【摘要】以房养老试点将于7月1日正式启动，该业务不仅有利于丰富老年人的养老选择，更是解决我国养老资源贫乏的有效手段，但实际运行还存在一些问题需要进一步完善。
以房养老：受众面较窄
据保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，针对有独立房产产权的60周岁以上的老年人。该业务可以简单地归纳为，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
养老业内人士表示，这种依靠房子养老的方式在民间早已出现了不少案例。“曾经有养老院就推出过相关服务，老人可以把房产直接抵押给养老院，由养老院全包老人后半生的生活开支及去世后的丧事支出。”24日，青岛慈仁养老公寓院长梁成友表示，不过该模式由于存在利润前景不明等问题很快就退出了市场。“比如老人长寿，养老院须一直照料，那么很可能照料成本超出了房产价值。”梁成友介绍，目前老人将手中房屋出租，用租金加部分收入支付养老费用，成为较为普遍的现象。
62岁的杨老先生表示，其与老伴共同住在慈仁养老公寓内，每个月的花销约为5000元，而两人的月收入总共才4000多元，“还好在市南区有个80多平方米的房子，每月能有2000元的租金。”“我们现在120个床位基本全住满了，其中不少老人都是将手里房子出租后住进来的。”梁成友表示，这多是因为老人的子女在外地工作或已有住房。不过，他也表示，由于中国人有对房子喜爱以及家产传后的传统观念，目前自己经营的养老公寓内还没有出售房产的老人。
“房子留着以后还有升值空间。”杨老先生表示，其手中的房产可以卖到近150万元，存到银行后收益不过七八万元，对现在的生活没有太大帮助，“不如留给孩子。”“现在看来，独居、孤寡老人最有可能成为以房养老险种的首批受众，但要进一步推广，还要克服较大的困难。”李辉说。
以房养老：定价成难题
在李辉看来，要想推广以房养老，除了观念上的改变，险种的各项设计尤为重要。“比如，目前的反向抵押已经考虑到未来房产升值及‘传后’的问题。”李辉介绍说。如《意见》中就根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品可对房屋增值收益在保险公司与投保人之间进行分配；非参与型产品则指产品终止后，抵押房屋价值增长全部归投保人或其亲属所有。
“如果老人购买参与型保险，以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样领取的年金也会有所提高。”李辉表示，无论购买哪一类保险，老年人去世后，其子女若不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息即可，中途退保同样适用。不过，李辉坦言，既然有房价上涨的可能，也就存在房价下跌的风险，而在现行体制下即使房屋贬值，险企也很难降低给老人的年金，所以出于规避风险的考虑，险企最开始给出的金额就会相对保守，“这可能会影响到产品的推广。”
一名保险业内人士表示，按照现在寿险等类似险种的费率计算，老人若反向抵押一套100万元的房产，20年后累计到手资金约为50万元，平均每月2000元，年收益率远低于市面上现行的理财产品。“保险公司会承担房价下降的风险，但给的收益会少一些。”同时，李辉表示，涉及产品定价的还有抵押住房价值高低、老人预期寿命长短和市场利率高低等多方面，“平衡下来，产品吸引力也就有所下降。”
以房养老：起步阶段风险大
值得关注的是，除了不愿“赔本赚吆喝”外，以房养老险种存在的风险也令不少保险公司有些犹豫，使得至今仍未有真正以房养老的产品推出。“比如长寿风险。”上述保险业内人士表示，观察国际案例可以发现，通过保险获得生活保障后，老年人的寿命会出现1至2年的显著提高，这将增加险企的支出成本，“由于是终身制的险种，甚至还可能对险企造成一定损失。”同时，中国住宅70年产权的掣肘也是业内比较担忧的问题。有观点就认为，老年人反向抵押的房产存在历史较久，很可能在投保期内出现产权到期的情况，如果国家对房屋续权实行有偿制，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。不过，李辉对此表示，《物权法》对产权到期“自动续期”的规定，已经解决了这一问题。“《意见》中并没有对抵押房产进行严格界定，意味着政策风险不大。”
“其实最主要的风险还是在起步阶段。”陈贺表示，保险公司的产品多通过大数法则进行风险分散，即承保的业务足够多、范围更分散，相应的产品风险就可以得到有效对冲。然而，即便是在房产反向抵押已经实行20年的美国，以房养老仍是只对应着一些小众群体，“若是在中国，这类产品也只局限在一个小的阶层或领域，风险分散就是个大问题。”或许正因如此，《意见》中对险企进入门槛设置得颇高，不仅要求开业满5年，注册资本不少于20亿元，还有上年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等条件，并对接受抵押房产的评估总值设定了限额。“总体来说，方向是好的，但是细则落实还要进一步明确。“陈贺表示，以房养老可以拓宽保险资金投资渠道，也有助于建立多层次的养老保障体系，但推进中还有很多困难之处，更是难以满足大众的养老需求，“养老保险还有很多领域可以拓展，必要的时候政府可以给予一定的税收优惠和相关政策激励，以激发险企动力。”
慧择提示：综上所述，以房养老通过保险渠道盘活老年人房产，但实际推进中还存在受众面较窄、定价成难题以及起步阶段风险大等困难。
以房养老：受众面较窄
据保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，针对有独立房产产权的60周岁以上的老年人。该业务可以简单地归纳为，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
养老业内人士表示，这种依靠房子养老的方式在民间早已出现了不少案例。“曾经有养老院就推出过相关服务，老人可以把房产直接抵押给养老院，由养老院全包老人后半生的生活开支及去世后的丧事支出。”24日，青岛慈仁养老公寓院长梁成友表示，不过该模式由于存在利润前景不明等问题很快就退出了市场。“比如老人长寿，养老院须一直照料，那么很可能照料成本超出了房产价值。”梁成友介绍，目前老人将手中房屋出租，用租金加部分收入支付养老费用，成为较为普遍的现象。
62岁的杨老先生表示，其与老伴共同住在慈仁养老公寓内，每个月的花销约为5000元，而两人的月收入总共才4000多元，“还好在市南区有个80多平方米的房子，每月能有2000元的租金。”“我们现在120个床位基本全住满了，其中不少老人都是将手里房子出租后住进来的。”梁成友表示，这多是因为老人的子女在外地工作或已有住房。不过，他也表示，由于中国人有对房子喜爱以及家产传后的传统观念，目前自己经营的养老公寓内还没有出售房产的老人。
“房子留着以后还有升值空间。”杨老先生表示，其手中的房产可以卖到近150万元，存到银行后收益不过七八万元，对现在的生活没有太大帮助，“不如留给孩子。”“现在看来，独居、孤寡老人最有可能成为以房养老险种的首批受众，但要进一步推广，还要克服较大的困难。”李辉说。
以房养老：定价成难题
在李辉看来，要想推广以房养老，除了观念上的改变，险种的各项设计尤为重要。“比如，目前的反向抵押已经考虑到未来房产升值及‘传后’的问题。”李辉介绍说。如《意见》中就根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品可对房屋增值收益在保险公司与投保人之间进行分配；非参与型产品则指产品终止后，抵押房屋价值增长全部归投保人或其亲属所有。
“如果老人购买参与型保险，以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样领取的年金也会有所提高。”李辉表示，无论购买哪一类保险，老年人去世后，其子女若不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息即可，中途退保同样适用。不过，李辉坦言，既然有房价上涨的可能，也就存在房价下跌的风险，而在现行体制下即使房屋贬值，险企也很难降低给老人的年金，所以出于规避风险的考虑，险企最开始给出的金额就会相对保守，“这可能会影响到产品的推广。”
一名保险业内人士表示，按照现在寿险等类似险种的费率计算，老人若反向抵押一套100万元的房产，20年后累计到手资金约为50万元，平均每月2000元，年收益率远低于市面上现行的理财产品。“保险公司会承担房价下降的风险，但给的收益会少一些。”同时，李辉表示，涉及产品定价的还有抵押住房价值高低、老人预期寿命长短和市场利率高低等多方面，“平衡下来，产品吸引力也就有所下降。”
以房养老：起步阶段风险大
值得关注的是，除了不愿“赔本赚吆喝”外，以房养老险种存在的风险也令不少保险公司有些犹豫，使得至今仍未有真正以房养老的产品推出。“比如长寿风险。”上述保险业内人士表示，观察国际案例可以发现，通过保险获得生活保障后，老年人的寿命会出现1至2年的显著提高，这将增加险企的支出成本，“由于是终身制的险种，甚至还可能对险企造成一定损失。”同时，中国住宅70年产权的掣肘也是业内比较担忧的问题。有观点就认为，老年人反向抵押的房产存在历史较久，很可能在投保期内出现产权到期的情况，如果国家对房屋续权实行有偿制，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。不过，李辉对此表示，《物权法》对产权到期“自动续期”的规定，已经解决了这一问题。“《意见》中并没有对抵押房产进行严格界定，意味着政策风险不大。”
“其实最主要的风险还是在起步阶段。”陈贺表示，保险公司的产品多通过大数法则进行风险分散，即承保的业务足够多、范围更分散，相应的产品风险就可以得到有效对冲。然而，即便是在房产反向抵押已经实行20年的美国，以房养老仍是只对应着一些小众群体，“若是在中国，这类产品也只局限在一个小的阶层或领域，风险分散就是个大问题。”或许正因如此，《意见》中对险企进入门槛设置得颇高，不仅要求开业满5年，注册资本不少于20亿元，还有上年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等条件，并对接受抵押房产的评估总值设定了限额。“总体来说，方向是好的，但是细则落实还要进一步明确。“陈贺表示，以房养老可以拓宽保险资金投资渠道，也有助于建立多层次的养老保障体系，但推进中还有很多困难之处，更是难以满足大众的养老需求，“养老保险还有很多领域可以拓展，必要的时候政府可以给予一定的税收优惠和相关政策激励，以激发险企动力。”
慧择提示：综上所述，以房养老通过保险渠道盘活老年人房产，但实际推进中还存在受众面较窄、定价成难题以及起步阶段风险大等困难。
