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【摘要】调控政策未见松动之下，2011上半年的楼市一直呈现出压力重重的态势。今年前两个季度个人按揭贷款均为增速回落，这显示房地产市场交易并不活跃，市场处在僵持阶段。
作为房地产市场风向标的土地市场仍然成交低迷、溢价率降低，也显示房地产市场仍然处在下降周期中。从供应上来看，由于市场供应普遍增加，房地产市场供需比将逐渐达到均衡，市场逐渐倾向买方，带来的最显着的变化是目标消费群体发生转变，刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。
然而，成交量却并未因此得到回升，成交量的长期低位盘整，使购房者观望气氛增加。下半年随着新房批量入市，一、二线城市成交量可能会有所恢复，但依然难以摆脱低迷的态势。从资金面上来讲，银行的惜贷让部分资金吃紧的开发商面临"失血"危机，"现金为王"成为越来越多房企的共识，从而促使其加快推盘节奏，"以价换量"无疑也使房价下行的压力正在增加。
因此，下半年房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在"产品力"上下足功夫，高品质、高性价比产品的强抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中愈加充分体现。
从资金层面来看，开发商们的财务状况也会分化，未来开发商的财务状况将取决于存货销售的回款能力和融资能力，在这方面大型开发商更具有优势，而中小型的开发商资金压力更大。对于自住型的刚需购房者而言，目前市场环境下，尽管房价存在下行的压力，但指望房价短期内出现大幅下跌也并不现实。刚需的年轻购房者不妨适时地抓住年末开发商回笼资金的时机，趁促销时期入市或许是个不错的选择。
而对于资金并不十分宽裕的投资型购房者，投资住宅则需要相当谨慎，毕竟房价涨幅将在近两年显着收窄，住房买入、卖出、持有成本都将提高，短线获利机会有限，建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。
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