二三线城市房价调控成"焦点"

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　　【摘要】当前，二、三线城市房价高涨难抑，有向一线城市靠拢的趋势，　各地制定价格控制目标时所采用的基数差异也较大，眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。
　　继住一轮限购政策剑指二三线城市之后，国土资源部，将22个城市建设用地审批权收归中央。该举措看似不与楼市调控直接挂钩，但多位地方国土部门官员和业内人士认为，此举将进一步收紧土地供应，与土地市场唇齿相依的房地产市场势必遭遇多方面间接影响。
　　助推房价上涨预期
　　国土资源部此次加强对城市建设用地控制，上收审批权的22个城市包括秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。
　　上述22个城市无一不是房价在近两年涨幅较快的城市，多数是毗邻一线城市的二三线城市，三亚、佛山、温州、绍兴等部分城市已经实施了限购政策。
　　一度因房价过快上涨的二三线城市，目前无疑正陷入宏观调控的漩涡中心，其背后的原因是本地的投资需求和一线城市转移的投资需求带来双重考验，使得全国的房地产市场压力集中在二三线城市释放。
　　按照国土资源部的要求，22个新增城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。此前，这些城市的建设用地审批权由所在地的省、自治区人民政府负责。
　　佛山市国土资源局官员在接受本报采访时表示，该举措与房地产市场并不直接挂钩，但对楼市来说会发生滞后影响。江门市国土资源局有关负责人也表示，短期内对房地产市场影响不大，长期来看则会影响房地产市场的土地供应。
　　由于广州、深圳、佛山的限购，部分投资者转向了东莞等城市。据东莞市统计局8月15日发布的数据，7月全市新建商品住宅销售均价为8586元/平方米，首次单月突破东莞今年房价控制警戒线，即8200元/平方米。
　　根据国家统计局的数据，秦皇岛6月新建商品住宅价格同比上涨高达8.6%，仅次于乌鲁木齐9.3%的涨幅，在70个大中城市中排名第二。7月份高达8.3%，在70个大中城市中排名第六。此外，江门、珠海上半年房价涨幅在珠三角城市中靠前。
　　世联地产认为，上述举措无疑将强化了房地产市场长期上涨的预期。在高速城市化发展背景下，房地产市场保持着旺盛的需求，而供给却受到土地供应量的限制。由于土地管理收紧带来的供需失衡将会进一步强化房地产市场长期上涨的预期。
　　知名房地产商任志强在其微博上也称，限购会造成短期价格波动，但限地大约只能减少供给而推动涨价，中国的住房价格首先从关紧土地闸门开始。
　　按照此前的程序，佛山和江门的建设用地供应计划由广东省审批，只有总量在供地指标之内可以不限制次数，改由国务院审批后只能一年一次，整个工作要进行全面的调整，审批周期也变得更长，要求会更严格。
　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，审批权上移意味着包括房地产在内的经营性用地都会受到比之前更为严格的控制，而且可以想象，增添了国务院审批的环节，相应的程序也会增多，恐怕建设用地供地会放慢。
　　但为平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾，做到既实现耕地保护目标，又能使房价平稳，世联地产认为，限购政策将可能会因此长期化和普及化。
　　在世联地产看来，限购政策推行以来，确实起到了减少购房需求、抑制房价上涨的作用。在房地产市场长期上涨的预期之下，限购不失为政府削弱房价上涨势头的利器。
　　地方土地财政面临冲击
　　上述22个城市用地审批权上收被认为是土地收紧信号，未来的土地供应量难以大幅放大，而冲击最为直接的无疑是中心城区建设用地供应。
　　上述不愿透露姓名的国土局官员表示，大部分城市会把30%的指标用于中心城区的建设，如果整体用地指标收紧，其势必影响中心城区的房地产市场。
　　世联地产认为，旧城改造会因此加速，因为建设用地审批管理收紧或为地方政府加速旧城改造提供动力。一方面贯彻了中央提出的“节约集约用地”原则，另一方面能够盘活城市土地价值，并弥补因建设用地审批收紧致使新土地开发受限带来的经济增长损失。
　　与此相对应的是，容积率低的住宅产品将会更加稀缺。中央政府坚持节约集约用地原则，这将意味着容积率低的住宅产品用地，如低密度豪宅、别墅等产品的建设用地控制更加严格，审批更加难以获得通过。换而言之，容积率低的住宅产品将会更加稀缺，价格上涨的压力加大，更具有投资价值。
　　但世联地产认为，普通商品房供应量不会减少，因为国务院此举意在保护耕地、节约集约用地，遏制违法违规滥用土地资源的现象，并没有迹象表明要收紧普通商品房用地。而国务院多次在出台的房地产调控政策中强调，要加大普通商品房供应，建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。
　　相对于楼市的间接影响而言，国务院上收22个城市建设用地审批权举措，被认为将对地方土地财政产生不小的冲击。
　　此次审批权变更的城市主要分布在环渤海、珠三角和江苏、浙江等地，均为经济相对发达、经济增速较快的城市。在房价出现大幅上涨的同时，这部分城市大多在今年出现了土地出让金的大幅增长。
　　根据链家地产市场研究部统计，从2011年1月至目前，在国务院新上收建设用地审批权的22个城市中，威海、东营、东莞、泰州、镇江、台州、江门、桂林这8个城市的土地出让金都同比去年增长50%以上。
　　链家地产首席分析师张月认为，这一措施一方面可以防止部分地方政府为单方面追求财政收入而造成的土地资源浪费及大量占用耕地的情况，另一方面有助于加强地方政府对于部分开发商非法占用土地及违规建设的监督，国务院也可以通过增多或减少土地供应加强对于土地市场的宏观调控。
　　此外，此次国土资源部收紧建设用地审批权，还被认为与当前土地违法现象严重有关。根据国土部的数据，2011年上半年全国发现违法用地行为约3万件，涉及土地面积27.8万亩，同比分别上升8.0%和14.8%。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，此举可以规范房企在二三线城市的“圈地运动”，因为一线城市楼市调控导致开发企业转战二三线城市，导致二三线城市上半年地价的快速上涨。房企尤其是大型房企在二三线城市圈地频繁，但这些被圈占的地块由于种种原因开发周期较长或长期闲置。
　　但在刀客地产顾问机构董事长谢逸枫看来，在目前土地流标和底价成交下滑严重背景下，收回一些城市建设用地审批权被认为会起到变相“托市”的嫌疑。根据国土资源部的统计，2011年前7个月全国土地流标数量达到353块，比2010年同期增长242%。紧缩土地入市量会对该城市的土地市场产生较大影响。
　　慧择提示：面对二三线城市房价的调控，市民要看准时机再下手，慧择提示：