二手房低价合同要注意

　　您的房子买保险了吗？
　　【摘要】现在能够做低网签价，很大程度上是因为二手房交易指导价格自2006年出台以来未能随房价的变动而调整。这个价格是监管部门允许的最低网签价，但和目前的市场价格相差很远，也就为阴阳合同的生存提供了空间。
　　不久前，小李通过中介与卖方达成协议，约定由小李出价48万元购买一处二手房。在网签的存量房买卖契约上，房屋的价款为28万元，房产部门对该套房产的估价为460462元，最终税务部门出具了28万元的房产发票，但仍按照评估价460462元为基数征收了相关税费。
　　中介建议将总价做低到28万元，认为可以少交部分税款，但是事与愿违，由于房产的评估价为460462元，最终不但没有少交税，反而导致小李将来再将房屋卖出时可能要多交税，原因是税务部门出具了28万元的房产发票，将来卖出房屋时，在计算所得税和营业税的应纳税额时，小李可以扣除的房屋买入价就是28万元，而不是现在实际付出的48万元。请问，小李可以请求中介赔偿损失吗？
　　现就小李的问题答复如下：
　　房屋买卖对于每一个家庭来说都是重大事项。由于房屋总价高，在二手房买卖中，要交的税款数额也比较大，因而，在二手房交易中，签订“阴阳合同”、做低房屋总价以逃税的现象是相当普遍的。为此，房产交易和税务部门也制定了相应的规定，在二手房买卖中，对标的房屋进行估价，交易双方网签契约约定的房价和估价不一致时，取高计算营业税、个人所得税和契税等税费。而税务部门出具的房产发票是以网签契约约定的房价为准的，这个房产发票价格也就是房产和税务部门认可的房屋买入价，发票由买方取得并持有。
　　做低总价对买卖双方都有风险,对于买方来说，将来再卖出该套房屋时，其持有的房产发票可以在计算营业税和个人所得税应纳税额中依法扣除，因此，做低房屋总价会导致发票上的价格偏低，将来卖房时可以扣除的数额偏少，要交的税款相应的就多；对于卖方来说，网签备案的契约是房产和税务部门认可的，效力比双方私下约定的高，因此，如果做低总价，买方最后主张按做低后的价格，也就是网签契约约定的价格进行交易，那么卖方就存在只能按做低后的总价卖出房屋的风险。
　　为了遏制二手房交易中的“阴阳合同”现象，今年4月1日起开始实施的《房地产经纪管理办法》中明确，房地产经纪机构和人员不得协助买卖双方签订阴阳合同，以实现骗贷和避税，否则视情节轻重程度，处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。就你的情况来看，中介确实存在一定责任，可根据该管理办法请求赔偿，但买卖双方同样有责任。
　　对此，也有业内人士指出，即便上述三方公开信息，买方为了避税，还是有可能把网签价做成刚好跟贷款额匹配的价格，但该价格还是可能比实际成交价低。这样，签阴阳合同避税的情况还是无法杜绝。
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