【摘要】据了解，在保险公司举牌地产股成为近期热议话题之际，保险资金在房地产领域的投资意图开始引发外界各种猜测。而在举牌之外，险企以各种形式参与到养老地产开发项目中的趋势也逐步显现，养老社区或成为下一个投资密集区。
保险公司在举牌房地产上市公司的同时，也在谋划通过多种方式投资养老社区建设项目，泰康人寿、生命人寿、前海人寿纷纷拿地。中国证券报媒体获悉，生命人寿、前海人寿等在深圳正研究将保险资金投入养老地产项目建设的方案，意欲在房地产企业“夺地深圳”的同时“分羹”。
深圳养老社区吸引险资入局
4月3日，泰康人寿宣布在上海松江新城投资42亿元建设养老社区。此前，泰康先后在北京、上海、广州、三亚拿到养老用地。4月9日，佳兆业集团联合生命人寿以54亿元价格拍得“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，成为深圳自2001年建立土地招拍挂制度以来最大一宗单一地皮交易。4月10日，前海人寿以4亿元的价格拍得一宗总面积为1.086万平方米的深圳宝安区地块，准备划作养老社区建设用地。
加上4月上演生命人寿、安邦集团对金地集团、金融街等股票的举牌行动，险资在房地产的兴趣已经“霸气外露”。中国证券报媒体从广东相关人士处获悉，目前多家当地保险公司都在酝酿在深圳以及广东省内其他地方介入房地产项目投资，养老社区建设将成为今年保险公司在当地资金运用的重要课题之一。
接近生命人寿人士对中国证券报媒体透露，目前生命人寿正规划在深圳当地的养老社区项目开发工作，位于大鹏新区的养老社区项目现在进展顺利，生命人寿将以其他公司的股东身份参与其中，但并非作为最大股东出现。该人士拒绝就养老项目是否包含在前述拍得项目当中进行证实。
公开资料显示，前述“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”用地面积为86.98万平方米，土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地。此前大鹏新区有关部门表示，希望竞得企业配合大鹏新区发展战略，突出绿色建筑、低碳生态、循环经济和冷热能综合利用。
佳兆业方面则表态称，合作开发模式可以实现资源互补，在一些大项目运作上更具优势，这将在快速扩张的过程中有效地控制整个集团的负债率和整体投资风险，也有利于保障集团良好的企业形象和在境内外资本市场的融资能力。
4月1日，生命人寿增持佳兆业集团1298.3万股，持股占比上升为15.2%。此外，生命人寿还在多个三四线城市打造“生命金融城”商业地产项目，目前进驻的城市包括扬州、襄阳、长春、西安等，有消息称，生命人寿在此方面总投资超过200亿元。
房企、保险合谋“分羹”
公开资料显示，目前，包括佳兆业集团在内的多家房地产企业已经在“夺地深圳”方面有所动作，而保险公司在这一过程中也正逐步显现“分羹”态势。
中国证券报媒体发现，金地集团股东之一深圳福田发展投资公司的官网介绍内容显示，该公司成立于1983年11月29日，注册资本50512.51万元，是深圳市福田区政府唯一全资国有企业，主要从事股权管理、创投基金管理、科技产业园区的开发和商业物业的经营管理业务，总资产近27亿元，净资产21亿元。除持股金地集团外，该公司还是深圳市创新投资集团有限公司、深圳市福田创新资本创业投资有限公司、深圳福田燃机电力有限公司、深圳市福田体育发展有限公司等多家企业的参控股方。
目前，生命人寿仍是金地集团第一大股东。从公开披露的2014年一季度房企销售金额排行榜数据来看，金地集团销售额为78.5亿元，万科地产同期销售额为528.1亿元。金地集团土地储备已经跌出房地产企业前十名，但土地存续比尚处于较为匹配的状态。
信达证券研报基于金地集团最新披露的年报分析认为，金地集团的销售实现平稳增长，土地储备大幅增加。数据显示，平均开盘周期由12个月缩短至近10个月，且在报告期内，共获取26个项目，总计超过750万平方米的可售资源，同比增长210%。报告期末，金地集团的土地储备超过2500万平方米，公司权益土地储备近1900万平方米。
东兴证券研报则认为，考虑到金地集团销售业绩增长明显，土地储备充足，判断其2014年的增长仍将持续，且险资增持显示出机构对公司长期价值的认可。
目前，虽仍无明显迹象表明生命人寿、“安邦系”对金地集团、金融街的增持和养老地产有无直接关联，但已有多位保险业内人士对中国证券报媒体表示，险资投资偏好房地产并非偶然，只是短期内的举牌举动比较明显，使得一些解读将二者联系起来。
前述接近生命人寿的人士则表示，目前生命人寿的举动更多地体现在投资和拍地，涉足养老社区是早已规划好的动作，但并不代表举牌房地产个股必然与此相关。
前述广东省人士表示，随着几十万“老深圳人”接近或步入老年阶段，这部分养老需求已经开始逐渐被释放出来。目前，房地产公司、保险公司在当地已经积极参与到拍地当中，地块受到青睐的热度明显，至少有3家以上当地险企在拿地上表现踊跃。
未必狂飙突进
广东某中型保险公司管理人士对中国证券报媒体表示，现在谈到养老社区的话题时，业内经常把关注重点放在项目建设的硬件投资上，但往往忽略了软件的重要性。“养老的配套服务现在还比较欠缺，只强调地产投资如何大还是不够的。”
该人士认为，深圳的服务水平和养老意识正在被逐步培养起来，这将给保险公司和房地产公司的介入提供优质条件。但同时也面临一个制约瓶颈，即深圳可用于此类项目建设的地块有限。
前述接近生命人寿人士表示，虽然保监会在2月已经调整保险资金的大类监管比例，但保险公司在资金运用上还将综合考虑资产负债、风险承担能力等多种方面，而非单纯考虑投资回报高的业务板块进行投资。他认为，生命人寿在考虑未来和房地产有关的投资方面，仍会采取谨慎的态度。
“在深圳的这种情况下，一方面，保险公司可能会采取与房地产公司合作的方式，或者前者通过成为后者的股东来介入项目投资；另一方面，客观上来看，当地养老地产建设未必会短期内迅猛发展。”前述广东省人士表示。
此前有消息称，前海人寿在深圳宝安拍得的地块溢价6倍，起拍价为6850万元，在拍得之前经过21次出价，最终楼面地价为每平方米14815元。房地产业内人士认为，该项目用于养老设施建设最终产生的利息成本，以及建筑、安装、配套设施和服务成本，最后将转嫁到养老院的老人身上。
深圳市有关部门人士表示，希望未来在该地块上建设高端养老院，锁定能拉动本地消费的富裕人群。相比较目前北上广的高端养老院，月收费1万多元的价格并不算高。根据规划，到2020年，深圳市将兴建70处机构养老设施。这意味着要新增约40个机构养老设施，而新增的养老用地倾向于采用招拍挂的方式出让。
泰康人寿相关负责人士对中国证券报媒体表示，养老社区起步阶段的收费会主要面向中高档消费群体。除了相关基础设施硬件建设外，还将尝试把医疗服务、老年大学等配套的“软件”服务进一步完善，丰富入住老年人的生活。
慧择提示：通过上面信息我们可以了解到，深圳当地养老社区项目初现拿地热潮的同时，也面临着地块有限的瓶颈，养老地产建设未必会迅猛发展。保险公司在资金运用上还将综合考虑资产负债、风险承担能力等多种方面，采取与房地产公司合作等形式，审慎投资房地产业务。
