楼市博弈进入深水区

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　　【摘要】楼市调控博弈已经进入深水区，中国楼市调控又走到十字路口，又面临关键时刻。这也说明此前那种强按牛头饮水的调控方式已经穷途末路，必须采取釜底抽薪之策。
　　滞销的新房增量延长去库存时间。伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。
　　11月初，北京一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批，当时市场一度盛传，政府将严控3万元以上的楼盘入市，以配合调控政策。不过自11月下旬开始，已有8个单价3万元以上的楼盘入市。12月仍有超过7个预售均价可能达3万元以上的楼盘正在排队入市。
　　每平米3万以上楼盘排队密集入市说明市场需求强势，这种需求是刚性的自住需求还是投资投机需求，需要具体分析，投机投资需求占据相当大的比例。北京每平米3万以上楼盘入市排队、积极性这么高给楼市调控提出了新挑战、新要求。我们注意到另外三个值得关注的信息：一个是土地出让金收入千亿元俱乐部正在快速扩容。说明在土地调控重拳下，土地价格却不跌反涨。土地是住房建设最主要的生产要素，土地价格飞涨，房价岂能有实质性下跌？
　　另一个是11月份房价重拾升势。中国指数研究院最新数据显示，11月，北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
　　再一个是调控重拳下久违了的高价地卷土重来。11月25日，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。杭州杨家牌楼A地块楼板价高达25735元／平方米，刷新今年地价纪录。同日，广州广铁南站地块以86亿元的总价和17279元／平方米的楼板价，均为今年以来广州最高。开发商为何敢于逆市、逆势而动呢？不外乎“押宝”将来房价仍有上涨空间。这也说明中国楼市调控已经进入深度博弈期。
　　楼市以上异动并不是空穴来风。在境内外热钱和境内游资的驱动下，房价上涨的强大资金推力没有减弱，热钱大举进入正在对中国楼市虎视眈眈，开发商的资金链条没有受到实质性威胁。另一方面，开发商们已经摸透了地方政府的心思，从而才敢于在调控高压下高价拍地、推高房价。
　　这充分说明出台大力度抑制投资投机需求的税收政策；改变负利率状况，把进入楼市投资保值的大量游资吸收到金融的大笼子里；坚决阻止国际热钱进入楼市；加速低价位保障性住房建设和投放市场速度；改革土地出让制度，规范土地市场管理，在优先保证保障性住房供地的同时，将土地出让与小户型、低价位住房挂钩。从供给、需求、调整供给结构、抑制投资投机上着手，应该是楼市调控的正道。而这一切的前提，还要看地方政府有没有动力去落实。
　　眼前的事实是，“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实。这种情况的发展结果将是，市场向买方市场变化。
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