【摘要】房地产领域的投资具有一些不确定因素，保险公司一向保持谨慎的投资态度。在近期，国务院提出住房消费需稳住，利好房地产领域。在此背景下，保险资金开始觊觎一线城市商业地产。
保险资金蛰伏
“现在大量的保险基金都想进入商业地产，尤其是写字楼市场，但大部分还不急于投资，更多的是在等待时机以及进入的切入点。”仲量联行华东区董事总经理顾东尼说。
在当前的房地产市场震荡调整之下，为何险资会青睐一线城市的商业地产？根据国际经验，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，这是一个行业趋势。“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对稳定。”顾东尼说，在一个成熟市场中，投资回报率实际上反映的是投资风险的高低。一线城市写字楼的投资回报率低于二线城市，正是反映了该市场的风险较低。
另外，在资本市场上，有竞争优势的优质房企项目估值偏低造成一定程度的“价值洼地”，这正是保险资本觊觎一线商业地产的原因之一。鸿毅资本总裁张义鸿认为，从写字楼和零售的租赁市场来看，核心区域空置率较低、租金稳定，这能够为业主带来持续稳定的现金流。因此，北上广深等地的商业地产市场具备很好的投资价值，这对险资而言极具吸引力。
除稳健、安全和价值洼地外，商业地产的开发投资额稳定上涨或为另一重要原因。以一线城市中的上海为例。今年1~9月，上海商业地产开发投资额仍保持增长。其中，办公楼开发投资总额为287.72亿元人民币，较去年同期上涨13.1%；商业营业用房开发投资额为264.37亿元人民币，较去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社会消费品零售总额达5661亿元人民币，比去年同期增长8.4%。
“比起国际上的大都市，中国的一线城市有一个很大的优势是在副中心还有一些土地储备，这些地方今后还可以发展为写字楼、购物中心或是园区。另外，比起欧美国家，中国经济增长要快很多，中国企业的扩张也非常迅速。全国各地的企业都有在一线城市开设分公司、设立总部的愿望，这样就会产生较大需求量。”对于一线城市商业地产的发展前景，顾东尼分析道。至于险资此刻的蛰伏和未来进入的时间点，顾东尼说：“以上海为例，今年上海市场租金略微上涨，买家和卖家处在一个胶着的阶段。所以出现大宗交易的概率较低。但2015年将是保险资金进入商业地产尤其是写字楼的重要时点。”
买卖博弈
“大量的优质房产、物业，可使房地产企业实现持续经营和高收益，保险资金对房地产企业的投资不仅可以实现资产的保值增值，同时也可获得持续、稳健的利润，即使不抛售股权，保险公司也可以获得可观的分红。”旭辉集团董事长林中说，险资进入商业地产的利好显而易见。事实上，从需求来讲，很多内资保险公司已经显示出积极投资商业地产的意愿。作为中国保险行业的标杆之一，中国平安近年来在房地产行业屡有建树，尤其是对于一线城市的成熟商业。从操作模式上，除了债权、股权和物权外，还将继续探索资产证券化及地产基金。而据太平保险内部人士称，太平保险正拟筹划200亿元资金，关注一线商业地产。“商业地产的投资收益率高于债券，低于股票，相应的投资风险也低于股市，因此商业地产投资收益稳定，符合险资对投资收益的追求以及投资风险的规避等要求。”太平保险一位不愿具名的高管说。平安不动产副总经理朱政坚表示，作为金融机构，保险公司在不动产项目上的角色主要是资源整合商。“希望联合各种专业公司，发挥专业作用，共同做出有特色的产品。”但在供应方面，“一线城市写字楼可供投资的标的相对有限。”顾东尼认为，“一线城市的物业资本值正处于一个被资金追逐而走高的阶段。未来一线城市核心地段写字楼的租金仍会上升。”
洗牌加剧
“未来一两年内，对于依靠场外私募类基金、信托投资的房地产企业来说，房地产的融资成本会逐渐走高。而资产负债率控制得比较安全的大型房企，可以通过增发股份等方式获得一些长期成本相对较低廉的资金来源。险资的进入，无疑将加剧行业的洗牌。”建银精瑞资本董事长李晓东说。目前来看，商业地产在融资方面呈现出的格局是：民间房地产私募基金活跃在商业地产的各个环节，且规模不小，但资金成本普遍较高；一些大型国企所成立的并购基金，目前来看也对商业地产虎视眈眈，这些基金实力雄厚，融资成本也较低。而保险公司投资商业地产，将对房地产企业本身产生一定影响。多位房地产私募基金界的内部人士大多认为，鉴于险资的成本很低，一旦大举进入，一定程度上会挤压目前的房地产私募基金。
尽管资本的趋利性会导致市场过度竞争，不过李晓东认为，一线城市的商业地产规模优势或将让各路资本可从中分得一杯羹。
顾东尼也认为，保险基金不会对海外基金以及房地产私募基金造成过大影响。从国际市场上的经验来看，包括纽约、伦敦等城市，各种资金之间可以形成一个很好的平衡和互补。而在中国北京、上海等一线城市，未来也会形成这种格局——既有很多有实力的国际基金，也有保险基金、私募基金，各方都能在这个市场中寻找到自己的利益。其实，对于一线城市商业而言，最大的挑战是商业定位和运营的问题。“在伦敦，有一百多年历史的建筑还在被很多跨国公司作为办公室或者总部所在地使用，而在中国有一些建筑30年就需要翻新建造。政府未来需要为这些老建筑制定更好的规划。”顾东尼说。
慧择提示：综上可知，越来越多的保险资金开始伸向成熟一线城市与价值城市的商业地产。在投资房地产企业中，保险公司能够实现资产保值增值，也可以获得可观的分红收益。
保险资金蛰伏
“现在大量的保险基金都想进入商业地产，尤其是写字楼市场，但大部分还不急于投资，更多的是在等待时机以及进入的切入点。”仲量联行华东区董事总经理顾东尼说。
在当前的房地产市场震荡调整之下，为何险资会青睐一线城市的商业地产？根据国际经验，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，这是一个行业趋势。“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对稳定。”顾东尼说，在一个成熟市场中，投资回报率实际上反映的是投资风险的高低。一线城市写字楼的投资回报率低于二线城市，正是反映了该市场的风险较低。
另外，在资本市场上，有竞争优势的优质房企项目估值偏低造成一定程度的“价值洼地”，这正是保险资本觊觎一线商业地产的原因之一。鸿毅资本总裁张义鸿认为，从写字楼和零售的租赁市场来看，核心区域空置率较低、租金稳定，这能够为业主带来持续稳定的现金流。因此，北上广深等地的商业地产市场具备很好的投资价值，这对险资而言极具吸引力。
除稳健、安全和价值洼地外，商业地产的开发投资额稳定上涨或为另一重要原因。以一线城市中的上海为例。今年1~9月，上海商业地产开发投资额仍保持增长。其中，办公楼开发投资总额为287.72亿元人民币，较去年同期上涨13.1%；商业营业用房开发投资额为264.37亿元人民币，较去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社会消费品零售总额达5661亿元人民币，比去年同期增长8.4%。
“比起国际上的大都市，中国的一线城市有一个很大的优势是在副中心还有一些土地储备，这些地方今后还可以发展为写字楼、购物中心或是园区。另外，比起欧美国家，中国经济增长要快很多，中国企业的扩张也非常迅速。全国各地的企业都有在一线城市开设分公司、设立总部的愿望，这样就会产生较大需求量。”对于一线城市商业地产的发展前景，顾东尼分析道。至于险资此刻的蛰伏和未来进入的时间点，顾东尼说：“以上海为例，今年上海市场租金略微上涨，买家和卖家处在一个胶着的阶段。所以出现大宗交易的概率较低。但2015年将是保险资金进入商业地产尤其是写字楼的重要时点。”
买卖博弈
“大量的优质房产、物业，可使房地产企业实现持续经营和高收益，保险资金对房地产企业的投资不仅可以实现资产的保值增值，同时也可获得持续、稳健的利润，即使不抛售股权，保险公司也可以获得可观的分红。”旭辉集团董事长林中说，险资进入商业地产的利好显而易见。事实上，从需求来讲，很多内资保险公司已经显示出积极投资商业地产的意愿。作为中国保险行业的标杆之一，中国平安近年来在房地产行业屡有建树，尤其是对于一线城市的成熟商业。从操作模式上，除了债权、股权和物权外，还将继续探索资产证券化及地产基金。而据太平保险内部人士称，太平保险正拟筹划200亿元资金，关注一线商业地产。“商业地产的投资收益率高于债券，低于股票，相应的投资风险也低于股市，因此商业地产投资收益稳定，符合险资对投资收益的追求以及投资风险的规避等要求。”太平保险一位不愿具名的高管说。平安不动产副总经理朱政坚表示，作为金融机构，保险公司在不动产项目上的角色主要是资源整合商。“希望联合各种专业公司，发挥专业作用，共同做出有特色的产品。”但在供应方面，“一线城市写字楼可供投资的标的相对有限。”顾东尼认为，“一线城市的物业资本值正处于一个被资金追逐而走高的阶段。未来一线城市核心地段写字楼的租金仍会上升。”
洗牌加剧
“未来一两年内，对于依靠场外私募类基金、信托投资的房地产企业来说，房地产的融资成本会逐渐走高。而资产负债率控制得比较安全的大型房企，可以通过增发股份等方式获得一些长期成本相对较低廉的资金来源。险资的进入，无疑将加剧行业的洗牌。”建银精瑞资本董事长李晓东说。目前来看，商业地产在融资方面呈现出的格局是：民间房地产私募基金活跃在商业地产的各个环节，且规模不小，但资金成本普遍较高；一些大型国企所成立的并购基金，目前来看也对商业地产虎视眈眈，这些基金实力雄厚，融资成本也较低。而保险公司投资商业地产，将对房地产企业本身产生一定影响。多位房地产私募基金界的内部人士大多认为，鉴于险资的成本很低，一旦大举进入，一定程度上会挤压目前的房地产私募基金。
尽管资本的趋利性会导致市场过度竞争，不过李晓东认为，一线城市的商业地产规模优势或将让各路资本可从中分得一杯羹。
顾东尼也认为，保险基金不会对海外基金以及房地产私募基金造成过大影响。从国际市场上的经验来看，包括纽约、伦敦等城市，各种资金之间可以形成一个很好的平衡和互补。而在中国北京、上海等一线城市，未来也会形成这种格局——既有很多有实力的国际基金，也有保险基金、私募基金，各方都能在这个市场中寻找到自己的利益。其实，对于一线城市商业而言，最大的挑战是商业定位和运营的问题。“在伦敦，有一百多年历史的建筑还在被很多跨国公司作为办公室或者总部所在地使用，而在中国有一些建筑30年就需要翻新建造。政府未来需要为这些老建筑制定更好的规划。”顾东尼说。
慧择提示：综上可知，越来越多的保险资金开始伸向成熟一线城市与价值城市的商业地产。在投资房地产企业中，保险公司能够实现资产保值增值，也可以获得可观的分红收益。
