【摘要】“以房养老”模式试点一年有余，进展微乎其微，目前也仅有幸福人寿一家保险公司推出“以房养老”的产品。“以房养老”还没有得到国内市场的普遍认可。我国长期房价并不稳定，波动比较大，这就致使“以房养老”被视为了高风险的产品。
在目前的市场条件下，幸福人寿试点的“以房养老”保险产品无疑是小众的。“从国外的经验来看，‘以房养老’也是小众的业务。”郝演苏说，“不过欧美国家主要针对的是独栋的房屋(Single House)，保险企业看中的不是房子，而是房子所占有的土地权益。”
“我们认为国外的‘以房养老’比较成功，但是我们不能照搬。中国目前有地有房的群体是有，但是数量很少，且这部分人也不太需要‘以房养老’。我们的房地产多是70年产权的公寓住宅，尽管有些地方地段很好，但是也不能进行统一规划安排。”郝演苏说。
与郝演苏的观点相似，社科院的郭金龙教授认为，保险公司推出“以房养老”属于商业保险，保险公司和参保人都想从中获利，这中间就有了博弈关系，很难平衡，波动的房价，会让产品的提供者保险公司承担很大的风险。
郭金龙分析，如果房价不稳定，波动大，参用目前的房价对房子进行估值，支付对应的养老金，如果第二年房价上涨幅度太大，购买产品的养老人群就会后悔，可能就会要求退保；反之，如果房价下跌，相应的金融机构就会产生压力。
“不仅如此，未来可能还会对房产持有环节增税，如果税率比较高，房价很可能上不去，甚至会出现下跌。中小城市在经历了前两年的下跌后，就没有恢复到原来的位置，只有一线城市，房价下跌后又涨起来。”郭金龙说，“所以，保险公司做这个产品，风险还是很大的。”
而针对房价波动的问题，幸福人寿对自己的“以房养老”产品作了解释，‘幸福房来宝’是一款非参与型产品。产品已考虑房屋预期增值收益，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人。但幸福人寿将承担房价下跌和长寿给付风险。投保老年人终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。”
这款非参与型的产品，意味着投保人每年获得的养老金是固定的，不会随着房屋的升值获得更多的养老金。而保险公司只是获得了本金和利息。
针对房子如何估值，现任幸福人寿保险股份有限公司监事会主席的孟晓苏[微博]介绍，简单而言，对于投保者持有的房屋，投保人与保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构，评估房产价值，然后在考虑抵押房产房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后，确定老人每月支取的养老金。
作为国内“以房养老”的首倡者和积极推动者，孟晓苏表示，保险公司推出目前这一模式的以房养老产品并不挣钱。保险公司从这类非参与型产品得到的收益，不会高于银行的按揭利率，属于保本微利。
孟晓苏称，保险公司从反向抵押获得的利润收益，主要是来自于参与型的产品，即保险公司在投保人退保或者过世后，与投保人或其继承人分享收益。但是目前，这种参与型产品的开发，还不具备条件。目前看，最大的难点是无法预判房价的增值幅度。
郝演苏说：“房价的稳定，或者说大经济环境的稳定是推行以房养老的基础。”
自2014年6月指导意见发布以来，幸福人寿的以房养老产品是市场上唯一一款“以房养老”的产品。
孟晓苏透露，目前除了幸福人寿，其余的寿险公司也在筹划相关的产品。
但有保险业人士透露，非参与型的“以房养老”产品收益率很低，保险公司跟进的意愿并不高。
然而，也有人疑问，推行一年，国务院、保监会分别发文鼓励推广的“以房养老”试点，何以不见中国人寿、中国人保等保险央企试水？
郝演苏分析认为：“央企也需要尊重市场规则，任何一个商业决策，都要考虑目标群体；且这个‘以房养老’技术上太复杂，经济上的不确定性太多。与其如此，保险公司可能会花同样的时间和精力推出更易推广的养老产品，比如推出针对中高端客户的养老社区产品。”
“所以，我不知道明年，政府会怎样评价这两年的试点。”郝演苏说。
慧择提示：“以房养老”试点后市场反应不好，主要是因为我国长期房价并不稳定，波动比较大，这样房子价值的估算就比较难。在这种情况下，人们就会把“以房养老”看做高风险的产品，不会选择对其进行投保。
