【摘要】随着国家开始进行“以房养老”试点，一些险企正加紧步伐跑马圈地。在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。
刘越（化名），68岁，北京退休公务员。为了不打扰工作繁忙的子女，马年春节后，他和老伴住进了当地一家政府经营的养老院。4月初，当《国际金融报》媒体拨通刘越的电话时，他告诉媒体，老两口已经从养老院搬出来了，“说实话，养老院环境整洁，起居饮食也照顾得不错，但就是少了点"家"的味道”。
64岁的阮阿姨是退休护士，在上海中心城区有一套房产。为了给儿子准备婚房，阮阿姨打算找一个专门的养老社区，和她的同龄人一起做运动、看电影、互相扶持，优雅地老去。可是，政府办的养老院只能满足基本生活需求，商业养老社区入住门槛太高，寻觅了2个月，阮阿姨仍没能找到一个合适的养老去处。
在老年人数量急剧增长的中国，“银发产业”无疑是潜力巨大的新市场。用泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）董事长兼首席执行官陈东升的话说：“养老产业是一片蓝海，当下，保险公司正站在台风的风口上，毫无疑问会被吹起来。”
挂钩保险产品是否绝配
“与传统房地产企业相比，保险公司投资养老地产有着天然优势。”在庹国柱看来，“在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。”
陈东升认为，与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。
通过购买保险产品获得入住养老社区的“门票”是大部分保险公司采用的模式。《国际金融报》媒体从泰康人寿上海分公司获悉，根据泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，只有那些一次性缴纳200万元保费，或者未来10年每年缴纳20万元保费的客户，才有资格在未来入住泰康之家。
“200万元只是购入一张入住泰康之家的"门票"，正式入住后，老人还要每个月支付7000-8000元的管理费。”庹国柱在仔细研究了泰康之家·燕园的模式后说，“坦白说，这么高的管理费，一般的退休工人根本无法承担。”
对此，具体负责养老社区投资的泰康人寿助力总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军表示：“这些养老社区瞄准的大多是拥有数千万元以上资产的富裕人群。尽管价格不菲，这样的高端养老社区仍然供不应求。”
资料显示：尽管2015年第一期养老社区才会开放，但泰康人寿的上述养老计划推出不到一年，已经有超过2000人购买，中国银行首席经济学家曹远征是其第一个客户，打算70岁之后入住。
相比之下，合众人寿将目标客户锁定在中端人群，价格也比较亲民。合众人寿的保险客户只要购买了“合众优年生活实物养老保障计划”，就可提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利，在保险期满后，如符合入住条件并选择入住社区，就可尽情享受“居住在家中、生活在社区、服务于机构”的快乐退休生活。
具体而言，客户可以选择直接缴费入住活跃老人区，两室一厅的房子，每月租金1350元，服务费每套每月需700元，共计2050元；如果选择购买保险产品，以35岁-40岁的客户为例，选择10年缴费，每年需缴纳3万元-5万元保费（根据不同房型而定）。
“入住期间，如入住人不幸身故，退还剩余租金，入住合同终止。同时，配偶在缴纳养老服务费用后可陪同被保险人一起入住优年生活社区的同一个房间，共同享受快乐幸福的老年生活。”合众人寿有关负责人告诉媒体，“如果被保险人在入住前想放弃入住权，可选择领取生存金，入住合同终止。入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分，选择非常灵活，被保险人拥有绝对的主动权。”
对外经贸大学保险学院院长王稳认为，传统的保险采用保单形式，以虚拟性、不可预见性、口头承诺为主，传统保险产品运作模式均以产品为导向。但“合众优年生活实物养老保障计划”打破了传统保险的观念与产品模式，从虚拟保障向可见的实物保障转移，推动了中国保险模式的全新升级。
"保险+实物对接"的模式，引领了寿险产品的第三次革命：将原有、单一的保单保障向"保单+实物养老"双保障的形式转变，用"保险产品+养老社区"实物对接产品的模式，为客户提供高品质养老的一站式服务。”王稳分析。
然而，对于纷纷杀进去的险企而言，养老地产并非真的就是块“香饽饽”。庹国柱分析指出，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的1/5，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。
慧择提示：通过以上信息我们可以知道，与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。
