房企资金链将断裂

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　　【摘要】多项数据显示，由于目前资金仍然比较充足，很多房地产企业底气十足，依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。
　　为抑制房屋价格过快上涨，政府出台一系列政策进行宏观调控，如差别性房贷政策、执行限购措施、运用税收手段，这些调控措施也会导致一些购房人失去购房资格或者难以办理购房贷款，从而引发纠纷。
　　前不久，国土资源部下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨的趋势，针对的就是近一个月来不断出现的天价“地王”。房地产企业仍然财大气粗不差钱。然而，随着国内流动性居高不下及热钱涌入，货币政策日益趋紧，房产商“不差钱”状态还能撑多久？11月29日，置信房地产开发公司以37亿元的价格，竞拍拿下温州市区中心地段学院中路一个地块，计算下来，该地块楼面价每平方米达3.7万元，成为浙江新“地王”，溢价率近100％。
　　“开发商口袋里的钱好像掏不完似的。”在一家机关单位工作的小张回忆温州新“地王”产生的拍卖现场时说。当时，三家公司竞拍这一起步价不到20亿元的地块，第六轮有人报出31亿元价位，而这并不是结束，剩下两家公司继续叫价，直至第33轮以37.02亿元终结。业内人士认为，目前整个房地产市场的资金依然充足。
　　中国人民大学经济研究所调查发现，今年前10个月房地产资金来源增速达到32％，处于历史高位。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标虽然较去年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的水平。
　　房地产上市企业浙江广厦董事长彭涛认为，国内流动性高居不下的同时，国外热钱的涌入起到推波助澜的作用，加速现有资金向资本市场、房地产市场、农产品市场的涌入。中国人民大学经济研究所调查，今年1至10月间，房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达到34.8％，完全逆转了去年全面退出的格局。
　　“这种局面将在明年第二季度全面改变。”中国人民大学经济研究所近期报告中指出。首先，从12月起，房地产企业逐次进入还款高峰，应付款累计增速将超过30％；其次，由于销售下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产资金来源将进一步恶化，预计到明年第一季度会出现大幅负增长；再次，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。
　　与此同时，房地产开发投资和新上马项目大量增加，同样导致未来资金需求压力加大。全国前10个月住宅新开工面积累计同比增长60.8％，比前年和去年同期分别高出53.9个和60.4个百分点。
　　房地产与中国经济关联度极高。长期关注房地产的财经专家丁建刚认为，未来房地产市场的治理面临双向风险：短期简单推行目前房地产调控措施，很难从根本上改变价格上扬的预期和压力，可能出现报复性上涨；如果出台更严厉措施，政策持续加码，则容易导致行业资金链断裂、投资下滑、房地产价格大幅度下跌，继而带来整体宏观经济的下滑。
　　限购对于遏制房价过快上涨有明显作用，但地方政府不会主动选择限购的原因很简单：因为限购措施如果得以严格执行，将会减少该城市的购房需求。连带的后果是当地土地市场趋冷、地方财政收入减少。这也是为什么“限购”必须要由中央政府来推动的原因。
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