楼市博弈拉开帷幕

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　　【摘要】“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道，将尝试拨开楼市谜团，剖析房价降势真伪，让你在“金九银十”打好“货币保卫战”！
　　数据显示，2011年8月上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%,同比减少13%,中下旬上市集中。8月成交57.6万平方米，环比成交量下滑25%,同比下滑18%.但楼市成交均价依旧平稳，8月全市商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平。
　　有专家预测，今年的金九银十会是比较僵持的局面。但由于刚需层面需求量没有减少，因此轨交房、学区房的成交量或将有所上升。
　　轨交房成交增长
　　虽然楼市调控不断升级，但轨交11号线沿线部分楼盘的成交量近来有明显回升。业内人士预计，轨交房必定成为未来大户。在今年的金九银十中，轨交房或许将引来新一轮的成交旺季。
　　由于上海的轨道交通建设迅速，且目前已突破了500公里，另有部分线路仍在规划中，故近来许多刚需购房者明显表现出对于轨交房的偏爱。而行家则认为，由于轨交的飞速发展，极有可能接下来的任何一个区域性楼盘，除外环至外郊环外，或多或少都会和轨交房沾上一点边，轨交房已成为大势所趋。
　　有关调查也显示，有超六成的网友在购房时首先会考虑房子附近的交通是否便捷。对此行家表示，交通成为目前购房者在购房时重视的第一要素。
　　数据显示，11号线沿线的轨交楼盘近三月的成交情况都较为良好。以临近嘉定北站的某楼盘为例，该楼盘今年2月至4月的总成交金额近1000万元，而在5月至8月，该楼盘的成交面积达到1745平方米，总成交金额达到近2800万元，达到了前三月总成交金额的3倍左右。
　　目前上海成交最好的轨交房主要分布于7号和11号沿线。有关置业行家建议，考虑到期房有一段交房时间和装修时间，以及房价等因素，购房者其实可以考虑近期即将开通的轨交沿线楼盘。接下来房型好，配套到位，换乘便捷的轨交房将会受到更大的关注。
　　开学催热学区房
　　上半年楼市的密集调控显然未能影响家长们对学区房的热情。9月开学季，各类学校周边的楼盘又成为家长们前仆后继的对象，学区房又迎来一波新的成交旺季。
　　不难发现，由于新学期的到来，不论是商品房还是二手房，只要和"学校"沾得上边的楼盘都遭到了家长们的热捧。据调查，日前，大部分不愿孩子输在起跑线上的家长们早早地开始了购置"学区房"的征途。实际上就近两年来看，学区房不仅是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。
　　综合学区房的一些数据，位于华师大附属二中周边的某学区房楼盘，自7月开始成交量猛增。某楼盘3月至6月的总成交面积为756平方米，而7月至8月的成交面积达到了2154平方米，将近前几月总成交面积的3倍左右。专家分析，许多家长在暑假期间就开始为孩子下学期的入学做准备，故名校附近的学区房成交量在这两个月里提升迅速。
　　业内人士表示，2012年的楼市走向则存在一定变数，毕竟新一年的调控如何调整还只是猜测。届时楼市是否迎来新一轮调控仍未知。房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”，以及经济发展态势等的因素，将对开发商次年布局、购房者心态引导和整个楼市走向产生深刻影响。
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