【摘要】由于中国的实际情况是地域广阔，民族众多，各地的实际情况也是不尽相同的，所以中央在下发相关政策文件的时候要考虑的各个地方的实情，也允许各地方政府对政策进行微调，但是地方政府对房地产的微调如何需要中央和地方慎重考虑。
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必须承认，2011年，限购、房贷利率和首付比例提高对楼市调控初显成效功不可没。但近期部分地方政府正在试图打破中央“一刀切”的做法，尝试根据各自地区的楼市特点对本地区政策进行倾向于“结构性放松”的“微调”。虽然部分政策变动被认为是“例行动作”，但如何评估这些政策微调动向？地方纷纷微调楼市政策会否动摇刚形成的房地产回落趋势？中央政府后续将如何行动？值得深思。
必须看到，政策微调是在地方层面出现的局部松动，决策层的态度还不明朗。2月20日，中央政治局召开会议讨论政府工作报告，未涉及楼市调控——而在1月底和2月上旬进行的两轮《政府工作报告（征求意见稿）》的讨论中，对楼市调控一直保持非常严厉的态度，比如“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”、“促使房价合理回归不动摇”。这或许反映了管理层对当下不少地方政府在楼市政策上出现“微调”苗头的观望态度。
综合目前各地出台的房产微调政策，地方政府的行为仍是在保刚性购房、满足合理的住房需求范畴内，并没有违反“打击投机、扶持自住”的政策基调。事实上，2011年由于持续的高频紧缩，不仅投资需求被抑制，自主需求也受到了较大的压制，地方政府支持合理购房需求的政策微调可以说是“正确”贯彻中央精神。
一季度向来是全年信贷最宽松的时候，这时候进行微调也有空间，但随着季度信贷额度减少，不排除房贷利率重新趋紧的可能。同时，按照以往的经验，如果一季度信贷出现超预期井喷，也不排除一季度末加强政策信号的可能。
总而言之，目前“微调”并不涉及方向性的转折，而只是对政策着力点和结构的合理化。这也就回答了第二个问题——微调并不会改变楼市整体继续下行的大趋势。开发商层面的迹象也证实了这一点：万科、恒大等行业巨头都注意到了地方政府对首套置业的鼓励，并积极予以回应，但没有人因此对今年的市场表达乐观态度。
虽然芜湖新政被叫停再一次令开发商们感到失望，但是2月部分城市成交数据的回升似乎让楼市出现一丝暖意。在深圳，业务覆盖新房和二手房两个市场的中原地产2月前三周的营业额超过了4000万元，而中原地产1月的全部销售额只有2000万元。
对于地方政府对政策的微调需要通过实践来决定。所以地方政府在进行调整前，一定要充分了解民情，多做调查，综合考虑后，再制定相关的方针政策。
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