房产税改革方向

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　　【摘要】房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。在新税种覆盖普通住宅征收的情况下，持有成本的提高，将使得投资投机性需求得到一定程度的遏制。同时，地方政府也将增加一笔重要的财政收入。
　　未来房产税进一步推进的大方向已经明确，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。
　　就在上海、重庆布局房产税试点的同时，高层已经拟定了房产税改革的总体方向。财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）两税合一，且按照市价计征。据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。
　　据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。据接近决策层的人士透露，按照两部委拟定的方向，房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史。
　　我国的房产税于1986年开征，主要针对经营性房屋征收，对个人所有的非经营性房屋（包括个人住房）暂免征收。城镇土地使用税在1988年开征，主要向拥有土地使用权的施工企业征收。这也是我国房地产持有环节的两个主要税种。上述人士还透露，随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除将参照房屋价值之外，还要将土地价值纳入其中。具体标准目前尚不得而知。
　　同时，新税种还将“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。国务院还修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上，赋予国务院更多的权限。这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫。
　　按照已有的思路，随着新税种的逐步铺开，个人住宅也将受到覆盖。作为持有环节的主要税种，房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅。相比之下，开发流通环节的税种较多，包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税，等等。
　　在多数业内人士看来，开发流通环节税赋较重是推高购房成本的原因之一，而持有环节的低成本则造成投资投机型需求泛滥。因此，“持有环节加税、开发环节减税”便一直被业界所呼吁。财政部和国税总局在首度谈及房产税改革时便表示，有必要对个人所有住房恢复征收房产税。
　　当前正在酝酿的房产税试点，目的是在持有环节加税。按照已披露的重庆房产税试点方案，高档商品房成为主要征收对象，其中 “别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水。
　　随着上海、重庆两地房产税试点方案的初现端倪，其征收模式渐渐变得明朗起来。按照官方发布的信息，重庆主要针对高档住宅征税，上海的房产税征税对象则面向增量房。至于两地在计税中，是否将土地纳入计征范围，目前尚不得而知。如果把土地纳入其中，“房产税”的叫法便不准确，称为“房地产税”或“物业税”更为合适。
　　事实上，与高层对改革方向的定调相比，上海、重庆两地的试点具有较大的自主性。即两个城市可根据自身的市场情况，制定不同的试点方案，方案内容较为灵活。高层将观望其试点效果，并为新税种的出台做出参考。据了解，两地的试点方案均已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，可能在今年一季度推行。
　　但从试点到全面铺开，还有很长的一段路程。上述人士表示，“试点只是开始”，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚未完善，以及开征新税种所需的立法程序，新税种的全面推行还需要多年时间。
　　房产税对于财税配套改革具有直接意义，认为房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。设立房产税，将使地方政府意识到只要专心优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，辖区内的不动产就进入升值轨道。
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