上海楼市新变化

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　　【摘要】调控之下，上海楼市上半年整体交易平稳，成交量有所下降，但价格依然“坚挺”。上半年需求积累，下半年交易会有所复苏，但在现有政策约束下，并不看好成交量反弹，成交价格也将会在一定的区间浮动。
　　2011年上半年，上海楼市商品住宅共成交390.14万平方米，较去年下半年下降36.86%，比去年上半年上涨10.10%；今年上半年商品住宅的成交均价为21939元/平方米，比去年下半年微跌0.70%，比去年上半年微涨4.42%。2011年上半年，上海楼市商品住宅共成交390.14万平方米，比去年下半年下跌36.86%。
　　今年上半年上海全市新房交易量在新政初期的2、3月份遭遇速冻，随着新增放量的不断增大，4、5月份的市场成交量顺势回暖，甚至超越去年同期。成交价格虽然没有出现明显下降，但逐月走势却更为平滑。结合6月份成交量的小幅回收，上海楼市进入“量滞价稳”的局面。
　　从逐月成交价段的分布来看，单价在13000-17500元的楼盘为市场主流，占据了总体成交量的两到三成份额，而单价在17500-20000元及20000-25000元两个区间段的房源交易比重分别占据市场份额的一到两成。从逐月成交面积段分布来看，70-90平方米、90-110平方米以及110-150平方米三者的交易份额分别都达到了两到三成，其中110-150平方米房源比重由年初的19.15%提升至6月的24.88%。
　　在2011年上半年新房的成交结构中，中小户型、中低价位产品 “借机上位”。不过，这一趋势在5、6月份略有缓解，一些改善和高价房源需求实现回潮；但政策的影响依然较为深重，让此类改善高端需求的释放有所保留，距离年初的结构比重还有差距。
　　今年上半年上海楼市出现了“两头热、中间冷”的情况，豪宅和中低价位住宅成交相对活跃，这也是限购和限贷政策影响而促成的；部分实力买家受到政策影响较小，购买高端豪宅作为其资产配置，而刚需购房者在房价高企的情况下被迫只能选择总价相对较低的住宅。
　　以郊区别墅和市中心高端公寓为代表的豪宅市场，被业内人士普遍认为是受限购政策影响最大的。2011年上半年，上海豪宅市场成交量就出现了严重萎缩。根据德佑地产对上海市市5万元/平方米以上的豪宅统计发现，今年上半年豪宅的成交量为18万平方米，与2010年上半年的成交量相当，但是与2010年下半年相比，却出现了近四成的跌幅。
　　银亿房产上海公司营销总监王士章认为，上海上半年豪宅市场价格略显虚高并且不肯降价，导致销售去化速度极为缓慢，呈现僵持态势。成交量萎缩，价格却未出现实质性松动。德佑统计也发现，今年上半年全市5万元/平方米以上的豪宅成交均价突破了7万元/平方米，主要体现在10万元/平方米以上的顶级豪宅集中成交。10万元/平方米以上的豪宅，今年上半年有20多个项目，累计成交80多套，而2010年一整年合计才成交70多套，并且今年上半年就有4套过亿的豪宅成交。
　　中房信研究总监薛建雄认为，市中心一级地段的顶级楼盘和优质地段的独栋别墅，经过一年盘整之后，其价值逐步为市场所接受，成交良好。网上房地产显示的最新的住宅可售面积总量为781.35万平方米。按照6月份的成交水平，去化如此存量需要逾10个月的时间。
　　佑威机构执行董事黄志坚认为，后续量价变化基本取决于已有政策执行的力度以及受宏观经济影响所导致的政策走向的变化。如果是认真执行好现有的政策，开发商压力会变得越来越大，降价应该是大概率事件，只要政策不变，预计下半年成交量不会大，价格将呈现下跌抵抗型走势，幅度或可能达到15%上下。
　　薛建雄预计，三季度成交量还会持续下滑，下半年房价也将在“滞涨”之后出现下跌。不过，市场亦有不同声音。新聚仁分析师沙立松指出，如果宏观调控政策不发生改变，市场持续走弱的趋势不可避免，市场调整也将持续，而这种调整更多的是以以量换价形式出现，成交量极度萎缩，价格维持高位盘整，真正的价格调整短期内难以出现。
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