银行业扛不住房价下跌

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　　【摘要】为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，测试显示银行现在如果拨备达1.3万亿元，足以抵挡房地产市场因调控使房价回归所带来的近期和中短期的风险。
　　远离投资风暴中心。越是被热炒的区域，泡沫也是越高，调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房，当然要避开热炒区域，转向价值洼地，才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。贷款购房要注意三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。如果购买者可以做到这些不论是对自己还是对银行的压力来说，都是有利的。
　　压力测试不能充分反映极端条件下银行风险，“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。”某国有大行研究部门人士表示，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化，若从动态角度衡量，鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%~40%，而大多数抵押物又是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视。
　　银监会从去年就开始进行房地产压力测试，今年4月，开启新一轮测压，在今年“两会”上，银监会主席助理阎庆民曾透露，根据压力测试结果，房价下跌30％，在银行可以承受的范围之内，而此次刘明康的“五成”表态显然更加乐观。北京大学国家发展研究院朱家祥教授曾花两年时间来研究金融稳定模型问题，在2010年夏天北大国家发展研究院的一次公开讲座中，朱家祥曾表示，国内商业银行压力测试模型粗糙，而其本人并不相信房价下跌30%，商业银行还能正常运行的说法。事实上，美国和欧盟进行的银行压力测试均曾被市场批评不能准确地反映银行风险。
　　迄今为之，银监会和商业银行并没有公布压力测试的算法和模型，在进行压力测试时，商业银行需填写一套含“变化”“明细”两份表格的“房贷压力测试表”，分别需要填报商业银行房地产相关贷款总量、分类情况，以及“贷款房价比”等信息。另外，银行除了上报个人住房贷款、个人商业住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款的总额和分级情况，还需报告房地产上下游产业贷款并做相应的压力测试。
　　上述国有大行人士透露，目前进行压力测试时，银行会根据之前年份的统计数据，特别是房地产贷款占比，估计房价下跌时，贷款违约率提升的程度，并推算不良率升幅和资本充足率降幅，但他认为，这种计算只是对数据的静态推演，并没有考虑到动态的全局性因素。“比如，银行贷款中30%多是抵押贷款，而抵押物多是房地产和土地，一旦房价下跌，抵押物价值会大打折扣，覆盖率就会不足，这种影响是系统性的。”
　　此外，数据的缺乏，也是制约压力测试的因素之一，房贷压力测试中，四大行基本采用国际通用的小概率事件模型，对数据要求较高，而零售业务以及公司类业务模型需有5~7年的历史数据，但多数银行都不能提供。不仅如此，压力测试对整体宏观经济的波动考虑也并不充分，有分析人士指出，如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件，这种情况下，做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。
　　随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。
　　慧择提示：一切都是不确定的，所以一定要做好保障。