【摘要】近期国内商业保险开展住房反向抵押养老保险产品有了最新进展，住房反向抵押养老保险产品也称为以房养老。据悉以房养老政策将在四地开始试点。
四地试点两年为期
在业内人士看来，监管部门对于相关产品试点依然抱着试试看的态度，最明显的一点就是设定了两年的试点期限。
“满打满算，也就两年的时间，在这两年中，首先要观察的是这四个试点城市有哪些保险公司会参与其中，在我们看来，幸福人寿和合众人寿应该会位列其中，不然武汉作为二线城市不会成为首批试点，因为合众人寿的总部在武汉，而且其在武汉开发了一批养老地产，幸福人寿则是业内最早呼吁要开展以房养老试点的商业保险公司。”3月21日，上海财经大学保险系教授许谨良分析。
不过，市场上真正关心的是以房养老保险产品的具体形态到底是什么样的。媒体人从相关渠道获得的文件显示，保监会对于试点产品分为两类，按照对投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，分别为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。具体来讲，参与型产品就是保险公司可以参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；另一种非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
3月20日，国内一家参与去年11月保监会举行闭门会议的中小保险公司的负责人告诉媒体人，以房养老产品主要是针对完全拥有房屋产权的60岁以上老人，如果老人没有产权，就进行房屋抵押，很可能会产生矛盾，其将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
不过，这种产品在运行过程中存在风险，此前在上海、南京等地就已经由银行和当地的公积金管理中心推出过类似产品，并没有得到市场的青睐，几年下来成交的房屋套数仅有几套，保险公司参与进来能否激发市场活力，依然有待观察。
“在现实中，保险公司会遇到无数种情形，假设一对60岁的老人，如果有子女的话，除非和子女关系非常不好，否则很少会想通过抵押房产进行养老；其次同样的情形，这样的老人有两套甚至两套以上房屋，那么他们也不一定会选择以房养老，可以靠租金收入，真正有需求的特指针对那些可能无子女的老人或者身患长期的慢性疾病，而需要更多的养老资金来筹措，那么在这些老年人群中，如果从60岁开始将房产抵押，如果活不了多少年，养老金只拿了三五十万，而房产本身的价值却高达两三百万，该如何处理，保险公司或许能够从中大赚一笔，但对于处于弱势一方的老人而言，必须得和保险公司签署必要的法律文本合同，才能保证自身的利益不受侵犯。”3月21日，上海一家律师事务所合伙人陈立斌接受本报媒体人采访时指出。
盈亏之考量
媒体人了解到，在今年两会期间，保监会主席项俊波对媒体表示，要尽快推动大病保险和巨灾保险两项险种，并没有透露市场所关心的以房养老问题，倒是3月9日民政部部长李立国在接受媒体采访时，谈到以房养老这一话题，表示保监会正在就此问题开展专题调研，将部署开展试点工作。
李立国称，以房养老是政府保障基本之外的一种市场行为。国务院此前下发的《意见》已经明确了政府保障老年人基本养老服务的责任，而该产品本质上是一种金融创新产品，属于商业养老保险，有条件的老年人可以自由选择。
对于商业性养老保险产品，可能自保监会成立以来，还没有如此谨慎对待过这样一款产品的问世。
媒体人根据保监会在《征求意见稿》中的要求粗略测算，保监会对于单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分，若以全行业总资产10万亿的规模来计算，则其中可用于开发以房养老产品的资金总量仅为200多亿元。
事实上，真正可以开发以房养老产品的保险公司资质，保监会也作了严格的规定，其要求保险公司首先要开业满5年，注册资本不少于20亿元，上年度末或最近季度末偿付能力不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
“根据上述条件，市场上能够满足试点以房养老的保险公司不超过十家，真正有意愿去做的保险公司不会超过五家，而且大型保险公司基本不会参与。那么真正用于以房养老的保险资金量在试点期间就会相当小，初期规模就几亿元。”3月21日，一家券商机构保险分析师孙婷指出。
在业内人士看来，有两年的时间可以供保险公司去试点该产品，那么不大的市场规模能不能让保险公司从中尝到甜头，恐怕现在也很难讲。
“盈亏是次要的，但是寄希望于保险公司试点以房养老产品，来激活国内一线城市二手房市场的交易，我觉得目前这种可能性很小，一两百亿的规模能够对二手房市场起到四两拨千斤的作用吗？当国内房地长市场正处在一个微妙的紧要关口时，这个试点产品的问世，到底会对房价产生什么影响不好判断，一旦国内房价下跌趋势形成，恐怕保险公司现时也不太愿意马上进场去抄底二手房市场。”上述业内人士认为。
慧择提示：保监会于今日向人身险公司下发通知，要求在北京、上海、广州、武汉四个城市先行以房养老试点。试点对象是60岁以上拥有房屋的的老年人，试点期限为两年。
四地试点两年为期
在业内人士看来，监管部门对于相关产品试点依然抱着试试看的态度，最明显的一点就是设定了两年的试点期限。
“满打满算，也就两年的时间，在这两年中，首先要观察的是这四个试点城市有哪些保险公司会参与其中，在我们看来，幸福人寿和合众人寿应该会位列其中，不然武汉作为二线城市不会成为首批试点，因为合众人寿的总部在武汉，而且其在武汉开发了一批养老地产，幸福人寿则是业内最早呼吁要开展以房养老试点的商业保险公司。”3月21日，上海财经大学保险系教授许谨良分析。
不过，市场上真正关心的是以房养老保险产品的具体形态到底是什么样的。媒体人从相关渠道获得的文件显示，保监会对于试点产品分为两类，按照对投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，分别为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。具体来讲，参与型产品就是保险公司可以参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；另一种非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
3月20日，国内一家参与去年11月保监会举行闭门会议的中小保险公司的负责人告诉媒体人，以房养老产品主要是针对完全拥有房屋产权的60岁以上老人，如果老人没有产权，就进行房屋抵押，很可能会产生矛盾，其将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
不过，这种产品在运行过程中存在风险，此前在上海、南京等地就已经由银行和当地的公积金管理中心推出过类似产品，并没有得到市场的青睐，几年下来成交的房屋套数仅有几套，保险公司参与进来能否激发市场活力，依然有待观察。
“在现实中，保险公司会遇到无数种情形，假设一对60岁的老人，如果有子女的话，除非和子女关系非常不好，否则很少会想通过抵押房产进行养老；其次同样的情形，这样的老人有两套甚至两套以上房屋，那么他们也不一定会选择以房养老，可以靠租金收入，真正有需求的特指针对那些可能无子女的老人或者身患长期的慢性疾病，而需要更多的养老资金来筹措，那么在这些老年人群中，如果从60岁开始将房产抵押，如果活不了多少年，养老金只拿了三五十万，而房产本身的价值却高达两三百万，该如何处理，保险公司或许能够从中大赚一笔，但对于处于弱势一方的老人而言，必须得和保险公司签署必要的法律文本合同，才能保证自身的利益不受侵犯。”3月21日，上海一家律师事务所合伙人陈立斌接受本报媒体人采访时指出。
盈亏之考量
媒体人了解到，在今年两会期间，保监会主席项俊波对媒体表示，要尽快推动大病保险和巨灾保险两项险种，并没有透露市场所关心的以房养老问题，倒是3月9日民政部部长李立国在接受媒体采访时，谈到以房养老这一话题，表示保监会正在就此问题开展专题调研，将部署开展试点工作。
李立国称，以房养老是政府保障基本之外的一种市场行为。国务院此前下发的《意见》已经明确了政府保障老年人基本养老服务的责任，而该产品本质上是一种金融创新产品，属于商业养老保险，有条件的老年人可以自由选择。
对于商业性养老保险产品，可能自保监会成立以来，还没有如此谨慎对待过这样一款产品的问世。
媒体人根据保监会在《征求意见稿》中的要求粗略测算，保监会对于单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分，若以全行业总资产10万亿的规模来计算，则其中可用于开发以房养老产品的资金总量仅为200多亿元。
事实上，真正可以开发以房养老产品的保险公司资质，保监会也作了严格的规定，其要求保险公司首先要开业满5年，注册资本不少于20亿元，上年度末或最近季度末偿付能力不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
“根据上述条件，市场上能够满足试点以房养老的保险公司不超过十家，真正有意愿去做的保险公司不会超过五家，而且大型保险公司基本不会参与。那么真正用于以房养老的保险资金量在试点期间就会相当小，初期规模就几亿元。”3月21日，一家券商机构保险分析师孙婷指出。
在业内人士看来，有两年的时间可以供保险公司去试点该产品，那么不大的市场规模能不能让保险公司从中尝到甜头，恐怕现在也很难讲。
“盈亏是次要的，但是寄希望于保险公司试点以房养老产品，来激活国内一线城市二手房市场的交易，我觉得目前这种可能性很小，一两百亿的规模能够对二手房市场起到四两拨千斤的作用吗？当国内房地长市场正处在一个微妙的紧要关口时，这个试点产品的问世，到底会对房价产生什么影响不好判断，一旦国内房价下跌趋势形成，恐怕保险公司现时也不太愿意马上进场去抄底二手房市场。”上述业内人士认为。
慧择提示：保监会于今日向人身险公司下发通知，要求在北京、上海、广州、武汉四个城市先行以房养老试点。试点对象是60岁以上拥有房屋的的老年人，试点期限为两年。
