房价调控成数字游戏

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　　【摘要】在国家对房产的宏观调控之下，进入3月份，与上海的楼市的回暖相反，北京的住房的市场成交量持续回落，根据北京市房地产交易数据表示，北京市商品房成交均价为19679元，比2010年3月下降10.9%，比2011年2月下降26.7%。据了解，这个价格是从2009年9月份来首次同比下降。
　　然而，4月18日，国家统计局公布的数据显示：3月北京新建商品住宅价格指数环比2月持平，同比上涨6.2%。
　　一场房价调控再次成为一场“数字游戏”。要校正这种戏剧反差，唯有对调控机制进行调整。
　　数据打架背后
　　“乱”，上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭质疑说，“虽然统计局是价格指数，但数据采集于实际交易值，差距不应这么大吧？”
　　北京市有关部门公布房价大降的数据后，一位业内人士说，“我们从一线城市调查回来，感觉房价没怎么降。”
　　“采样差别应不大，房价统计方式改革后，国家统计局的数据主要来自于各地交易中心，差别主要是统计方式，统计局是价格指数，比较复杂一些。”杨红旭说。
　　SOHO中国董事长潘石屹分析说，目前，不少地方的住建委、房管局都采取了限价政策，每一套房子的价格都到主管部门去批，这并不反映市场的价格。“这主要是地方政府为了达到中央政府的要求做出的效果。”潘石屹说。
　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示，北京出现首降也不奇怪。因为近期北京所批准的预售许可证多数为郊区普通住宅楼盘，而鲜有豪宅项目被批准入市。
　　混乱的房价统计信息背后，还包含着北京部分楼盘的“伪降”。除了此前个别楼盘降价，北京绝大部分楼盘基本保持滞涨的状态。
　　以通州京洲世家为例。据媒体报道，该项目每平米直降6000元，3月前均价22000元/平米，现起价14300元/平方米，均价16000元/平方米，全款98折。但杨少锋透露，该楼盘从2010年开始成交均价一直维持在16000元/平方米，实际并没有降价。
　　据亚豪机构调查数据显示，3月份北京新开盘项目除了远洋一方润园项目真正降价20%以外，其他项目均无价格松动；而4月份，北京仅领海朗文世家项目降价1000元/平方米，润枫欣尚比上一期开盘项目降低200元/平方米。
　　推盘难题
　　尽管房价仍处于“伪降”阶段，但不断加深的调控压力之下，目前绝大部分在售楼盘都遭遇着定价难题。开发商感受到空前压力。
　　北京中原调查数据显示：北京5月份预计将有41个项目开盘，5环外项目甚至占到了供应量的八成以上。但从统计数据来看，价格基本确定的项目仅有9个，而无法确定价格的达到了32个，占总项目数的近八成。
　　21世纪不动产集团市场发展中心副总裁林蕾和北京中原三级市场研究部研究总监张大伟都表示，开盘项目减少，显示出开发商对市场未来预期不甚乐观，定价出现困难。
　　准备5月开盘的润枫·领尚项目副总郑德强说，他们按照周边楼盘参考价格标准向建委上报了一个开盘价格，但也不知建委能否批复。该项目主推90平米左右小三居户型。“这些中小户型普通住宅产品，或许可以成为近期需求释放的主力。”郑德强说。今年计划推出15个项目的东亚新华地产，主要从户型、园林、配套、建筑质量、节能环保等方面提升产品品质，以高性价比增加吸引力。
　　远洋地产总裁李明表示，2011年一线和二线热点城市销售比重将比2010年略有下降，非热点的二线城市和三线城市会上升。远洋地产今年就增加了非热点城市的销售比重。2010年，远洋进入9个新的二三线城市，其中有8个承诺都要贡献销售额。城市布局结构的调整，对支持2011年远洋的业绩会有重大的帮助。李明同时表示，在资金层面，不仅是开发商开发贷受到空前压力，就连购房者按揭贷款也在遭受全面收紧的窘状。“销售完成还要个人住房信贷政策不能过于紧，这样才能够回收资金。”李明说。
　　新调控机制呼之欲出
　　李明认为，从目前的调控效果来看，可能还会有新的政策出台。李明的判断可能成真。种种迹象表明，一场被地方政府做成“文字游戏”的房价调控，使得中央正在酝酿新的调控机制。
　　住房和城乡建设部副部长齐骥4月17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控的目标。
　　4月19日，银监会主席刘明康在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上称，要进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。
　　业内人士分析，这不排除国务院层面，专门针对已有省市调控政策的落实情况，出台新机制新方式新手段的可能。
　　根据北京市民的反应只有不到百分之十的市民感觉到北京的房价降了，在国家调控大力开展之下，北京作为首都，作为一线城市的代表，当地的政府一定要配合好中央对房价做好带头作用，无论是住建部的数据还是统计局的数据，只有市民能感觉到降了才是真正的降了，在政策初见成效的阶段，国家更应该加大政策。
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