保障房建设没有障碍

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　　【摘要】目前来看，各地的筹集资金模式中，一是构建保障房融资平台，以地方政府划拨土地、部分财政资金作为前期运作成本，并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入，形成一个保障房融资平台。
　　限购政策是不得已而为之的举措，其作用在于通过限制投资、投机，为房地产尽快降温。房地产领域存在的问题，不可能靠限购一劳永逸的解决，只是，通过限购政策的降温作用，为下一步出台制度化的、市场化的解决方案赢得更多时间。
　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，经测算，2011年1000万套保障房约需1.05万亿的实际投资额，用地需求约为3.1亿平方米，资金需求中约有3800亿须政府通解决。其认为，资金压力难以成为保障房建设的主要障碍因素，预计保障房的对冲功能或者投资“红利效应”将在三季度集中释放。
　　巴曙松与华创证券研究所宏观研究员华中炜、杨现领指出，从调研的保障房建设实质推进情况来看，地方政府已无暇在“建不建”做选择，而是将重点由“口号”快速走向“落实”。资金来源方面，经测算，2011年1000万套保障房的资金需求大约在1.37万亿元。但实际投入的资金需求大约为1.05万亿元。
　　其中真正由地方政府实际承担的部分，经济适用房只需要政府投入前期的土地拆迁与“三通一平”的整理成本，竣工销售之后，该成本事实上将由购房家庭承担，建筑成本由开发商承担；廉租房的投资结构是中央政府每平方米补贴400元，省政府财政配套补贴约200元，因此，每平方米1200元建筑成本中的其余600元，即50%的比重需要地方政府承担。
　　棚户区改造成本较高，但考虑到部分棚户区项目可通过市场化运作，这部分无需政府投入资金，因此，政府需要投入的是非市场化操作部分，真正由地方政府承担的比例大约在30%左右；而公租房目前引入商业化操作的配套政策仍未完善，以及公租房本身资金投入量大、回收期限长，因此公租房项目的运营需要政府投入30%的前期启动资本金。因此，经大致匡算，2011年1.05万亿的投资额中约有3800亿的部分需要政府通过自身的支出来解决。大致测算，如2011年的资金缺口全部由地方政府通过融资平台解决，考虑地方政府当年贷款偿还本金及利息之后的政府偿债率约为15.5%，虽然超过12%的安全标准，但由于存量贷款通常由各种形式的隐形担保，中国多数地方政府的债务仍处于可覆盖的安全范围之内。
　　同时，如果政策空间可以适当打开，社保基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。如2011年社保投资基金的5%，约1000亿的资金空间；保险资金最高可达5000亿的空间。
　　另外，土地出让金收益的10%投入。地方政府土地出让金有可能有所下降。预计2011年这一规模约为1.5-2万亿左右，土地出让净收益约为7000-9000亿元左右，因此，可供用于建设保障房的资金规模约为700-900亿元。另2010年的2.9万亿土地出让金中，尚有2314亿元结余，预计部分结余资金可用于保障房建设。资金压力还可以通过多元化的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环：如商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作，可以是一些财力不济的地方政府探索的主要方式。因此，总体上资金压力难以成为保障房建设的主要障碍因素。
　　土地供给方面，2011年的土地供给问题基本可以消除。其测算，2011年1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平方米，合计约3万公顷左右，其中廉租房、经适房和限价房、棚户区改造、公租房用地需求分别为3748、6497、13993、6872公顷。保障房用地指标单列可以避免地方政府将土地用于商品房而对保障房用地形成挤压。
　　另外，2010年各省市编制的土地供给计划共计18.5万公顷，实际完成供给12.5万公顷，供地完成率67.5%。“18.5万公顷已远远超出了2010年商品房和保障房的实际需求，而且已经完成的12.5万公顷供给也将部分地形成2011年的各类用地。此外，其余未形成实际供给的约6万公顷用地中，约有3.3万公顷为保障房计划用地，这些将会形成2011年的保障房供地。”不过，2011年廉租房和公租房土地供给存在明显缺口，特别是公租房的新增供地需求为6300多公顷，预计这一部分将成为土地供给的重点。
　　现在很多人对限购政策执行的时间有很大误读，认为限购政策随时可能终结，加之各地限购政策本身难免存在一些“误伤”行为，使得一些地方限购政策的执行力大打折扣。所以，为强化限购的执行力，首要的是强化限购的政策预期，在对限购可能造成的误伤进行修正的同时，应该明确限购政策的执行时间，以及限购政策执行的配套措施。
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