房屋征收评估开始具体化

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　　【摘要】房产税正式进入了我们的生活，在实施过程中对于房产税中房屋的评估价值就成了一个疑点，目前这一疑问出台了相应的政策。
　　住房和城乡建设部近日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，这是继2011年1月份《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后，确定的房屋征收补偿的评估办法。
　　部分受访人士表示，这一套比较完善的房屋评估办法，不仅可以适用于被征收的房屋，也可以适用于普通住宅的价值评估，从而为全面开征房产税提供税基测算依据。
　　业内人士分析说，与过去的《城市房屋拆迁估价指导意见》相比，新评估办法的进步主要体现在三个方面。其中，最受关注的当然是房屋价值评估的标准。
　　新办法规定，征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。此外，根据这份最新的文件，评估还体现出对土地价值的尊重，负责房地产价格评估的机构将由被征收人协商选定。
　　根据《评估办法》，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　部分受访人士还认为，《评估办法》的公布，改变的不只是在《城市房屋拆迁估价指导意见》运行下的房屋估价体系。如果运行顺利，或许还能为大范围估价住宅奠定基础，从而为推动全面开征房产税提供税基依据。
　　目前，上海和重庆的房产税试点运行已4个月有余。尽管上海属于“一刀切”式的仅针对新增住宅，而重庆则是针对高端住宅，无论存量还是新增，但两地共同点都是采取差别化税率。一个重要的问题是，这种差别化的依据就是房价标准。
　　根据上海版房产税试点方案，房产税试点实行差别化的比例税率。即，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。值得注意的是，“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
　　而重庆版房产税试点方案则规定，主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。
　　房产税按照评估价值计征，问题在于，房屋真实准确的价值该怎么评估，又由谁来评估？这个复杂的评估过程需要多长时间来完成，评估过程中是否存在徇私舞弊的现象，都可能引发广泛争议。
　　按照1986年版的《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
　　事实上，不同年代购买的位置相邻的住宅，其售价可能相差数倍甚至十数倍，这种余值的评估直接影响房产税的缴纳额度。
　　房产税可以有效的控制房间的快速增长，虽然房产税现在也只是在上海和重庆两城市试点，但是预计2012年会在扩大的更多的城市。
　　慧择提示：房产税目前还不覆盖当地市民的第一套住房，但是这不说明于我们毫无关系。慧择向您推荐！