【摘要】昨天获悉，上海市人大代表、申房律师事务所主任孙洪林提交的“以房养老”建议，日前得到市民政局的书面回复。民政局表示，施行“反按揭”形式“以房养老”在我国有难度，本市公积金管理中心早在2007年就开展了“以房养老”试点工作，但真正符合条件的老年申请者很少，因此施行3年无奈“搁浅”。
银行保险联合误导老年储户
本市公积金管理中心早在2007年就开展了“以房养老”试点工作。
“以房养老”使养老多样化
随着我国经济社会的发展，医疗卫生条件的改善，人们生活水平的提高，我国人口平均寿命不断增长。从有关权威部门的统计数据上来看，我国已经进入了老龄化社会，老年人的养老问题成为了摆在人们面前不容回避的问题。
孙洪林透露，目前我国养老的经济模式主要包括子女赡养、退休金和社保金。他认为，政府应当积极探索和创新更多的养老形式以满足老年人的养老需求，面对公共财政无力解决所有养老问题的现状，“以房养老”不失为解决养老难题的一种积极补充。
“以房养老”通俗地讲，就是老年人将自己的房屋抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”的形式可以使养老更加多样化，关键就在于将固定的房产变成流动的现金，及时补充老年人的资金需求。
孙洪林认为，“以房养老”适合中国国情。“我国多年实行的低工资，使得老年人没有多少积蓄；多年保险业欠发达，多数老年人没有养老保险。但很多老年人因享受福利分房政策，都有套承租的公有住房；实行住房改革制度以来，很多老年人也都拥有了自有产权房；有的人后来通过购买商品房，还有了第二套、第三套房，已经具备‘以房养老’的条件。”
政府应在税收等方面支持
为了提升社会保障水平，有效缓解养老急需，减少子女赡养的压力，使老年人都老有所养，孙洪林建议，本市积极探索并开展“以房养老”试点业务。
他指出，政府应制定并完善相关规章、政策制度，如在财政税收等方面出台相应的支持政策，支持和鼓励企业等相关机构去试点开展“以房养老”业务。建立并完善 “以房养老”的市场准入制度和监管制度。对“以房养老”的条件、开展模式予以明确规定，大胆创新，突破仅产权房可以参与“以房养老”的一贯模式，规定公有住房在符合一定条件的基础上也可以用来养老。
“以房养老”的条件可包括：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或抵押不至于影响正常生活；老人对房屋拥有完全产权或者老人系公有住房的承租人而又无同住人并无具有本市常住户口的配偶、直系亲属或者公有住房的承租人、同住人分别为老年夫妇二人，无其他同住人且老人没有具有本市常住户口的直系亲属。
孙洪林代表建议，开展模式可以是住房反向抵押贷款，老人将自己的房屋抵押给公益性机构或者金融机构，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金，在老人去世后，房屋由这些机构处置，抵押变现并结算利息本金，“剩余价值”交给老人的继承人，这样老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。公益性机构或金融机构可根据住房资产的高低、老年人年纪大小、预期寿命的长短来确定发放贷款数额的高低。
另外，老人可以将房子出租，自己住进老年公寓，用所获租金来养老；也可以是以大换小，用差价养老，即售出大房，换购小房，用差价款养老。
市民政局在答复中表示，许多专家、学者不断提出推行“以房养老”的建议及研究方案，用老年人的不动产来盘活养老消费，对上海养老事业有很大的参考价值。
根据市政府的要求，本市公积金管理中心早在2007年就开展了“以房养老”的试点工作，先后通过制定办法、筹措资金、宣传实施等阶段，但真正符合条件的老年申请者很少，一是房产非老年人独立自有，二是子女有分歧意见，三是家产传后的传统观念占据上风。另外，房价的不确定性和70年产权规定等因素加大了对 “以房养老”政策实施的难度，因此，市公积金管理中心通过3年时间试点，真正成功者寥寥无几，无奈停止了试点工作。
市民政局表示，“以房养老”形式很多，国外也有一些成功经验，总体包括7种形式：一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老。二是将自有房屋出租，自己到养老机构以租金补贴来养老。三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老。四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老。五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务。六是对子女承诺用现住房价值，采取家庭内部的以房养老形式。七是通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。
市民政局称，前6种形式属于老年人以住房自助养老的途径，有一定的可操作性和选择性，所以前些年也曾经出现过一些房屋银行式的中介机构，帮助老年人运作房产资源；也有不少老年人签订了遗赠抚养协议，采取遗赠养老或家庭内以房养老的形式；也有的老年人是自行处置房产，解决自身养老需求。
市民政局呼吁建立一个具有公信度的、可以为老年人代理盘活房产资源或委托管理的社会组织，提供能力缺损的老年人委托代理服务。
【慧择提示】而第7种形式是较为复杂的“反按揭”形式，这种形式专家呼吁较多，国外也有一些成功做法，但从我国国情出发仍然具有一定难度，需要长时间探索研究。
银行保险联合误导老年储户
本市公积金管理中心早在2007年就开展了“以房养老”试点工作。
“以房养老”使养老多样化
随着我国经济社会的发展，医疗卫生条件的改善，人们生活水平的提高，我国人口平均寿命不断增长。从有关权威部门的统计数据上来看，我国已经进入了老龄化社会，老年人的养老问题成为了摆在人们面前不容回避的问题。
孙洪林透露，目前我国养老的经济模式主要包括子女赡养、退休金和社保金。他认为，政府应当积极探索和创新更多的养老形式以满足老年人的养老需求，面对公共财政无力解决所有养老问题的现状，“以房养老”不失为解决养老难题的一种积极补充。
“以房养老”通俗地讲，就是老年人将自己的房屋抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”的形式可以使养老更加多样化，关键就在于将固定的房产变成流动的现金，及时补充老年人的资金需求。
孙洪林认为，“以房养老”适合中国国情。“我国多年实行的低工资，使得老年人没有多少积蓄；多年保险业欠发达，多数老年人没有养老保险。但很多老年人因享受福利分房政策，都有套承租的公有住房；实行住房改革制度以来，很多老年人也都拥有了自有产权房；有的人后来通过购买商品房，还有了第二套、第三套房，已经具备‘以房养老’的条件。”
政府应在税收等方面支持
为了提升社会保障水平，有效缓解养老急需，减少子女赡养的压力，使老年人都老有所养，孙洪林建议，本市积极探索并开展“以房养老”试点业务。
他指出，政府应制定并完善相关规章、政策制度，如在财政税收等方面出台相应的支持政策，支持和鼓励企业等相关机构去试点开展“以房养老”业务。建立并完善 “以房养老”的市场准入制度和监管制度。对“以房养老”的条件、开展模式予以明确规定，大胆创新，突破仅产权房可以参与“以房养老”的一贯模式，规定公有住房在符合一定条件的基础上也可以用来养老。
“以房养老”的条件可包括：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或抵押不至于影响正常生活；老人对房屋拥有完全产权或者老人系公有住房的承租人而又无同住人并无具有本市常住户口的配偶、直系亲属或者公有住房的承租人、同住人分别为老年夫妇二人，无其他同住人且老人没有具有本市常住户口的直系亲属。
孙洪林代表建议，开展模式可以是住房反向抵押贷款，老人将自己的房屋抵押给公益性机构或者金融机构，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金，在老人去世后，房屋由这些机构处置，抵押变现并结算利息本金，“剩余价值”交给老人的继承人，这样老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。公益性机构或金融机构可根据住房资产的高低、老年人年纪大小、预期寿命的长短来确定发放贷款数额的高低。
另外，老人可以将房子出租，自己住进老年公寓，用所获租金来养老；也可以是以大换小，用差价养老，即售出大房，换购小房，用差价款养老。
市民政局在答复中表示，许多专家、学者不断提出推行“以房养老”的建议及研究方案，用老年人的不动产来盘活养老消费，对上海养老事业有很大的参考价值。
根据市政府的要求，本市公积金管理中心早在2007年就开展了“以房养老”的试点工作，先后通过制定办法、筹措资金、宣传实施等阶段，但真正符合条件的老年申请者很少，一是房产非老年人独立自有，二是子女有分歧意见，三是家产传后的传统观念占据上风。另外，房价的不确定性和70年产权规定等因素加大了对 “以房养老”政策实施的难度，因此，市公积金管理中心通过3年时间试点，真正成功者寥寥无几，无奈停止了试点工作。
市民政局表示，“以房养老”形式很多，国外也有一些成功经验，总体包括7种形式：一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老。二是将自有房屋出租，自己到养老机构以租金补贴来养老。三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老。四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老。五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务。六是对子女承诺用现住房价值，采取家庭内部的以房养老形式。七是通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。
市民政局称，前6种形式属于老年人以住房自助养老的途径，有一定的可操作性和选择性，所以前些年也曾经出现过一些房屋银行式的中介机构，帮助老年人运作房产资源；也有不少老年人签订了遗赠抚养协议，采取遗赠养老或家庭内以房养老的形式；也有的老年人是自行处置房产，解决自身养老需求。
市民政局呼吁建立一个具有公信度的、可以为老年人代理盘活房产资源或委托管理的社会组织，提供能力缺损的老年人委托代理服务。
【慧择提示】而第7种形式是较为复杂的“反按揭”形式，这种形式专家呼吁较多，国外也有一些成功做法，但从我国国情出发仍然具有一定难度，需要长时间探索研究。
