楼市已进入价格回落关键期

 　　您的房子买保险了吗？
　　【摘要】房价是老百姓生活中最关心的词汇，房子已经成为老百姓生活开支中最重要的一项，很多市民到处借钱也只是为了一套房子。房价的调控很有必要性。
　　坚持楼市调控不动摇，同时加强住房制度建设。如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。
　　房价下降了吗？
　　从统计数据上看，调控最严厉的一线城市房价的确有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%,广州均价跌破12000元/平方米。
　　从市场实际情况看，传统上成交活跃的"小阳春"今年被冷清的观望所取代，各地成交量仍然维持在近几年来的低位。大多数新项目以较为合理的价格入市，或给出更大的优惠幅度，一些新开盘项目推出九折、直减10万元等优惠，新的打折形式"团购"也出现在房地产市场上。
　　二手房市场上，据中介机构介绍，大多数房源的挂牌价格仍然维持在高位，但时常会有一些业主因为急于出手，主动调低价格，部分房源一次性下调20%甚至更多。
　　"只要您盯着某一个区域，时不时地就会有这样的房源出来，但这样的房源卖得也很快。"链家地产一位工作人员表示。
　　然而，从普通购房者的感受来看，房价下降得似乎没有统计数据显示的那么真切。
　　"我几乎每天都要到附近的售楼处和中介去咨询，尽管看房的人不多，但房价从2010年底到现在几乎没降过，有的还在涨。"家住北京市朝阳区的陈先生说，政府和媒体都在用数据和例子说房价理性回落了，但自己和身边的朋友同事却感受不明显。
　　3月底，北京市提出了房价"稳中有降"的调控目标，"稳定"也是各地房价调控目标的关键词。据记者了解，为了维持房价数据的"稳定",部分一线城市对高价房暂停发放预售许可证，使高价房无法入市销售，低价房源则加大入市，从而拉低了新房的平均成交价格。有的城市把限价房等保障性住房价格也纳入商品房价格统计范畴，近期大量限价房入市，也在统计层面降低了房价。
　　也正因如此，"下降"了的房价数据和老百姓的感受差别较大。
　　"总体而言，市场现在十分胶着，房价会不会真的迎来下降的拐点，二季度一定会见分晓。"中国房地产协会副会长朱中一表示。
　　"五一"小长假期间，各地楼市成交出现了小幅反弹，但紧接着，成交量再次大幅下滑。以北京为例，5月2日-5月8日，北京楼市成交量再次下滑，总成交3197套，环比前一周下降39%.
　　根据以往经验看，正常年份2月份楼市成交量最少，3月份会比2月份翻倍，4月份则会在此基础上再增加四成左右。但今年2月至今，一线城市楼市成交量始终低迷，同比去年下滑50%以上。
　　朱中一认为，连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。与前几次不同，新一轮的楼市调控扩大了限购的范围，在限购令的作用下，成交量很难反弹，房价也缺乏反弹的基础。
　　中原地产市场分析师张大伟表示，连续几次加息、贷款优惠利率取消等使购房者尤其是炒房者的资金成本大增。相比一年前，目前购房的利息基本已经翻倍，对成交量的影响将进一步加大。
　　"一般来说，成交量大幅萎缩一段时间后，就会传导到价格上。"万科集团董秘谭华杰表示，"今年肯定是调整年，市场会持续萧条，下半年一线城市房价如果下跌，很正常。"
　　从企业角度看，房地产企业资金状况进一步趋紧，存量却仍在不断上升。从已经公布的上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线。有84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。同时，129家房企2010年末存货总量达9098亿元，同比增长40.4%,创近几年来新高。
　　从目前来看，房价下降的基本上是一线城市，二三线城市下降幅度不明显，经过国家对政策的不断收紧，将会有比较大范围，比较明显的减价。
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