【摘要】以房养老是我国养老方式的一大创新，所谓的以房养老也称老年人住房反向抵押融资，即老年人将房产抵押给银行、保险公司获得贷款用于养老，一旦老年人子女没有偿还贷款相应本息，银行保险机构有权利在合适时候处理抵押房产。业内人士表示，最快明年1月份将推出以老年人住房反向抵押融资为主的养老保险产品。
从兴业银行了解到，近期该行将“以房养老”消费贷款，纳入其养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。
目前，兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款，额度最高不超过30万元，期限最长为3年。
但兴业银行内部对推出以房养老消费贷款颇为低调。一位兴业银行人士解释说，这项贷款仅是安愉人生产品升级的“一小部分”，升级后的养老金融服务主要包括研发定制化的养老理财产品，适合老年人消费结算、转账汇款、存取现金特点的银行卡业务等，如兴业银行推出的养老理财产品允许客户按月赎回理财产品份额，且收益率较其他理财产品5-6%平均收益，略高出约1-2%。
但以房养老存在诸多“不确定性”，在多位银行人士看来，主要集中在政策与操作细则两方面。
首 先是国内税收政策并不支持银行、保险机构大规模推广以房养老金融产品。相比欧美国家对居民房屋遗产转给子女征收高额遗产税或房产税（迫使欧美国家居民纷纷 选择以房养老规避高额税负），国内尚未出台相关房产税或遗产税，银行、保险机构不得不谨慎评估这类房产的潜在额外税收成本。
另一方面，一旦银行、保险持有这类房产，必须考量房屋贬值风险，尤其是中国房屋产权属于70年使用权，一旦使用权到期如何处理，还需等相关部门出台操作指引。
“有银行曾打算找保险公司合作，推出一款房屋贬值保障保险，通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管说。
多方了解到，尽管操作阻力很大，个别银行仍然完成一些以房养老的贷款业务，但整体额度并不高。
“多 数贷款主要是短期贷款，并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。”上述银行零售业务部门主管透露，真正打算通过将房子抵押给银行，获得终身养老款项的群体， 主要是失独老人，且银行在合规操作情况下，几乎是以“买断房子”方式提供养老贷款，但贷款比例要视房产套现能力与升值能力而定。
“对于以房养老的金融创新，多家银行仍在摸索阶段。”上述人士指出。但养老产业已成为银行日益重视的一项创新业务。
“在兴业银行内部，目前约30%的个人客户都超过50岁。”前述兴业银行人士指出。为了鼓励各分支机构开展养老金融产业，兴业银行已将主要业绩考核指标，从原先的存款额贡献指标，变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。
慧择提示：以房养老是一个全新的养老制度，但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设，我国还需要进一步的完善配套实施建设，以促进以房养老制度的快速发展。
从兴业银行了解到，近期该行将“以房养老”消费贷款，纳入其养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。
目前，兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款，额度最高不超过30万元，期限最长为3年。
但兴业银行内部对推出以房养老消费贷款颇为低调。一位兴业银行人士解释说，这项贷款仅是安愉人生产品升级的“一小部分”，升级后的养老金融服务主要包括研发定制化的养老理财产品，适合老年人消费结算、转账汇款、存取现金特点的银行卡业务等，如兴业银行推出的养老理财产品允许客户按月赎回理财产品份额，且收益率较其他理财产品5-6%平均收益，略高出约1-2%。
但以房养老存在诸多“不确定性”，在多位银行人士看来，主要集中在政策与操作细则两方面。
首 先是国内税收政策并不支持银行、保险机构大规模推广以房养老金融产品。相比欧美国家对居民房屋遗产转给子女征收高额遗产税或房产税（迫使欧美国家居民纷纷 选择以房养老规避高额税负），国内尚未出台相关房产税或遗产税，银行、保险机构不得不谨慎评估这类房产的潜在额外税收成本。
另一方面，一旦银行、保险持有这类房产，必须考量房屋贬值风险，尤其是中国房屋产权属于70年使用权，一旦使用权到期如何处理，还需等相关部门出台操作指引。
“有银行曾打算找保险公司合作，推出一款房屋贬值保障保险，通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管说。
多方了解到，尽管操作阻力很大，个别银行仍然完成一些以房养老的贷款业务，但整体额度并不高。
“多 数贷款主要是短期贷款，并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。”上述银行零售业务部门主管透露，真正打算通过将房子抵押给银行，获得终身养老款项的群体， 主要是失独老人，且银行在合规操作情况下，几乎是以“买断房子”方式提供养老贷款，但贷款比例要视房产套现能力与升值能力而定。
“对于以房养老的金融创新，多家银行仍在摸索阶段。”上述人士指出。但养老产业已成为银行日益重视的一项创新业务。
“在兴业银行内部，目前约30%的个人客户都超过50岁。”前述兴业银行人士指出。为了鼓励各分支机构开展养老金融产业，兴业银行已将主要业绩考核指标，从原先的存款额贡献指标，变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。
慧择提示：以房养老是一个全新的养老制度，但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设，我国还需要进一步的完善配套实施建设，以促进以房养老制度的快速发展。
