房地产降价潮

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　　【摘要】最近，上海、北京、深圳等限购最严的一线城市，掀起一波史无前例的降价退房"风暴"。给我国的房地产市场带来巨大变化，由此产生了许多重要问题。
　　10月21日前后，降价风暴上海，根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。
　　这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为"退房潮"的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。
　　另一方面，在限购、限贷政策面前，"理论上"最早撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。
　　"买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。"同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。但凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理尹新民直言："降价及退房，可能只限于年底前，年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。"
　　上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海这次降价、退房也是最凶猛的。"从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面下跌，其中跌降最大的中海御景熙岸别墅降幅高达43%,市中心的香溢花城跌幅也达32%,足见此轮房价下跌之惨烈。"中国房地产信息集团分析师薛建雄说。
　　之前，所谓市场专家们就远郊先降，还是中心先降，豪宅先降，还是低价房先降，争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低，大出舆论预料。上周四，一位接近上海龙湖的人士发出"号外":"龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层，今晚7点之前信息有效，拿着现金去可以直接签合同。"
　　龙湖地产成为此次降价"风暴"的焦点之一。在上海市场，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后精装公寓1.2万元/平米起，相当于7折。龙湖地产一位人士表示，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，降价是为有效激活并抢占市场。
　　龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。"为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。"
　　统计显示，上周深圳一手房共成交455套，环比下降13.8%;成交面积3.79万平方米，环比下降11%;一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%.
　　这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企，从财务数据看，他们显然不是最缺钱的那一类，甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企，却还没有动静。
　　掀起这波降价"风暴"的几乎是清一色的地产大鳄，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。无论从这些降价企业的财务数据和业绩看，还是业内人士的观点分析看，他们都不是最缺钱的那部分企业。
　　有资深分析师表示，龙湖地产目前财务状况稳健，截至6月底手头现金约126亿元，其中只有4亿元为受限制现金，因此自由现金流充足。回款率方面，今年上半年销售的183亿元中，集团已回收171亿元，回款比率高达93.4%.
　　凯盛经略的尹新民分析，在市场波动预期日益强烈的调控背景下，维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务，利润率退居次席甚至更靠后。国际投资评级机构穆迪发布的最新报告指出，大部分中国受访地产商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。截至2011年6月，内地开发商持有总现金规模达1910亿元。
　　"问题在12个月之后。以目前的调控基调，12个月后的市场，仍不容乐观。"尹新民直言开发商的担忧，作为大型房企，无论资金链还是业绩等各方面，计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备。同时也存在部分企业年底冲刺今年全年销售额的因素。
　　而之所以选择一线城市项目率先降价，尹新民分析，除了一线项目单位面积回笼资金量大的客观因素外，企业在二三线城市后期将有更大规模的项目投入，是区域战略选择的一种表现。种种迹象表明，如龙湖等大型房企的资金安排一般周期较长，越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转，纷纷选择提前降价回笼资金，有备无患，以防资金链真出现紧张的时候，来不及降价。
　　近日，一家知名上市房企庞大的信托融资受到外界质疑，该公司内部人士透露，管理层最头疼的并不是眼下外界的质疑，而是这些信托融资在12个月、18个月、24个月不同周期到期后，如果市场依然难有起色，届时将危机四伏。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响一部分购买力，是导致目前需求不足的主要原因。"年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来。"
　　新一波降价潮的大门，已经被上述这些大型房企的降价"风暴"打开。更大规模的降价或在短期之内蔓延，更多房地产企业和项目加入降价"大军"的趋势正日渐明显。但悬念依然存在，业内人士普遍认为，降价周期和价格底部仍有待确认。
　　对于这个问题，多数业内人士表示，进入2012年初，大规模大幅度降价持续的概率并不高。和往年一样，多数企业会选择在年初观望，确定政策环境和市场环境的走向再展开全年的战略部署。而对于拐点，尹新民认为，真正的拐点是一二手市场整体的变动，是突发型的市场变化，一种非计划性的大面积降价才可能是拐点，具有不可控性。而目前的降价，多为大型房企出于自身战略需要进行的计划性促销回笼资金，真正的拐点为时尚早。
　　不过，地产大鳄这波计划性降价，进一步冲击了资金链真正存在危机的大量中小房企，个别房企计划性降价诱发的市场整体层面降价正在悄然形成。上海本土的一家中型民营房企营销人士向记者透露，"对这几家大型房企大幅降价的效果，老板极为关注，正在筹划旗下楼盘的降价跑量，顺利的话，很快就会实施。"
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