房地产集合信托规模同比下降84.63%

　　【摘要】在繁多的信托产品中，房地产集合信托因可以布局房地产而备受很多投资者的关注。然而，据了解，2015年一月地产信托成立规模降八成，其具体情况如下。

　　继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。

　　尽管2014年中旬政府出台了房地产限购松绑政策利好地产行业，但信托业还是嗅到了地产业繁荣背后危机，部分区域产能过剩、房企融资渠道拓宽、基金子公司抢占业务等均不利于地产信托的增长。

　　此外，据笔者不完全统计，去年12月至今共成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%，涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。

　　地产信托新增规模下降84.63%
　　据用益在线统计，2015年1月1-28日，集合信托成立规模301.53亿元，相比去年同期711.77亿元下降57.64%，其中房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期283.72亿元下降84.63%。
　　分析人士指出，目前不少信托公司主动回避房地产类项目。“一方面部分区域还存在去库存的压力，供应过剩存在行业风险；另一方面随着反腐力度加大，波及一些开发商，引发市场对地产业违约的担忧。”
　　同时，2015年地产信托将迎来新的兑付高峰，势必造成部分房地产企业资金紧张。根据用益信托统计，今年房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金，用益信托分析师帅国让表示，创纪录的信托产品将到期，给已面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时，投资者对房地产信托的需求已下降，他们担心房地产商的资金供应。
　　另一方面，优质的房地产公司现在已可以发债融资，再加上基金子公司等的竞争，因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。
　　据媒体人报道，2013年和2014年，境内开发商分别通过垃圾债在国际市场上筹集了195亿美元和214亿美元的资金。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作，继续经营信托公司已经逐渐退出的领地，他们以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。

　　二线以下城市超八成
　　笔者统计，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
　　涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%，主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省，成都、长沙、昆明等地的项目较多；三、四线城市项目34款，占比为43.04%。东部、中部和西部都有分布。比如徐州、临沂、镇江、湖南郴州等地。
　　规模较大的有五矿信托的“长利稳增1号投资信托”，实际募集规模28亿元，信托资金用于用于杭州拱墅万达投资有限公司开发的杭州拱墅万达广场项目以及绵阳经开万达广场投资有限公司开发的绵阳经开万达广场一期项目开发建设。
　　笔者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有大业信托有3款产品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括国民信托、杭工商信托、北京国际信托等。
　　二线城市项目里，涉及近17家信托公司，其中华融国际信托有3款，中融信托、陆家嘴信托、方正东亚信托各有2款，而在三四线城市项目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京国际信托各有3款。
　　此外，笔者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家共同发布的2014中国房地产百强企业名单，上述79款地产信托产品中，共有15款产品开发商在百强之列，占比仅18.99%，包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。笔者注意到百强开发商的项目基本都在一二线城市。
　　除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。信托公司副总经理告诉笔者，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。“现在三四线城市的房地产市场库存高企，过剩严重，未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入，进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”

　　慧择提示：综上可知，资金流出效应明显，房地产集合信托规模不断下滑，其中二线以下城市超八成。此外，由于房地产市场较不稳定，故信托公司还需谨慎布局房地产集合信托。