不知道大家有没有感到 —— 这几年购房风险越来越大。
贴个数据信息：
17年时拍卖房才没到一万件，21年一下子飙到160多万件。
我觉得，这里边除开破产重整的，还不上借款而断贷的，也占很大一部分吧。
前就在网上看过一个实例，
有些人17年时在河北燕郊购买了一套房，总价格400多万元，找银行贷款了大概300万，每一个月还1万6的模样；
四年里总共还清80多万元(16万本钱+64万贷款利息)，
上一年的情况下断贷了，贷款逾期7个月。那时还剩下282万本钱未还，金融机构把他起诉了。
人民法院的意思解释：
要不他一次性还清282万本钱+期内利息+逾期利息；要不呢，金融机构把房屋收走开展房产拍卖了，房产拍卖款用以还款，如果不够他接着还。
然后他就算了吧笔账，发觉把房子卖了，还需要贴钱40万向银行（燕郊房价大跌）。
相当于房子没了，还搭进120万，实惨...
这个事情才以往一个多月呢，
结论这几天上海市又冒出一个“悲催买房者”，2个月气血亏虚500万。
01 事儿前因后果
这是一个96年的女孩子，
她20年5月上海市区买了一个180平方米二手写字楼，
总购房款1550万余元，首付款付了745万，借款745万，剩下来的60万做为余款在过户的情况下付款。协议约定，全部账款需在产权过户前所有结清。
签过合同书，女孩把房主原先的装修全砸掉，破旧立新地搞装修。
原本一切都很美好，结果到了产权过户日期（8月30号），住房贷款却还是并没有审批。
房主就不干了啊，
我们俩都承诺好了的，到时间了你不给。因此发起催告函：
要不3日内你将钱付清；要不房也不卖你，你将合同违约金和装修损害结一下子。
结论这一女生呢，也没有去筹措资金，
一直等到10月29号，贷款下来，才去找房主规定继续履行合同。
彼此拒绝调解大吵大闹人民法院，
最后，通过一审和二审，法院判这个女孩子输了官司。
消除售房合同，由买家担负20%（310万）的合同违约金，修复家装的赔偿金180万，累计近500万，直接在早已收取的购房的钱745万里边扣，多的钱一次性退回。
住房贷款晚了几个月出来 ——
房屋没买到手，还需要赔接近500万，这都没算进去室内装修搭进钱。
不清楚金融机构放没下款，如果没下款还好点，可以办撤销；假如下款了，还要还款...
怪不得新闻媒体都说她是“上海市悲催买房者”。
02 2次毁约都没当回事
哎，怎么讲，
这个女孩子还是太年轻了，没经历过社会的毒打。
最先，她合同观念显著不够，2次毁约都没当回事。
第一次毁约是首付款贷款逾期，
合同规定首付745万需在6月30日前进行付款，但是到了7月份，她还有两百多万首付款并没有结清。
彼此只能在7月2日再度签署补充条款，此次约定了处罚条文：
从2020年7月1日起止结清之日止，以245万余元为本钱，按每日百分之零点2.73付给利息损失；与此同时承诺剩下来的745万还要在产权过户日期8月30日前结清，假如“产权过户以前难以获得借款”，购房者得把剩下的购房款，立即交给卖房子人。如未按期付款，则售房合同全自动消除，买家应偿还合同违约金（合同书总价格的20%），且赔付卖家原来装修损害180万余元。
结论银行审批耽误，造成了第二次毁约。
直至9月15号，房主都传出催告函了，逼她在收函3日内结清余款，否则就终止合同，并索赔了。这一妹子还是没做任何合理行为。
我认为合同观念的不够，是导致她亏了那么多钱的原因之一。
从房主方面，
也正是因为顾客妹子首付款时，也就没有准时支付。因此带上侓师，补充了十分细致入微的违约条款。
终究总要做些什么来维护自身权益吧，不好说你毁约了，我就只能眼睁睁地看着吧。
我专门找了一个案子的裁决书，仔细观看了一下。
房主实际上也是为了能更换，要给妈妈购房，才急切下手，低价卖出的（180.09㎡，总价格1550万，计算下来价格在8.6万的模样，与松江区10.9万平均价对比，划算许多）。
“另一方拖我，我买房子的钱就不够，我便毁约了。那么我肯定要尽量避开掉这一风险。”
假如这个女孩子首付款并没有贷款逾期毁约，那也就不会有这一补充条款；
在银行审核借款出问题的情况下，那和房东就也有再度商谈和要求宽限期的可能性。
从法院裁定方面，
一般在确认违约金情况下，人民法院一般会依据合同规定、被告方损害、合同履行情况及其当事人诚实守信情况等各个方面进行全面的裁定。
一方面，房主室内装修受到破坏损失、连坏交易合同纠纷损失、错过了买卖机遇损失，全是进一步存有的；
另一方面，这一协议的合同违约金，尽管合同约定的是20%，但是这个占比在楼价并没有非常大起伏的情形下，是能够酌情考虑减少的。
以前深圳法院的另一个案件7300万，都是承诺20%，最后只处罚了10%的合同违约金。
但这姑娘2次毁约，都没有积极主动想尽办法履行合同，所以就算人民法院想轻罚，它都没有根据啊。
次之，她风险意识严重不足，
对自身的资产没有一个科学合理的预计和计划。
即便房主在补充条款里，加了那样严苛又细致入微的处罚条文，
他也没发现什么风险性，
换句话说她始终如一住房贷款肯定可以准时出来，
没有一点充分考虑「假如最糟糕现象发生，自己能不能担负？有没有planA/planB ？」
那两年，年里、年末贷款额焦虑不安，可以这么说是常事，
无论她出于什么，敢在20年买二手写字楼，还有这么高金融杠杆，这其实就很麻烦了。结论，她也没准备好一丁点的应对策略。
后边住房贷款下不去，也没有去积极主动筹措资金，仍在哼哧哼哧搞装修。
我大概估算下，
借款745万余元，依照5%利率、30年贷款年限、等额本息还款的贷款还款方式来计算，月供差不多要4万余元。
换句话说，每一个月流水没个5、6万，是贷不下的。
自身那就不是没钱主，
家装的钱+再找一个亲朋好友添一点衔接一下，也可以找出资方垫付资金应个急也行啊，远比看着毁约强吧。
最终，这姑娘请的人就经验不足。
正常的而言，假如找的是大中型中介服务，
在签订合同时，更专业的艺人经纪人便会提示发放贷款风险性，争得更有弹性的合同文本，乃至帮助跑金融机构催借款；大中介公司一般也能够提供过桥贷款，来确保买卖圆满完成，防止毁约。
并且在第一次毁约以后，房主带上侓师来签署补充条款时，也应当请律师干预，而非孤身一人独自一人解决。
从全部案件来说，
房主在投资时，就安排了更专业的侓师深度参与，不论是合同补充协议的签署，或是出函催收等，都在依照法律法规一步一步实际操作；
而买家妹子这里，没有一个技术专业的人群帮助严格把关，就很被动。
03 这个事情，可以说是给我们大家提了个醒：
买二手房时，不如跟房地产商购房，一定要注意「银行借款」这一隐型风险性。
因为跟房地产商购房，房地产商会先与银行签订协议书，承诺房子卖给买家后，金融机构必须要在承诺时间内把借款审批，然后让她们将钱交到房地产商。
但其实在二手房的借款合同里，都是没有明文规定的，
金融机构何时下款、乃至放不下款，不是能100%保障的。
因此，
专业的事，或是交到专业人去做吧，合同书不必随便乱签。签订了就一定要重视，不必不放在心上。
谁都不容易，别再让那样重蹈覆辙了...
