【摘要】在养老产业中，房地产和保险公司两类企业率先进军，保险资金的投资热情更加高涨。在投资方面，保险资金进入养老产业投资具有三方面好处，但也面临着各方面的挑战。
保险资金进军养老产业挑战一：传统养老观念突破尚需时日
中国目前的养老方式大体上包括居家养老、社区养老和机构养老三种，且基本上呈现“9073”的格局，即90%选择居家养老，7%在社区享受养老服务，3%入住专业养老机构。受“养儿防老”传统观念的影响，居家养老在相当长一个时期内仍将是我国养老方式的主流。近年来观念虽然有所转变，但是进入专业养老机构的，除了孤寡失独老人及家人难以照料的失能、半失能老人之外，所占人口比例依然很低。由于不少中国人仍将老人住养老院和子女不孝之间画等号，大多数身体尚好的活跃老人依然会选择居家养老。经调研发现，无论是公办还是民办养老机构，入住老人的平均年龄都超过了80岁，其中半失能、失能老人占比达到了60%。随着社会经济的发展和中国人口家庭结构的变化，养老社会化将在所难免，但要实现观念的突破，使更多老年人及其子女从思想上适应并接受养老社会化方式尚需假以时日。
保险资金进军养老产业挑战二：现有老年群体消费能力有限
目前，城市老人的平均退休金在2000元至2500元之间，农村老人则基本上无固定收入，靠子女赡养。而目前社会资本投资建设的养老社区大多定位在中高端，与公办养老机构相比收费较高，二线城市一般收费每月4000元左右，北上广深一线城市通常月均收费在万元左右。从目前一些养老产业项目的销售情况来看，大多数养老服务是子女为父母购买的，真正由老年人自己掏钱购买的比例非常低。由于经济条件所限，也由于中国老年人普遍替子女打算，大多数老人更愿意选择传统的居家养老方式，即便是要进养老院，也大多选择公办养老院，而不愿意去条件较好但收费相对较高的民办养老机构。
但随着购买人群年龄结构的变化，上述状况将随着时间推移发生转变。目前，四五十岁的人是当今购买力最强的人群，再过十年二十年他们将步入老年人行列，当家庭结构和社会的养老观念发生较大变化时，这群人掏钱为自己购买养老服务将成为一种趋势。
保险资金进军养老产业挑战三：养老专业人才缺乏
目前，养老服务产业最为缺乏的是各类专业护理服务人才。据推算，到2020年，我国直接养老服务就业岗位潜在需求将超过1000万个，目前，专业养老机构人才难求的现象已现端倪，如不抓紧培养储备人才，养老产业将面临十分严重的“用工荒”。由于中国养老教育的严重缺位，目前，很多养老机构从事护理工作的人员多是从家政服务跳槽过来的，由于年龄偏大，教育水平偏低等因素，即使经过短期培训，胜任素质也很难令人满意。同时，养老护理服务业从业人员社会地位和待遇的双低，又进一步加剧了这一矛盾。
目前，不少高校已将各类养老服务人才纳入培养计划，但还必须动员社会力量投资养老教育培训，逐步形成有中国特色的养老教育培训体系。
保险资金进军养老产业挑战四：发展仍处探索期 盈利模式尚不明晰
与传统地产项目不同，养老产业项目自身的特点决定了其后续的运营管理和综合服务往往比前期项目的开发和销售更为重要。目前我国养老地产的运作模式主要有出售、出租以及租售结合这三种。出售模式与传统的商品房销售无异，多为房地产商所采用；出租模式的主要特点是开发商自己长期持有物业并负责后期运营管理，为客户提供综合养老服务，这种模式多为保险企业所采用；租售结合具有前两种模式的优势，运作灵活，开发商可根据财务状况调整租售比例，有利于长期经营，这种模式多为转型中的房地产商和养老服务商所采用，但各种运营模式都存在一定的问题和风险，如出租如何保证充足的开发和运营资金，防范企业资金链断裂的风险；出售如何保证项目的专业化运作和后续服务的品质；租售结合要如何设置合适的比例才可维持项目的正常运作，既保证有足够的运营资金又保证服务的质量。
保险资金进军养老产业挑战五：政策尚未落地 民办公办待遇不同
在中国养老资源严重不足的背景下，一方面是公办养老机构往往一床难求，北京、上海、广州的一些公办养老机构排队排到了二十年之后；一方面是民办养老机构床位空置率高，第一年入住率通常不到20%，五年以内能够达到入住率80%以上就已非常理想。
为什么会导致这样的差别？关键是民办养老机构与公办养老机构享受不一样的政府政策：一是土地供应。公办养老机构的土地通常由国家划拨，房屋及各类配套设施基本上由地方政府投资建设，不存在初始建设投资回收问题；而民办养老机构则是通过“招拍挂”的方式从土地二级市场公开拿地，土地和建设成本投入大。二是财政补贴。公办养老机构可以享受政府提供的各项财政拨款和建设、运营补贴；而民办养老机构在申请资金补贴方面存在较大难度。三是税费优惠。公办养老机构可享受减免征收房产税、营业税、企业所得税等各项税收优惠，基本上没有税负压力；而民办养老机构除了要缴纳8%至12%的房产税以外，还需要缴纳营业税、企业所得税等。
和墨西哥等很多发展中国家政府投资兴办专为穷人服务的养老院相比，我国公办养老院很多都地处城市核心地段，地理位置优越，配套设施齐全，不少还实现了医养一体化的无缝衔接，导致很多中高端客户优先选择公办养老院。
近年来，国务院和民政部出台了一系列关于养老服务产业发展的相关文件，但均属于指导性文件，概念较多，具体到投融资、用地、人才、运营等多方面都没有落实到位。养老项目初始投资大、回收期长、盈利性一般。从国际国内经验看，民办养老机构步入正轨一般需要4至8年的培育期，未来，单靠公办养老机构来解决几亿人的养老问题显然是不现实的。要运用政策手段充分调动社会资金投资养老产业的积极性，尽快实现民办养老机构与公办养老机构在国家政策性补贴和税收优惠方面的同等待遇；同时，政府可以通过购买民办养老服务、将公办养老机构适度推向市场等手段来实现养老市场的公平竞争，增强养老市场的活力，逐步建立形式多样、结构合理、竞争有序的养老市场体系。可以预言，民办养老产业顺利走出发展瓶颈并成为国家养老事业生力军之日，就是中国加快发展养老服务业的宏伟蓝图顺利实现之时。医疗条件是衡量养老院服务质量的重要指标，医疗保障是老人入住养老院的首选。随着年龄的增大，人体的机能将逐渐衰退，所以大部分老年人或多或少都有一些慢性病。因此，医养结合的养老形式是养老机构发展的大趋势。未来，民办养老机构要进一步加大医疗体系建设，申请建立医保定点单位，与政府医保中心联网，实现老人在社区就诊可随时报销。同时，定期邀请各大医院知名医生到社区义诊，方便老人就医。长远规划可建立或联合一家二甲或三甲医院，实现医养结合的养老社区，医院集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体。为老人们创造一个老有所养、老有所医的环境。
社会资金投资养老产业在起步阶段应抱团取暖，打好组合拳，实现三个互联互通。第一，投资平台的互联互通。加强银行、券商、险企各自旗下资产管理公司、不动产投资管理公司及其他投资平台间的互动，充分利用投资新政带来的“政策利好”，打破直接入住型养老产品与养老产品股权投资计划、债权投资计划、信托产品之间的壁垒，实现金融产品间的有条件转换及各行业间的组合联动。第二，养老保险产品的互联互通。即保险产品的全新模式——“保单+实物”。客户只要购买保险，就可以保证养老社区的入住，而不用考虑未来租金的上涨，实现用现在的钱锁定未来可以享受到的养老服务的目的。第三，养老社区的互联互通。如果参与养老服务项目的企业特别是金融企业能联合起来，共同打造全国性的养老社区服务网络，就可以实现所有民办养老社区间的互联互通，满足不同年龄段老人的多样化养老需求。让老人仅需购买一家养老投资机构的产品，就能够享受到在不同养老社区之间的“候鸟式养老”。
慧择提示：目前，保险资金进军养老产业投资面临一些挑战，除了传统养老观念突破尚需时日，养老专业人才也较为缺乏。此外，养老地产发展仍处探索期，盈利模式尚不明晰，保险资金的投资需要在摸索中前进。
保险资金进军养老产业挑战一：传统养老观念突破尚需时日
中国目前的养老方式大体上包括居家养老、社区养老和机构养老三种，且基本上呈现“9073”的格局，即90%选择居家养老，7%在社区享受养老服务，3%入住专业养老机构。受“养儿防老”传统观念的影响，居家养老在相当长一个时期内仍将是我国养老方式的主流。近年来观念虽然有所转变，但是进入专业养老机构的，除了孤寡失独老人及家人难以照料的失能、半失能老人之外，所占人口比例依然很低。由于不少中国人仍将老人住养老院和子女不孝之间画等号，大多数身体尚好的活跃老人依然会选择居家养老。经调研发现，无论是公办还是民办养老机构，入住老人的平均年龄都超过了80岁，其中半失能、失能老人占比达到了60%。随着社会经济的发展和中国人口家庭结构的变化，养老社会化将在所难免，但要实现观念的突破，使更多老年人及其子女从思想上适应并接受养老社会化方式尚需假以时日。
保险资金进军养老产业挑战二：现有老年群体消费能力有限
目前，城市老人的平均退休金在2000元至2500元之间，农村老人则基本上无固定收入，靠子女赡养。而目前社会资本投资建设的养老社区大多定位在中高端，与公办养老机构相比收费较高，二线城市一般收费每月4000元左右，北上广深一线城市通常月均收费在万元左右。从目前一些养老产业项目的销售情况来看，大多数养老服务是子女为父母购买的，真正由老年人自己掏钱购买的比例非常低。由于经济条件所限，也由于中国老年人普遍替子女打算，大多数老人更愿意选择传统的居家养老方式，即便是要进养老院，也大多选择公办养老院，而不愿意去条件较好但收费相对较高的民办养老机构。
但随着购买人群年龄结构的变化，上述状况将随着时间推移发生转变。目前，四五十岁的人是当今购买力最强的人群，再过十年二十年他们将步入老年人行列，当家庭结构和社会的养老观念发生较大变化时，这群人掏钱为自己购买养老服务将成为一种趋势。
保险资金进军养老产业挑战三：养老专业人才缺乏
目前，养老服务产业最为缺乏的是各类专业护理服务人才。据推算，到2020年，我国直接养老服务就业岗位潜在需求将超过1000万个，目前，专业养老机构人才难求的现象已现端倪，如不抓紧培养储备人才，养老产业将面临十分严重的“用工荒”。由于中国养老教育的严重缺位，目前，很多养老机构从事护理工作的人员多是从家政服务跳槽过来的，由于年龄偏大，教育水平偏低等因素，即使经过短期培训，胜任素质也很难令人满意。同时，养老护理服务业从业人员社会地位和待遇的双低，又进一步加剧了这一矛盾。
目前，不少高校已将各类养老服务人才纳入培养计划，但还必须动员社会力量投资养老教育培训，逐步形成有中国特色的养老教育培训体系。
保险资金进军养老产业挑战四：发展仍处探索期 盈利模式尚不明晰
与传统地产项目不同，养老产业项目自身的特点决定了其后续的运营管理和综合服务往往比前期项目的开发和销售更为重要。目前我国养老地产的运作模式主要有出售、出租以及租售结合这三种。出售模式与传统的商品房销售无异，多为房地产商所采用；出租模式的主要特点是开发商自己长期持有物业并负责后期运营管理，为客户提供综合养老服务，这种模式多为保险企业所采用；租售结合具有前两种模式的优势，运作灵活，开发商可根据财务状况调整租售比例，有利于长期经营，这种模式多为转型中的房地产商和养老服务商所采用，但各种运营模式都存在一定的问题和风险，如出租如何保证充足的开发和运营资金，防范企业资金链断裂的风险；出售如何保证项目的专业化运作和后续服务的品质；租售结合要如何设置合适的比例才可维持项目的正常运作，既保证有足够的运营资金又保证服务的质量。
保险资金进军养老产业挑战五：政策尚未落地 民办公办待遇不同
在中国养老资源严重不足的背景下，一方面是公办养老机构往往一床难求，北京、上海、广州的一些公办养老机构排队排到了二十年之后；一方面是民办养老机构床位空置率高，第一年入住率通常不到20%，五年以内能够达到入住率80%以上就已非常理想。
为什么会导致这样的差别？关键是民办养老机构与公办养老机构享受不一样的政府政策：一是土地供应。公办养老机构的土地通常由国家划拨，房屋及各类配套设施基本上由地方政府投资建设，不存在初始建设投资回收问题；而民办养老机构则是通过“招拍挂”的方式从土地二级市场公开拿地，土地和建设成本投入大。二是财政补贴。公办养老机构可以享受政府提供的各项财政拨款和建设、运营补贴；而民办养老机构在申请资金补贴方面存在较大难度。三是税费优惠。公办养老机构可享受减免征收房产税、营业税、企业所得税等各项税收优惠，基本上没有税负压力；而民办养老机构除了要缴纳8%至12%的房产税以外，还需要缴纳营业税、企业所得税等。
和墨西哥等很多发展中国家政府投资兴办专为穷人服务的养老院相比，我国公办养老院很多都地处城市核心地段，地理位置优越，配套设施齐全，不少还实现了医养一体化的无缝衔接，导致很多中高端客户优先选择公办养老院。
近年来，国务院和民政部出台了一系列关于养老服务产业发展的相关文件，但均属于指导性文件，概念较多，具体到投融资、用地、人才、运营等多方面都没有落实到位。养老项目初始投资大、回收期长、盈利性一般。从国际国内经验看，民办养老机构步入正轨一般需要4至8年的培育期，未来，单靠公办养老机构来解决几亿人的养老问题显然是不现实的。要运用政策手段充分调动社会资金投资养老产业的积极性，尽快实现民办养老机构与公办养老机构在国家政策性补贴和税收优惠方面的同等待遇；同时，政府可以通过购买民办养老服务、将公办养老机构适度推向市场等手段来实现养老市场的公平竞争，增强养老市场的活力，逐步建立形式多样、结构合理、竞争有序的养老市场体系。可以预言，民办养老产业顺利走出发展瓶颈并成为国家养老事业生力军之日，就是中国加快发展养老服务业的宏伟蓝图顺利实现之时。医疗条件是衡量养老院服务质量的重要指标，医疗保障是老人入住养老院的首选。随着年龄的增大，人体的机能将逐渐衰退，所以大部分老年人或多或少都有一些慢性病。因此，医养结合的养老形式是养老机构发展的大趋势。未来，民办养老机构要进一步加大医疗体系建设，申请建立医保定点单位，与政府医保中心联网，实现老人在社区就诊可随时报销。同时，定期邀请各大医院知名医生到社区义诊，方便老人就医。长远规划可建立或联合一家二甲或三甲医院，实现医养结合的养老社区，医院集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体。为老人们创造一个老有所养、老有所医的环境。
社会资金投资养老产业在起步阶段应抱团取暖，打好组合拳，实现三个互联互通。第一，投资平台的互联互通。加强银行、券商、险企各自旗下资产管理公司、不动产投资管理公司及其他投资平台间的互动，充分利用投资新政带来的“政策利好”，打破直接入住型养老产品与养老产品股权投资计划、债权投资计划、信托产品之间的壁垒，实现金融产品间的有条件转换及各行业间的组合联动。第二，养老保险产品的互联互通。即保险产品的全新模式——“保单+实物”。客户只要购买保险，就可以保证养老社区的入住，而不用考虑未来租金的上涨，实现用现在的钱锁定未来可以享受到的养老服务的目的。第三，养老社区的互联互通。如果参与养老服务项目的企业特别是金融企业能联合起来，共同打造全国性的养老社区服务网络，就可以实现所有民办养老社区间的互联互通，满足不同年龄段老人的多样化养老需求。让老人仅需购买一家养老投资机构的产品，就能够享受到在不同养老社区之间的“候鸟式养老”。
慧择提示：目前，保险资金进军养老产业投资面临一些挑战，除了传统养老观念突破尚需时日，养老专业人才也较为缺乏。此外，养老地产发展仍处探索期，盈利模式尚不明晰，保险资金的投资需要在摸索中前进。
