调控已经进入商业地产

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　　【摘要】房地产调控要让房地产市场拥有健康的发展秩序，商业地产市场作为房地产市场的重要组成部分，同样需要健康合理的秩序环境。
　　再过一个月，诸多城市的限购政策将到期，届时，“限购令”是否持续，将直接决定着楼市的走向，房价向左还是右，我们是可以想见到的——“限购令”持续，将巩固和扩大楼市宏观调控成果，挤压房地产泡沫，使楼价向合理价格回归。
　　从叫停“商改住”到传出下半年征收房产税的消息，短短几天内，北京房地产市场的气氛骤然收紧，而北京商住地产项目销售处则经历了从门庭若市到门可罗雀的迅速转变。调控的触角已经伸入商业地产，或者，更准确地说，是要清理商业地产的“门户”。北京对商业地产进行的门户清理，不排除会推广至全国范围内，但这就牵扯出另外一个问题，现在正蓬勃发展的养老地产、旅游地产的用地性质如何划分。
　　在售的所谓商住两用项目，其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅。长时间以来，商住两用项目游离在房地产调控之外，每轮调控政策出台后，商住两用项目都会找出其规避调控的地方以示其“与众不同”，“限购”之后，商住两用项目备受不符合限购条件的购房者的青睐。
　　北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，终断了商住两用项目的“财路”，《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，以防止有人擅自改作住宅；若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售，将不能办理房产证。
　　严禁“商改住”，使得在商业用地上立项的住宅项目无法生存，已达到清理商业地产的门户的作用。事实上，北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了，只是在利益的驱使下，商住项目屡禁不止。
　　海口首先打算用具有商业性质的旅游地产打“限购”的擦边球，其设想发展的产权式酒店，其本质与北京的商住两用项目所差无几。4月末海口市长冀文林一句“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”，使得“海口叫停限购”的消息一夜间传遍大江南北。随后，海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权解释称，“不限购”是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购。
　　养老与旅游一样，具有较大的市场潜力与发展空间。近几年摸索中发展的养老地产，其用地性质面临着与旅游地产类似的问题。商业模式运营的养老地产，与普通住宅的租售方式相去甚远，长期持有带来的资金压力，使得“销售+持有运营”的模式更适合开发商。只是，用地性质的问题同样无法回避。普通住宅遭遇限购，商住项目成为“救生圈”；而当商住项目面临“清退”时，养老地产、旅游地产能否“全身而退”。
　　目前是一种弹性政策，还没到触碰政策底线的时候，处于一种多元博弈的状态，以动用结构性的政策为手段，而不是从总量上；而从央行快速辟谣浙江农信社存准率恢复不能视为下调的态度上看，央行还是比较谨慎的，担心功亏一篑。
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