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【摘要】在国家的宏观调控下，房地产销量急剧下滑，很多开发商都纷纷打折促销回笼资金，但是很多市民却不为所动，都处在于观望的状态，随着市民的“刚性需求”的增加，楼市也渐渐的有一些回暖。
于是，市场上众多的卖房吆喝也成了道道风景。其中有置业顾问、营销推广员以及中介销售员穿插其间，很多房屋销售者在房地产这个行当中经历了许多的曲折和变数。
“环球小姐”
卖商铺不光靠脸蛋
让精明温州客掏钱
参加过2007环球小姐评选并获得赛区最佳表现奖的汤华颖大学毕业后并未踏入娱乐圈，而是选择了房地产行业。2010年她还以很高的人气，被搜房网网友评选为申城地产达人秀亚军。
作为入行才两年的新人，汤华颖如今已是上海丰悦投资管理有限公司的策划经理。与直面客户的地产销售相比，项目策划包装的好坏，往往是左右销售业绩的“胜负手”。在这个竞争激烈的行当，漂亮和多才多艺会获得不少加分，但主要还是靠业务能力。目前，汤华颖手头上主推的是大型综合体项目的底层街区型商铺。
通过开地产博客，汤华颖在网上结交了不少好友，有做项目策划的同行、有从事销售的“一线干将”、还有不少网友“粉丝”。在她看来，这也是其迅速成长的重要途径。“一开始到上海，很多地方都不熟悉，而博客就是一个很好的补课班，哪个楼盘最近成交最火，哪个区域出现集中降价，原因是什么，都会从博客上七嘴八舌的讨论中得到答案。”汤华颖觉得，关注房地产行当的网友也不妨抽时间到专业博客和论坛上多做功课，会得到意外的收获。
间隔不长的两次房展会，汤华颖明显感觉到了不同地区人群在置业选择上的巨大差异。“在‘上海之春’房展会上，我们介绍项目区域位置时主要以古猗园为参照，一下子拉近了与本地居民之间的距离；而在温州房博会上，当地投资客对古猗园的历史知之甚少，但对‘上海西大门’、‘南翔CBD’等未来区域规划却非常感兴趣，而已开通的轨交11号线南翔站及目前南翔发展的强劲势头也让他们觉得更有保障。”
“本地投资者可能更多地会选择自己比较熟悉的区域和项目，而以温州客商为代表的一批外来投资客，相对更看重项目所在区域当下的条件及未来的规划和发展。在营销时，也应当有所针对。”由于项目5月份就将进入交付阶段，部分有意向的温州客商已表示近期将实地探盘。
中介是这样卖房的
卖房心得：投其所好，以诚相待
“开始工作的第三天，我接到了第一个客户”
销售员小韦在上班第三天就成功推销了第一套房。她自述的卖房经是：投其所好，以诚相待才会找到永远的客户。
“由于我每天白天派报晚上市调，了解各小区位置及周边环境。我的第一个客户就是前两天派报收获的。就是说，进汉宇的第三天，我接到了第一个客户。”
客户是名姓韩的小姐，她刚从日本回来，想在附近买一套毛坯三房，方便以后回来看望父母。小韦帮她找了3套柏林春天的房源，并约好下午1点在小区门口见面。到了12点50分，小韦在给韩小姐的电话中得知，对方已看中柏林春天一套三房，已准备付订金并告知了房号。这正是小韦要推荐给韩小姐3套房中的一套。
当时小韦感觉灰心极了，立即与韩小姐商量说，约好的房东正从杨浦区赶过来，能否占用她一点时间再看看这套房。韩小姐爽快答应了，同时交代另一家的中介业务员回去准备合同，表示一会过去签。小韦说：“当时心里有点乱，但是不到最后时候，谁也不知道是啥结局。”
在这之前，小韦了解到韩小姐买房不仅给父母住，还有两个女儿也偶尔会回国小住，于是决定劝说韩小姐改买两房。而自己手上就有一套房东急于以63万元成交的两房。经联系，房东说15分钟后可以看房。
在带韩小姐看房的过程中，小韦适时地建议她买两房，“您现在买房给父母住，您又不经常回来，这么大的三房，老人容易感到空旷、孤独。而且打扫起来也不方便，”“你看中的这个房型厅是错层的，对于年轻人来说新颖别致，但是对于老年人并不合适，老人一般在厅里的时间多，错层对老人而言会有很多潜在危险。”
听到这些，韩小姐果然心动了。接着小韦从投资的角度分析，两房比三房好出手，条件好了，可以换一套更好的。如果空置，三房的管理费要比两房的多了近一倍，对此韩小姐表示认可。小韦马上跟进推荐手上的这套两房，韩小姐被打动了，最终决定购买。
卖房心得：为客户提供增值服务
靠“房屋管家”搞定一租一买两笔生意
由于二手房成交量大幅下降，2月以来许多中介门店都面临窘境，个别热点地段的小中介甚至从春节后就一直“零成交”，从业人员辞职转行情况也较普遍。由于不可能像开发商那样降价促销，为求突围，中介为客户创造附加值也是一种比较有效的办法。
最近21世纪不动产的业务员小赵就通过“房屋管家”服务搞定了一租一买两笔生意。王女士因工作调动，要到浦东买套房，而原来住的普陀区的一套老公房则打算出租。比较麻烦的是，以后收租、看房都要往返浦东浦西，地铁加公交要一个多小时。在中介公司，小赵给她及时介绍了“房屋管家”服务，只要再签一份委托合同，中介会联合专门的家政服务公司提供房屋的清洁服务，甚至代收、保管房租。
这对打算把空房转租的王女士来说真是好消息，因为可以免去来回奔波，以及打扫房间的烦恼。欣喜之余，她又介绍了另一个想在普陀买房的朋友来找小赵，这样小赵在短时间内做成了一租一买两笔生意，打破了一个多月的“业绩荒”。
“房屋管家”在外地早已出现，但是评价褒贬不一。支持者自然觉得能当“甩手掌柜”坐收房租非常轻松。但是房屋管家是要收费的，选择“房屋管家”，就意味着要把租赁收入分出一部分给中介。愿意分还是不愿意分，这就要看自己的选择了。
一些中介也在执行"管家"的过程中发现了一些问题，比如有的租客把他们当物业使唤，水电坏了、马桶堵了，第一时间给他们打电话；有的租客损坏了房间内的家具电器，最后拍拍屁股一走了之。
尽管如此，中介也不会轻易放弃这一新兴的服务，尤其是在今年这样一个特殊的背景下。
卖房心得：熟知楼盘地貌，提高带看质量
汉宇地产的徐先生自述卖房经时表示，对自己分行周边的小区要非常了解，及时为客户找到合适的房源，只要在最短的时间找到客户最想要的房子，那么客户就一定会出手。
有次在公司里做网络时，小徐接待了客户付小姐。她说想买一个精装修的两房。通过短时间的交谈，觉得她对欲购的区域不是很熟，那时手里正好有城中花园某套房的钥匙，106平方米165万元，16层的11楼，中等装修。付小姐提出先看看房再说，通过带看房子时路上的沟通，小徐基本了解了付小姐的需求：品质好、交通方便、生活配套齐全、楼层不能太高，主要给父母居住。
回到公司，小徐赶紧在电脑里搜索合适的房源。终于找到一套中邦的房子，98平方米卖180万元，装修比上一套好。带付小姐去看房时，小徐还特地带她在附近兜了两圈，发现周康四村附近就有菜场，康沈公路、沪南路上有很多公交车，而且A20近在迟尺。当晚付小姐就来电说第二天带父母一起看房。结果买卖顺利成交。
这单整体下来很顺利，没有什么波澜起伏，小徐觉得只要很好的把握客户的心理需求，带看时尽心尽力，成交就不会那么累，而这个是建立在一个中介人员对楼盘和房源非常熟悉的前提下。
杨红旭（易居房地产研究院综合研究部部长）上海规土局公布2011年住房供地计划：供地1200公顷，比去年增加100公顷，为近年来最高。我认为供地增加是好事，有利于明后年住宅供应增加。但纯商品住宅用地只360公顷，即便加上140公顷中小套型，换成建筑面积也仅1000万平方米左右，与市场需求正常值相比，有些缺口。
在研究上海十二五规划，想购房的朋友可关注四大黄金板块：一、世博园区后续开发，形成文化交流和公共活动中心、新的服务经济集聚区。二、建成虹桥商务区核心区，打造上海国际贸易中心新平台和长三角高端商务中心。三、以迪士尼项目为核心，加快上海国际旅游度假区规划建设。四、推进黄浦江沿岸综合开发。
潘石屹（SOHO中国董事长）两套商铺是网上销售的试验，希望以后我们所有的房子都能够全部到网上去销售，这样可以解决公开、透明的问题，对每个客户都是公平的。同时，我们会将房子更多的资料放在网上，随时供大家去查询、了解。最重要的是，把定价权彻底交给所有的客户。
陈国强（中国房地产学会副会长）在各地落实保障房建设任务中，“以地换房”模式渐次出现。在这一模式下，地方政府出面协调信贷支持，由开发商贷款融资，通过BT模式或BOT
模式对保障房进行建设运营，政府分期分批回购后，再由房企归还银行贷款。在此过程中，房企先行部分垫资，为地方政府缓解财政支出回购的压力。
白玉臣（金地上海营销总监）现在可供选择的合作土地信息越来越多,基本上可以从一个侧面判断大家对未来市场的预期越来越差。以前猫与老鼠的调控动画片，今明两年要有结论了。
董藩（北师大房地产研究中心主任）提高存款准备金率作用有限，此次上调存准率仍为抑制通胀，但目前的通胀主要是前期大量“放水”结果。水已过多，少放点也只能略有缓和，靠行政命令控制价格难以长久。连续提高存款准备金率会使许多企业生产萎缩甚至暂时停产，威胁就业。开发商不敢拿地或放缓施工，按揭贷款难办，刚需实现也受阻了。
国家的政策并是不限制市民正常的买房和开发商正常的卖房，但是现在房价日益的高涨造成了有钱人炒房，没钱人只能看别人买房，这样循环下去造成房价越来越高，从而加大了贫富差距。所以国家的调控势在必行，希望市民要对政策有耐心和信心。
慧择提示：生活中风险无处不在，不要忽视和存在侥幸心理，做好安全保障才是重点，慧择向您推荐！
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于是，市场上众多的卖房吆喝也成了道道风景。其中有置业顾问、营销推广员以及中介销售员穿插其间，很多房屋销售者在房地产这个行当中经历了许多的曲折和变数。
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“由于我每天白天派报晚上市调，了解各小区位置及周边环境。我的第一个客户就是前两天派报收获的。就是说，进汉宇的第三天，我接到了第一个客户。”
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