市民想尽办法避开限购令

 您的房子买保险了吗？
　　【摘要】在国家实施限价、限购令之后，很多市民表示买房难，其实这只是对房地产调控的的表现，并不是要限制市民买房，可是很多市民想方设法避开政策，用公司名义买房。
　　这一问题，似乎提供了绕开限购令的一种新“思路”。据了解，除了以公司名义买房外，目前被公开讨论的规避限购令的方法，至少已有五种。不过截至目前，这些招数还鲜有人使用。
　　以公司名义买房一举多得？
　　此前有报道说，以公司名义购买住宅，转让房屋时所需要支付的税费成本将远高于个人购买。但上海一家负责商业地产买卖的房屋销售公司总经理却表示：“只要变更公司的股权登记，就可以非常方便地交易房产，并且不用支付任何税费。”
　　在销售五六百平方米的商办楼时，该总经理通常会推荐购房者以公司名义买房。与房地产产权交易相比，转让公司的股权手续更简单，税收成本也很低。
　　对于上述说法，上海杜跃平律师事务所律师杜跃平予以了纠正：“并不是不用交税，而是房地产领域的税收转为了企业经营层面的税收。”
　　但杜跃平也同意，相比产权交易，通过转让公司股权买卖房屋能够合理避税。
　　据透露，和个人转让房屋一样，个人转让公司股权同样要征收个人所得税，但不用交纳个人转让房屋所需要交纳的营业税等税费。按照“新国八条”的规定，购买时间在5年以内的普通住房，转让时需要缴纳全额5.65%的营业税。而以公司名义买房，在交纳税费时能抵扣多项成本。
　　根据目前上海工商登记管理制度，有人认为，成立新的公司买房，新公司必须每年有一定经营业绩，如果没有业绩，公司就会被注销。但杜跃平表示，即使公司被工商局注销，公司所拥有的房屋并不会变更所有权，个人仍然可以以公司名义继续持有房产。
　　不过，以公司名义买房，并不适用于绝大多数的购房者。上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平说，以公司名义买房，更适合购买500平方米以上、拥有多年企业经营经验的企业主。对于大多数人而言，这样的方法存在较多法律风险，并不适用。
　　上海房地产业内人士介绍说，以公司名义买房最大的风险是银行一般不会向公司提供按揭贷款。杜跃平还表示，如果用来买房的公司存在隐性债务或者诉讼官司，也会给购房者买卖房屋带来风险。
　　不过，如果以公司名义转让房屋产权，需要支付的税费将远远高于以个人名义购房。按目前规定，以公司名义转让房屋时，不仅要支付企业所得税、营业税，还要支付税率高达增值额30%至60%的土地增值税。
　　采用“盘外招”或得不偿失
　　除了以公司名义购买房屋，被上海房地产业内广泛讨论的避限方法还有四种：假离婚、借用他人名义买房、将产权转移给父母、外地人补缴个人所得税或“四金”。不过，这些做法都存在一定的法律风险。
　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，假离婚是所有方法中风险最大的，在办理假离婚的过程中，极易因产权交割分歧，假戏成真，最终使购房者人财两失。
　　和假离婚相似，借他人名义购买房屋，同样存在着巨大的法律风险。蔡为民不动产策划智库总经理蔡为民回忆，在上海实现两销合并以前，有部分台湾购房者曾以大陆购房者名义在上海购买内销房。当时，他们曾经私下订过各种合同，但最终这些合同都被人找出了漏洞，使得购房者因此吃了大亏。
　　他认为，借他人名义买房，很多购房者为了保护自己的权益，会在房产证上设定较高额的抵押登记，以“逼迫”对方到时将房屋产权“完璧归赵”。但事实上，这一做法并不保险，因为房价一旦出现大幅度上涨，而房屋的抵押金额却维持不变，被借用购房名义的人就极有可能拒绝过户。
　　至于将房子通过赠送等形式转让给父母，目前也有部分上海购房者所体会到风险。此前一些购房者在上海限购令细则公布前，通过赠送方式将自己的名字从产证上除去，为此付出了十余万元的契税。而在限购令细则出台后，上述购房者被意外告知并不属于被限购的对象，十余万元的契税打了水漂。
　　除上述做法外，上海部分社保中介在限购令出台后向购房者提供补缴社保和个人所得税的服务。但上述做法同样存在风险，银行可能因为社保属于补缴而拒绝向购房者提供贷款。
　　暗渡陈仓者尚不多
　　尽管被讨论的避限方法有多种，但在衡量利弊后，真正使用上述办法的购房者并不多见。
　　上海2月18日出台的 《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》明确要求，房地产开发企业、经纪机构并许承诺，按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对。
　　如果房地产企业违反限售规定从事销售、经纪业务的，将责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，可按规定暂停网上备案，并将违规的房地产企业名单提供给市局，由上海市住房保障和房屋管理局按照要求统一提交市规土、税务、工商、银监、公积金等部门。
　　上述条款让上海开发商和房屋中介在接受有关限购令规避方法话题的采访时，显得非常谨慎。至少有6家房地产中介公司和四五家上海高端楼盘的开发商表示，在销售房屋时，并没有遇到不符合购房条件的购房人，目前也没有遇到个人以公司名义买房的情况。
　　汉宇地产董事总经理施宏睿说，从他们门店接触的客户看，还没有发现这种现象。但蔡为民却介绍说，他的一个朋友就因为为了买房，不得不和老婆办理假离婚。周国平则认为，目前采用盘外招避开限购令的买房人的确不多，主要是因为市场低迷。
　　房产政策的调控，目的就是解决全民的住房问题，如果市民不能够理解和执行的政策，那国家花费大量人力物力来进行调控就显得一点意义都没有，还希望市民能够以长远角度看，为全国老百姓考虑，减少炒房。国家对于调控的政策还需要进一步的完善。
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