【摘要】中国的养老趋势在不断地加强，养老行业需要快速的发展，但是我国的养老业的发展水平偏低。针对目前我国的养老行业还尚未开发的情况，政府鼓励民资和社会力量发展养老业，同时要求建立相应的养老设施费建设。
事实上，国内已经有一部分涉足养老机构的民间资本和社会力量存在，《证券日报》记者近日就走进了位于北京昌平小汤山的太阳城养老社区，采访了该养老机构的发起者朱凤泊，并倾听这位旁观者对于险企四处拿地涉足养老地产现象的看法。
养老民生工程需要涉及发展多行业
民政部7月9日发布通知，要求各地仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。用北京太阳城集团董事局主席朱凤泊的话说，这是为了防止某些人挂羊头卖狗肉，假借养老之名谋利。
根据中国养老需求“90-6-4”（90%居家养老、6%社区养老、4%机构养老）的特征分析，不少分析人士认为，保险公司涉足养老地产应该为4%机构养老需求中的高端人群服务，在这部分空间内发挥自身优势。
朱凤泊则有不同看法。他认为，虽然险企所拿土地多为政策用地，但如果仅以服务高端客户为目标，则并没有解决社会大众养老的民生问题。“虽然险企的养老地产定位为中高端，但中端的不会成为其市场，而高端的又占多大比例？”
中国老龄事业发展报告（2013）》指出，截至2012年年底，我国老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3%。据全国老龄办副主任、中国老龄科研中心主任吴玉韶介绍，2013年年底老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14亿。而中国养老问题的紧迫性并不只来自于老年人口数量上的庞大，更是源自突出的老年人口结构性问题。随着新中国成立后十年的高出生率，1949-1959年的10年间出生了2亿人口，国内迎来第一个老年人口增长高峰，老龄化呈现出急剧、集中的特征，同时，失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。
朱凤泊认为，中国需要的是迅速的社会化养老，而不是把养老项目当作阳春白雪。“高端人群没有这个产品也能解决养老问题，中低端阶层的养老问题则依然没有解决。”据他观察，险企进入养老地产多是借助政策“放行”后低成本进入，再将项目转化为利益集团赚钱的工具，而不是替政府养老分忧、解决养老的民生问题。“涉足养老服务业是需要承担社会责任的。”他坚称。
朱凤泊认为，比较理想的状态是，险企既然以政策用地的价格拿了地，就应该为解决更多数中低阶层的养老问题做出努力。
同时，朱凤泊认为，由于服务只针对高端人群，可以预见的是，险企的加入将抬高养老产业的门槛。“养老服务业是一种长期的运营服务，按照中国目前的消费水平，大众养老的支付能力不高，保险机构作为具有充足资金实力的机构，跨入了地产界，又做一个长期的养老服务业，收取动辄几百万元的入住费用，势必抬高养老产业的门槛。”
养老服务和保险服务要同步发展
同时，“对养老产业来讲，保险机构的涉足还存在缺憾。”朱凤泊分析，险企的特殊性决定了其涉足养老地产最终体现在保险产品的形态上，最终会把养老服务产品做回保险产品，导致养老服务业成为保险业背后的一种辅助服务。“虽然险企拿了地，修建了住房，也提到了养老，但最终是为保险服务，而不是为养老服务业服务。”
此前，朱凤泊曾受邀参与保险机构建设养老地产的前期筹划会议，参会后他的体会就是，险企前期没有对养老机构后期的持续运营所需资金做出充分规划，建设养老地产的顶层设计尚待完善。“最开始已经把客户的养老钱作为保险产品的销售收入纳进保险业的收入了，后期还能用什么钱再支持机构的运营服务、设备的维护？这个问题还没有解决。”
2012年7月，保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》规定，“保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，以自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。” 保险业分析师对此分析认为，从保险资金的投资来看，“建房—卖房”的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租。
在朱凤泊看来，险企从一开始就需要把养老机构的发展问题深化、细化，险企所称的依靠后期所收取的服务费不足以支撑整个养老服务机构的运转；养老机构的费用包括人员的工资、水电费、老人的餐饮、文娱支出等，这只是小部分，而占据大头的是房产的维护费用，且越往后期固定设施的维护费用越高。“险企需要对这部分支出做出充足的准备。”北京太阳城养老社区按照“70%出售+30%持有出租”的模式运作，朱凤泊称这是经过市场检验的、保障自身无市场运营风险的一种做养老地产的方式，现在全国多地的养老机构都在学习北京太阳城的运营模式。“险企的整个养老产业最终回归于保险行业，成为保险业追求回报的手段，而收益率完全从保险业的角度去衡量与考核。养老机构的收益全部进入保险业，而没有拿出来一部分作为保障机构正常运转的准备，保险产品是实现了盈利，但用什么钱来保证养老服务业的正常运转运行？”
“险企现在是通过养老做保险产品。”朱凤泊认为，现在应该是调过来，即，通过保险产品最终做养老业。“按保险产品卖不要紧，应该有一部分收益是作为养老设施的收益，这部分可以交给保险公司去投资运作，但投入这些钱的收益应该归养老服务机构所有，用这些收益可以形成养老机构长期的运营费用。”
如果不这样做，险企就还是有受利益驱使的嫌疑。拿地最终还是变成为保险服务，从根本上没有做到可持续性，因为其在乎的不是养老的运营服务，而是收益。
政府要公平对待民资养老业
尽管各险企对外宣称其养老地产用地为“购买”所得，但由于保监会并不允许保险机构直接投资商品住宅建设变相对土地进行一级开发，所以险企以养老之名拿政策用地的可能性极大。朱凤泊认为，由于险企依靠政策扶持介入养老产业并没有解决养老民生问题，政府在这部分顶层设计上走偏了，政策用地不应该提供给险企。据朱凤泊介绍，北京太阳城项目1999年拿地时并没有政策优惠，与现在险企的拿地政策相比明显受了不公平待遇。“受困于政策，民营机构做养老产业不可能提前收费，但险企有自身优势，除了资本雄厚以外，拿地之后还能以保险产品销售为名揽钱，可险企又不做中低层的、民生的养老。这种情况政策上还给险企以优待，就不公平了。”
如果政策不鼓励更多社会力量参与养老产业，中国的养老问题不能从根本上得到解决。“我们不是抵触险企进入养老产业，只是希望政府能提供公平统一的养老扶持政策，产业发展需要公平，政策应该提供公平的平台。”“这种不公平的政策从顶层设计上一定要解决，我们呼吁政策做出调整。”朱凤泊称。
记者专访朱凤泊后还跟随北京太阳城银龄公寓院长朱凤至参观了该社区，了解到其为老人提供的娱乐、学习、健身服务项目。该社区目前入住的老人有680位，“床位非常紧张，入住等待时间在一年以上。”朱凤
为了促进北京太阳城的后期发展，北京太阳城正打造全国范围内的一体化品牌。据朱凤泊透露，目前已有12家机构与其签约，到今年年底时签约机构有望达到30家。朱凤泊还牵头组织了针对“50后”群体的“百龄计划全国联盟”。此外，北京太阳城已与4家基金公司合作，打造了规模超过三百多亿元的资金池，为北京太阳城搭建的养老体系提供融资服务。“相信我们能够打造中国养老产业的第一民族品牌。”朱凤泊表示。
慧择提示：鼓励民资和社会力量来发展养老行业的建设，政府一定要做到不偏不倚，公平对待民资企业，积极的支持和引导民资养老业的发展，促进公办养老和民办养老的共同进步，提高我国的养老水平。
事实上，国内已经有一部分涉足养老机构的民间资本和社会力量存在，《证券日报》记者近日就走进了位于北京昌平小汤山的太阳城养老社区，采访了该养老机构的发起者朱凤泊，并倾听这位旁观者对于险企四处拿地涉足养老地产现象的看法。
养老民生工程需要涉及发展多行业
民政部7月9日发布通知，要求各地仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。用北京太阳城集团董事局主席朱凤泊的话说，这是为了防止某些人挂羊头卖狗肉，假借养老之名谋利。
根据中国养老需求“90-6-4”（90%居家养老、6%社区养老、4%机构养老）的特征分析，不少分析人士认为，保险公司涉足养老地产应该为4%机构养老需求中的高端人群服务，在这部分空间内发挥自身优势。
朱凤泊则有不同看法。他认为，虽然险企所拿土地多为政策用地，但如果仅以服务高端客户为目标，则并没有解决社会大众养老的民生问题。“虽然险企的养老地产定位为中高端，但中端的不会成为其市场，而高端的又占多大比例？”
中国老龄事业发展报告（2013）》指出，截至2012年年底，我国老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3%。据全国老龄办副主任、中国老龄科研中心主任吴玉韶介绍，2013年年底老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14亿。而中国养老问题的紧迫性并不只来自于老年人口数量上的庞大，更是源自突出的老年人口结构性问题。随着新中国成立后十年的高出生率，1949-1959年的10年间出生了2亿人口，国内迎来第一个老年人口增长高峰，老龄化呈现出急剧、集中的特征，同时，失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。
朱凤泊认为，中国需要的是迅速的社会化养老，而不是把养老项目当作阳春白雪。“高端人群没有这个产品也能解决养老问题，中低端阶层的养老问题则依然没有解决。”据他观察，险企进入养老地产多是借助政策“放行”后低成本进入，再将项目转化为利益集团赚钱的工具，而不是替政府养老分忧、解决养老的民生问题。“涉足养老服务业是需要承担社会责任的。”他坚称。
朱凤泊认为，比较理想的状态是，险企既然以政策用地的价格拿了地，就应该为解决更多数中低阶层的养老问题做出努力。
同时，朱凤泊认为，由于服务只针对高端人群，可以预见的是，险企的加入将抬高养老产业的门槛。“养老服务业是一种长期的运营服务，按照中国目前的消费水平，大众养老的支付能力不高，保险机构作为具有充足资金实力的机构，跨入了地产界，又做一个长期的养老服务业，收取动辄几百万元的入住费用，势必抬高养老产业的门槛。”
养老服务和保险服务要同步发展
同时，“对养老产业来讲，保险机构的涉足还存在缺憾。”朱凤泊分析，险企的特殊性决定了其涉足养老地产最终体现在保险产品的形态上，最终会把养老服务产品做回保险产品，导致养老服务业成为保险业背后的一种辅助服务。“虽然险企拿了地，修建了住房，也提到了养老，但最终是为保险服务，而不是为养老服务业服务。”
此前，朱凤泊曾受邀参与保险机构建设养老地产的前期筹划会议，参会后他的体会就是，险企前期没有对养老机构后期的持续运营所需资金做出充分规划，建设养老地产的顶层设计尚待完善。“最开始已经把客户的养老钱作为保险产品的销售收入纳进保险业的收入了，后期还能用什么钱再支持机构的运营服务、设备的维护？这个问题还没有解决。”
2012年7月，保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》规定，“保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，以自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。” 保险业分析师对此分析认为，从保险资金的投资来看，“建房—卖房”的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租。
在朱凤泊看来，险企从一开始就需要把养老机构的发展问题深化、细化，险企所称的依靠后期所收取的服务费不足以支撑整个养老服务机构的运转；养老机构的费用包括人员的工资、水电费、老人的餐饮、文娱支出等，这只是小部分，而占据大头的是房产的维护费用，且越往后期固定设施的维护费用越高。“险企需要对这部分支出做出充足的准备。”北京太阳城养老社区按照“70%出售+30%持有出租”的模式运作，朱凤泊称这是经过市场检验的、保障自身无市场运营风险的一种做养老地产的方式，现在全国多地的养老机构都在学习北京太阳城的运营模式。“险企的整个养老产业最终回归于保险行业，成为保险业追求回报的手段，而收益率完全从保险业的角度去衡量与考核。养老机构的收益全部进入保险业，而没有拿出来一部分作为保障机构正常运转的准备，保险产品是实现了盈利，但用什么钱来保证养老服务业的正常运转运行？”
“险企现在是通过养老做保险产品。”朱凤泊认为，现在应该是调过来，即，通过保险产品最终做养老业。“按保险产品卖不要紧，应该有一部分收益是作为养老设施的收益，这部分可以交给保险公司去投资运作，但投入这些钱的收益应该归养老服务机构所有，用这些收益可以形成养老机构长期的运营费用。”
如果不这样做，险企就还是有受利益驱使的嫌疑。拿地最终还是变成为保险服务，从根本上没有做到可持续性，因为其在乎的不是养老的运营服务，而是收益。
政府要公平对待民资养老业
尽管各险企对外宣称其养老地产用地为“购买”所得，但由于保监会并不允许保险机构直接投资商品住宅建设变相对土地进行一级开发，所以险企以养老之名拿政策用地的可能性极大。朱凤泊认为，由于险企依靠政策扶持介入养老产业并没有解决养老民生问题，政府在这部分顶层设计上走偏了，政策用地不应该提供给险企。据朱凤泊介绍，北京太阳城项目1999年拿地时并没有政策优惠，与现在险企的拿地政策相比明显受了不公平待遇。“受困于政策，民营机构做养老产业不可能提前收费，但险企有自身优势，除了资本雄厚以外，拿地之后还能以保险产品销售为名揽钱，可险企又不做中低层的、民生的养老。这种情况政策上还给险企以优待，就不公平了。”
如果政策不鼓励更多社会力量参与养老产业，中国的养老问题不能从根本上得到解决。“我们不是抵触险企进入养老产业，只是希望政府能提供公平统一的养老扶持政策，产业发展需要公平，政策应该提供公平的平台。”“这种不公平的政策从顶层设计上一定要解决，我们呼吁政策做出调整。”朱凤泊称。
记者专访朱凤泊后还跟随北京太阳城银龄公寓院长朱凤至参观了该社区，了解到其为老人提供的娱乐、学习、健身服务项目。该社区目前入住的老人有680位，“床位非常紧张，入住等待时间在一年以上。”朱凤
为了促进北京太阳城的后期发展，北京太阳城正打造全国范围内的一体化品牌。据朱凤泊透露，目前已有12家机构与其签约，到今年年底时签约机构有望达到30家。朱凤泊还牵头组织了针对“50后”群体的“百龄计划全国联盟”。此外，北京太阳城已与4家基金公司合作，打造了规模超过三百多亿元的资金池，为北京太阳城搭建的养老体系提供融资服务。“相信我们能够打造中国养老产业的第一民族品牌。”朱凤泊表示。
慧择提示：鼓励民资和社会力量来发展养老行业的建设，政府一定要做到不偏不倚，公平对待民资企业，积极的支持和引导民资养老业的发展，促进公办养老和民办养老的共同进步，提高我国的养老水平。
