，面对严厉调控，土地市场的影响通常会滞后于住宅楼市，根据今年用地供应计划总量1200万平方米，上半年实际已完成计划的六成，土地出让步伐稳中提速，但房企拿地速度却相对迟缓，土地市场略显冷清。
　　随着房地产开发企业资金来源增速的放缓，下一阶段开发企业资金将可能迈入资金预警期。宋会雍认为，企业资金有效运转窘境或将出现，融资环境明显趋紧，预计土地储备较为充裕的品牌房企对竞拍居住用地仍将趋于谨慎，不过不能排除优质地块受追捧而出现高地价的现象，不排除市场将出现抄底心态，也不排除会有一些好的投资机构，或者房企联合拿地的可能。
　　裴红梅在认为下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状的同时，也表示，“对于资金相对充足的开发商而言，如果遇到适合企业战略发展的地块，在这个时机拿下做储备不失为明智之举。”裴红梅强调。
　　新的限购措施将是影响市场非常重要的因素，新限购二三线城市的范围、限购标准设定以及限购执行松紧和限购出台速度，都将影响到本轮限购能否有效遏制房价过快上涨的因素，也会影响到股市以及房地产板块。
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