【摘要】房价与地价是一直相互纠缠的两个市场，房价过高一般会影响地价的涨幅，但是房价没涨地价却疯涨这种现象却让很多开发商百思不得其解。近日，大部分地区都出现了房价没涨，地价大幅上涨的现象。这究竟是怎么一回事呢？
今年9月，北京、上海、厦门、合肥、南京等地均爆出高价土地交易的情况，许多拿到土地的房企也表达了对于未来市场的看好。随着部分一二线城市土地市场的不断升温，各大房企补仓的意愿强烈起来。但行情着实让房企老总们有点担心。“这一轮地价涨得有点莫名其妙，房价并没有太多涨幅但是地价却开始疯涨。”不少房企老总表示对快速升温的土地市场看不懂。
通常情况下，土地价格决定了未来的房价，而房价上涨一般会带动土地价格上涨，但是这一轮却是土地价格的飙升带动了房价上涨。
根据《第一财经日报》报道，以上海为例，近期不少交易的土地楼面地价已经与周边商品房的销售价格相当。这也意味着这些地块将来的商品房项目入市后，价格会比现在高出至少三分之一以上。购房者的心理预期还有上涨空间吗？
房企扎堆一二线城市
上海链家研究总监陆骑麟发现，相比三、四线城市已经可以看到的风险，一、二线城市的房地产市场风险要低很多，因此越来越多房企选择在一二线城市抢地。
9月末上海的土地拍卖会现场，滨江集团和平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿并获取上述土地。而在十多天前，保利地产刚以41亿元竞得上海宝山区大场镇一地块，楼面价22314元/平方米，溢价率107%。
同样的情况也发生在其他城市。9月23日，南京土地拍卖会上集中竞拍四宗土地，其中中海地产在经过89轮竞价后，以20.8亿元拿下城北G34商住混合地块，楼面价22373元/平方米，创造了南京的楼面价新高。9月24日，金隅股份以总价45.51亿元竞得合肥叉车厂地块，溢价率达148%，总价格创下合肥土地总价新高。在厦门，9月25日一向行事稳健的龙湖地产以45亿元拿下厦门马銮湾西部片区5商住地块，楼面价15679.44元/平方米，溢价率66.79%，无论是总价还是楼面价格都创造了厦门当地的新高。
对此，克而瑞研究中心研究员杨科伟说：“从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但能缓解高档住宅开发房企的资金压力，为"地王"诞生打下基础。”
杨科伟同时提到，2015年供地计划完成率并不高，以一线城市为例，2015年1~8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%，政府仍需继续放量供应土地以确保完成计划。而这也给资金充裕的房企补充土地储备大好机遇。
地价、房价互相促涨?
克而瑞此前的一份分析报告也指出，虽然核心城市有比较良好的基本面，但是地价过高也将带动房企的风险增大。
以上述滨江集团和平安集团获得土地为例，由于楼面价2.87万/平方米，多位业内人士估算其地块保本售价在4.8万~5万/平方米，但是据《第一财经日报》梳理发现，目前周边在售新盘价格在2.7万~3.3万/平方米。对于滨江集团和平安集团而言，要卖到上述价格势必需要非常差异化的产品，但是能够带动房价上涨那么快显然还是存有疑问。此前，方兴地产曾在上海闸北大宁获取楼面价47609元/平方米的土地并打造产品，业内分析其至少需要卖到7.8万/平方米才能达到盈亏平衡。搜房网数据显示，目前方兴地产项目大宁金茂府的一期看盘价格在7.2万/平方米左右。但是对于该项目周围的项目确是利好，很多周围项目在几个月内上涨几千元。
可以发现，地王的出现对于区域房价的确有所带动，但是对于房企本身而言却是非常大的挑战。无独有偶，9月23日上海的土地拍卖现场，金地集团以20.1336亿元竞得嘉定区嘉定新城地块，溢价率96.63%，成交楼板价1.86万/平方米。这个拿地价格就需要做出3万/平方米的产品，但是上海链家数据显示，该土地周边的新房售价在1.8万/平方米~2.1万/平方米。
虽然上述房企都表达了对于未来市场的看好，但是业内也有其他房企认为土地价格过高。“我们即使把成本降到最低和未来的房价上涨都算上，我们判断还是不能这样拿地，基本上就是没有利润，因此这一轮我们没有拍到土地。”上述房企高层说。
目前很多房企已经没有太多土地储备，而这也是迫使他们拿地的因素。中原地产研究部高级经理卢文曦表示，一二线城市的购房者更加理性，这些市场情况虽然良好，但是如果开发不够出彩的项目，那么一样将面临滞销难题。
慧择提示：地价的上涨与大多房企扎堆一二线城市分不开，地价的上涨促使房价的上涨是因为许多商品房与商业服务用地未达到应有的计划，政府却仍然在放地，这使的地价猛增。房地产行业的稳定协调发展既需要政府加强宏观调控，又需要消费者在购买房屋时多思考，做到审时度势。
今年9月，北京、上海、厦门、合肥、南京等地均爆出高价土地交易的情况，许多拿到土地的房企也表达了对于未来市场的看好。随着部分一二线城市土地市场的不断升温，各大房企补仓的意愿强烈起来。但行情着实让房企老总们有点担心。“这一轮地价涨得有点莫名其妙，房价并没有太多涨幅但是地价却开始疯涨。”不少房企老总表示对快速升温的土地市场看不懂。
通常情况下，土地价格决定了未来的房价，而房价上涨一般会带动土地价格上涨，但是这一轮却是土地价格的飙升带动了房价上涨。
根据《第一财经日报》报道，以上海为例，近期不少交易的土地楼面地价已经与周边商品房的销售价格相当。这也意味着这些地块将来的商品房项目入市后，价格会比现在高出至少三分之一以上。购房者的心理预期还有上涨空间吗？
房企扎堆一二线城市
上海链家研究总监陆骑麟发现，相比三、四线城市已经可以看到的风险，一、二线城市的房地产市场风险要低很多，因此越来越多房企选择在一二线城市抢地。
9月末上海的土地拍卖会现场，滨江集团和平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿并获取上述土地。而在十多天前，保利地产刚以41亿元竞得上海宝山区大场镇一地块，楼面价22314元/平方米，溢价率107%。
同样的情况也发生在其他城市。9月23日，南京土地拍卖会上集中竞拍四宗土地，其中中海地产在经过89轮竞价后，以20.8亿元拿下城北G34商住混合地块，楼面价22373元/平方米，创造了南京的楼面价新高。9月24日，金隅股份以总价45.51亿元竞得合肥叉车厂地块，溢价率达148%，总价格创下合肥土地总价新高。在厦门，9月25日一向行事稳健的龙湖地产以45亿元拿下厦门马銮湾西部片区5商住地块，楼面价15679.44元/平方米，溢价率66.79%，无论是总价还是楼面价格都创造了厦门当地的新高。
对此，克而瑞研究中心研究员杨科伟说：“从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但能缓解高档住宅开发房企的资金压力，为"地王"诞生打下基础。”
杨科伟同时提到，2015年供地计划完成率并不高，以一线城市为例，2015年1~8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%，政府仍需继续放量供应土地以确保完成计划。而这也给资金充裕的房企补充土地储备大好机遇。
地价、房价互相促涨?
克而瑞此前的一份分析报告也指出，虽然核心城市有比较良好的基本面，但是地价过高也将带动房企的风险增大。
以上述滨江集团和平安集团获得土地为例，由于楼面价2.87万/平方米，多位业内人士估算其地块保本售价在4.8万~5万/平方米，但是据《第一财经日报》梳理发现，目前周边在售新盘价格在2.7万~3.3万/平方米。对于滨江集团和平安集团而言，要卖到上述价格势必需要非常差异化的产品，但是能够带动房价上涨那么快显然还是存有疑问。此前，方兴地产曾在上海闸北大宁获取楼面价47609元/平方米的土地并打造产品，业内分析其至少需要卖到7.8万/平方米才能达到盈亏平衡。搜房网数据显示，目前方兴地产项目大宁金茂府的一期看盘价格在7.2万/平方米左右。但是对于该项目周围的项目确是利好，很多周围项目在几个月内上涨几千元。
可以发现，地王的出现对于区域房价的确有所带动，但是对于房企本身而言却是非常大的挑战。无独有偶，9月23日上海的土地拍卖现场，金地集团以20.1336亿元竞得嘉定区嘉定新城地块，溢价率96.63%，成交楼板价1.86万/平方米。这个拿地价格就需要做出3万/平方米的产品，但是上海链家数据显示，该土地周边的新房售价在1.8万/平方米~2.1万/平方米。
虽然上述房企都表达了对于未来市场的看好，但是业内也有其他房企认为土地价格过高。“我们即使把成本降到最低和未来的房价上涨都算上，我们判断还是不能这样拿地，基本上就是没有利润，因此这一轮我们没有拍到土地。”上述房企高层说。
目前很多房企已经没有太多土地储备，而这也是迫使他们拿地的因素。中原地产研究部高级经理卢文曦表示，一二线城市的购房者更加理性，这些市场情况虽然良好，但是如果开发不够出彩的项目，那么一样将面临滞销难题。
慧择提示：地价的上涨与大多房企扎堆一二线城市分不开，地价的上涨促使房价的上涨是因为许多商品房与商业服务用地未达到应有的计划，政府却仍然在放地，这使的地价猛增。房地产行业的稳定协调发展既需要政府加强宏观调控，又需要消费者在购买房屋时多思考，做到审时度势。
