土地交易的新变化

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　　【摘要】今年三季度的土地市场整体仍出现年度供应高峰。从成交情况来看，整体成交地块的溢价率都不高。不过相对于整体低迷的行情，商办地块的出让却透出一定的活力。在三季度成交地块的总价和楼板价排名中，商办地块均表现突出，一改从前排行榜上以纯宅地为绝对主导的局面。
　　同策咨询与研究发展中心提供的数据显示，今年三季度上海土地供应量达到1201公顷，环比二季度大幅增长104%，同比去年供应高峰的三季度也有19%的增幅。从成交情况来看，三季度由于土地供应的爆发式增长，成交量环比大幅攀升。据统计，三季度上海共成交土地747.53公顷，环比增加78%，与去年同期相比也有9%的增幅。其中，住宅用地共成交219.55公顷，环比增加120%。
　　值得注意的是，在8月成交的3幅普通商品住宅地块有两幅原南汇祝桥住宅地块以90%以上的溢价率成交。9月除了成交部分配套用地，崇明陈家镇还成交了6幅普通商品住宅用地，而这6幅商品住宅用地均采用邀请招标的方式成功出让。本次出让的陈家镇滨江生态国际社区商品住宅三、四期共6幅地块由上海揽海房地产开发有限公司13.8亿元获得。
　　从拿地的企业来看，三季度虽然成交的商品住宅地块较少，但基本都被比较知名的房企摘得。其中，值得关注的是，绿地在8月以底价摘得了一幅青浦北部12.02公顷的住宅地块，朗诗地产在原南汇的祝桥板块摘得了一幅7.46公顷的住宅地块，溢价率高达98%，而9月中国中建、象屿集团在住宅土地市场均有所斩获。
　　在地块成交总价排名方面，与以往总价排名前十纯住宅地块为主不同，三季度纯住宅地块与商办地块各占半壁江山。值得注意的是，虹桥商务区核心区一期02号商办地块、虹桥商务区核心区一期05号商办地块位于总价排名前两位，与以往住宅用地位居总价前两名形成鲜明对比。同策分析师指出，虹桥商务区总占地面积约86.6平方公里，其中位于交通枢纽西侧的核心区占地约4.76平方公里，包括核心区一期、北片区、南片区以及中国博览会区域4个部分。目前虹桥商务区核心区一期地块已经渐入建设高潮，此前先后已有万通、瑞安、SOHO中国等知名房企在虹桥商务区进行开发建设。此次虹桥商务区核心区一期02号地块、虹桥商务区核心区一期05号地块分别被红星美凯龙联合体、龙湖联合体以超过30亿元的巨资摘得，此次也是龙湖首次着力在上海打造的商业地产项目。
　　与成交总价排行中商业类地块占绝对优势情形相同，三季度单价排名前六的经营性地块均为商办类地块。这说明在目前严厉的政策调控下，相比较于住宅领域，商业地产的发展前景更被开发商所看好，并且此次排名靠前的商办类地块基本都属于位于市中心的高品质地块或者位于上海未来的重点发展区域。
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