险资援手保障房

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　　【摘要】目前普遍开展的保险资金债权使用计划，一般设定的资金投资利率都是银行同期贷款基准利率的8.5至9折，比银行贷款具有明显的成本优势。不过险资进入保障房市场仍然只是个案，各地众多保障房项目倚重险资融资的可能性不大。
　　短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段。中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是降价，保障房建设的资金压力有多大？从上海的有关数据可窥一斑。在8月初举行的“外滩金融法律论坛”上，上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东透露，要完成上海住房保障的“十二五”规划，至少需要4000亿元资金，其中包括建设投入和长期持有所需资金。房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速。
　　按照规划，上海“十二五”期间将建设100万套、供应100万套保障房。其中2011年计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套），所需资金900亿元。为了解决资金问题，今年上海市、区两级财政投入将不少于100亿元，其中50亿元专项用于公租房建设。另外近800亿元的资金，需要吸引各种资金进入。保险资金、社保资金以及住房公积金成为上海融资首选。
　　首先试水的是太平洋保险集团，今年3月，其旗下太平洋资产管理公司宣布发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集40亿元资金，用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
　　中国太保、中国人寿、中国人保等7家保险公司的保障房投资计划——“蓝德计划”很早就启动。今年5月下旬，由北京市土地储备整理中心与7家保险公司正式签订了债权投资计划，期限为7年。7家公司各自通过发行债权计划，把保险资金借贷给北京市土地储备整理中心，为保障房建设提供土地供应。
　　上海市金茂律师事务所执行合伙人毛惠刚曾表示，保险资金的资金池也相当充足。保监会有关统计数据显示，截至今年一季度末，保险业资产总额达到5.4万亿元，保险资金运用余额达到5.02万亿元，较年初增长6.6%。按照规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%，理论上，可以有超过5000亿元的保险资金投入不动产。
　　不过，保险专家郝演苏却认为，险资进入保障房市场仍然只是个案。截至目前，保险资金投资保障房的具体操作意见仍未出炉，上述个案仍属于“一事一批”范围。各地众多保障房项目倚重险资融资的可能性不大。“从安全性上考虑，我们认为保障房在制度上和操作上都可能存在风险。比如目前地方政府支持力度不一，加上多数地方政府负债运行，金融风险还是存在的。另外，保障房在建成后如何管理，如何收益，目前都看不到明确的前景。”郝演苏表示。
　　成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。除险资外，数百亿社保基金、地方保障房投融资平台等均在尝试为保障房资金输血。根据世联地产的研究，在多方合力下，2011年全年保障房建设资金中7000亿元资金缺口有望基本得到解决。不过，有专家认为，目前保障房融资渠道多为短期筹措之举，长效融资渠道建设问题仍有待破解。房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。
　　慧择提示：风险无处不在，做好保障很重要。