【摘要】保监会为了让居民拥有更好的养老保障，提出了以房养老。以房养老自提出以来就受到了社会各界的广泛关注，现在以房养老在北京、上海、广州、武汉四地试点。那么社会专业人士对以房养老有什么具体看法呢？以房养老又存在哪些争议呢？
据了解，幸福人寿已经向保监会上报了以房养老的方案，目前正在等待监管部门审批。经过三个月的内部征求意见后，保监会6月23日下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》下称《指导意见》，试点于7月1日起正式在北京、上海、广州、武汉四地落地，试点期定为两年。
但据媒体人多方了解，无论是保险机构还是保监会，均认为目前保险机构对于该项业务的参与积极性并不高，大多持谨慎态度。另据业内人士表示：“保险版以房养老就是面对小众群体的业务，是为了弥补养老需求中缺失的一个板块。”
而另据“以房养老”首倡者孟晓苏近日在接受媒体专访时表示，“以房养老”作为小众金融消费产品，只是诸多养老方式中的一种，并不会取代政府养老。
据媒体人多方了解，老年人住房反向抵押养老保险即俗称的保险版“以房养老”。保监会人身保险监管部主任袁序成介绍称，反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，针对有独立产权、60周岁以上的老年人。具体而言，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
与银行版的差别
实际上，“以房养老”是反向抵押贷款的一种应用模式，主要通过房产抵押获取一次性或年金贷款。而反向抵押贷款又称倒按揭，是通过让渡未来房产所有权，提前获得金融机构贷款的融资方式。
业内人士表示，“以房养老在中国并非新生事物，事实上已存续近10年。很多城市都曾计划推出这一养老发展模式，中信银行、中大恒基等机构都曾试图开展此项业务，但效果欠佳。”在诸多尝试中，中信银行2011年开办的“倒按揭”业务最为接近“以房养老”的目标。
此后，保险版“以房养老”呼声渐起。去年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。保监会组织了由幸福人寿、泰康人寿、中国太保、平安人寿、合众人寿、中弘人寿等多家保险公司在内的课题研究组进行了研究探讨，并在此基础上出台了《指导意见》。
和在美国占比最高的“以房养老”计划有本质不同的是，“在资金来源上，保险版‘以房养老’的资金来自于自有资金，且本质是一款终身年金保险产品。”保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝告诉媒体人。
姚渝还进一步介绍，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司 已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
此外，幸福人寿相关负责人曾表示，银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款。反向抵押养老保险并无申请者有多套住房这一门槛要求。
从该业务在我国的发展前景来看，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式
保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新鲜事物，其业务流程复杂、期限较长、涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。姚渝表示：“接下来根据试点的进展情况，监管层还会出台相关监管制度和细则。”
争议“以房养老”
一直以来，对于“以房养老”的态度部分人士均持不看好态度。有研究报告指出，以房养老从国际上看逆按揭模式成熟，但普遍占比不高。该研究报告还指出，我国京沪宁等多地试水，但推开有难度。70年土地使用权、对房价不一致预期、养儿防老观念等多因素阻碍以房养老的推开。
就目前保险版“以房养老”落地可能遇到的问题，华东师范大学曾建立课题组对“以房养老”出现的一些尝试的失败原因进行总结，认为主要原因是缺乏政 府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人；项目实施者的利益导向使得老年人望而却步；无法满足老年人的收益预期；不适应中国老年人的社会心理；不能有效规避风险；没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险等。
除了上述生活习惯等问题外，一名保险公司人士还表示：“在具体产品的开发设计环节中，目前产品定价因素主要与房屋价值、老人年龄等因素相关，但房产价值评估是一件难事，并且房地产风险亦是保险公司谨慎迈步的重要原因之一。”
针对评估价值，《指导意见》还明确：“试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。”
由于保险版“以房养老”中，保险公司将承担更多的风险，所以上述人士还对房价下跌等风险表示担忧。为防止房价下跌造成的损失，通常美国的保险公司会采用再保险机制，而有分析认为，等国内“以房养老”形成一定规模后，才会随之形成再保险机制。另据上述幸福人寿相关负责人表示：“根据试点的业务规模需要，未来不排除考虑分保安排。”
不过，虽然对于以房养老还有各种不同声音，从需求角度而言，据孟晓苏公开表示，中国老人有两亿人口，是英、法、德三国的人口总和，在中国，任何为老人服务的项目，在全世界都是最大的市场。其中，没有子女的老人占10%，大概2000万。有1%的是失独老人，据老龄委估算是200万，每年以7.6%的幅度在增长，这个数字是按照每年万分之二的自然死亡率平摊到3亿独生子女身上算出来的，也有人说不止这个数。他进一步还强调：“所以，有可能反向抵押在中国的发展，比在英国、法国、美国的发展还要好，不要忘记，那些国家本身的养老都很完善。”
而由于保险版“以房养老”的复杂性，《指导意见》亦对参与试点资格的保险机构作出了对应的高门槛和高风控要求。《指导意见》明确，申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必需的专业技术、管理能力和各类专业人员等。
此外，在配套优惠政策上，多名保险公司人士呼吁试点地方应予以考虑，如税收优惠和相关激励性政策支持等。而土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台亦会是“以房养老”落地生根的催化剂。
慧择提示：综上所述可知，备受关注的“保险版”以房养老于7月初正式开始启动。不过目前保险机构对于该项业务的参与积极性并不高，大多持谨慎态度，而专业人士表示，“以房养老”作为小众金融消费产品，只是诸多养老方式中的一种，并不会取代政府养老。
